Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM - HoREA nhận thấy trong hai năm gần đây, thị trường BĐS TP.HCM bị sụt giảm mạnh nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở. Có nhiều dự án nhà ở bị “đứng hình” do không thực hiện được các thủ tục đầu tư xây dựng hoặc bị dừng triển khai.
Một trong những vướng mắc khó giải là Luật Nhà ở quy định phải có 100% “đất ở” thì mới được "chỉ định chủ đầu tư" dự án nhà ở thương mại. Quy định này mâu thuẫn với Luật Đất đai và không sát với thực tế vì đa số dự án nhà ở thường có quỹ đất hỗn hợp. Đây cũng là vướng mắc và nguyên nhân chủ yếu gây sụt giảm quy mô thị trường hiện nay.
Để giải quyết khúc mắc này, HoREA kiến nghị ba giải pháp:
- Phương án 1: Đề nghị TP cho phép giao phần đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý có hình dạng bất định hình, nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở cho chủ đầu tư dự án. Giá trị phần đất này được xác định theo "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường khi tính toán tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách nhà nước.
Ảnh minh họa.
- Phương án 2: Có chuyên gia đề xuất chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lý theo cơ chế "dồn điền đổi thửa" và "chuyển đổi quyền sử dụng đất". Thực hiện cơ chế đổi ngang "đất thô" này, các thửa đất (cũ) thuộc Nhà nước quản lý nằm rải rác trong khu vực đất dự kiến đầu tư được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở ranh khu vực đất dự kiến đầu tư, để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá. Sau khi "dồn điền đổi thửa", "nhà đầu tư" sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại. Nếu tổ chức đấu giá thì "nhà đầu tư” đã có quỹ đất liền kề sẽ tham gia và chấp nhận cả mức giá cao nhất để sau đó hợp thửa vào dự án.
- Phương án 3: Đề nghị TP trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quy định tỉ lệ hoán đổi diện tích đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở theo tỉ lệ 15% (hoặc cao hơn). Doanh nghiệp phải chuyển giao lại cho Nhà nước diện tích đất kinh doanh đã có cơ sở hạ tầng của dự án theo tỉ lệ 15% (hoặc cao hơn) để Nhà nước thực hiện dự án tại phần đất này, hoặc đấu giá đất, hoặc đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư, thu hồi tiền cho ngân sách để phục vụ lợi ích công cộng.
Ngoài ra, thời gian để “chạy” một dự án cũng quá dài, ít nhất phải mất 5 năm từ khâu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, lập các thủ tục chuẩn bị đầu tư… Để rút ngắn thời gian cho doanh nghiệp, hiệp hội đề nghị TP cho phép chủ đầu tư dự án được khởi công xây dựng các công trình sau khi đã được cấp giấy phép xây dựng (hoặc miễn giấy phép xây dựng) và hội đủ điều kiện khởi công công trình theo Điều 107 Luật Xây dựng, theo tinh thần được ưu tiên áp dụng luật chuyên ngành.
