Hôm qua (28-10), Quốc hội (QH) đã nghe và thảo luận về báo cáo của đoàn giám sát QH việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản (BĐS) và phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) giai đoạn 2015-2023.
Giá nhà tăng cao bất thường
Mở đầu phiên thảo luận, đại biểu (ĐB) Nguyễn Thị Thủy (Đoàn ĐBQH tỉnh Bắc Kạn) nêu rõ thời gian qua giá nhà ở tăng quá cao, đặc biệt là ở Hà Nội và TP.HCM, khiến thị trường BĐS vừa phục hồi thì lại xuất hiện những dấu hiệu bất ổn.
“Giá nhà đất ở một số khu vực đang tăng phi thực tế, lãnh đạo Bộ Xây dựng trong cuộc họp báo mới đây cũng nhận định đây là sự vô lý và bất thường” - ĐB Thủy nói và chia sẻ rằng giá nhà ở tăng đột biến, nhất là giá chung cư tăng gấp đôi, gấp ba khiến dự định mua nhà của người dân phải gác lại sau thời gian dài vất vả tìm kiếm.
Đặc biệt, ĐB Thủy dẫn giá đất tại ngoại thành Hà Nội bị đẩy lên cao, thông qua các phiên đấu giá đất xuyên đêm, với hàng ngàn người “ăn chực, nằm chờ” tham gia đấu giá. Giá đất trúng đấu giá bị đẩy lên đến hơn 100 triệu đồng/m2, cao 8-18 lần so với giá khởi điểm. Giá đất tại một số địa phương liên tục thiết lập các mặt bằng mới, vượt xa so với thu nhập của người dân.
“Thị trường chưa phục hồi hoàn toàn, nhiều dự án đang ách tắc, người dân, doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn nhưng giá nhà tăng đột biến, nhất là tại khu vực không có dự án mới, là điều bất bình thường” - ĐB Thủy nói.
ĐB Thủy cũng nói thêm lãnh đạo Bộ Xây dựng đã chỉ rõ tình trạng đầu cơ, thổi giá, đẩy giá BĐS là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng giá nhà đất tăng cao thời gian qua.
ĐB Tạ Văn Hạ (Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Nam) nhấn mạnh vấn đề giá nhà đất tăng cao đang rất nóng. “Điều bà con quan tâm nhất là làm sao giá cả của nhà ở phải phù hợp với điều kiện, mức sống, thu nhập. Người dân đang có nhu cầu cấp bách về nhà ở thì phải tiếp cận và mua được. Phải bắt đúng bệnh, chữa đúng thuốc thì mới giải quyết được căn cơ vấn đề” - ĐB Hạ nói.
Theo ĐB Hạ, báo cáo giám sát đã đánh giá được nguyên nhân những hạn chế tập trung ở chính sách pháp luật, tuy nhiên nguyên nhân sâu xa, bản chất vì sao giá nhà tăng cao bất thường, vô lý thì chưa được làm rõ.
ĐB Hạ chỉ rõ thời gian qua giá nhà ở “tăng đột ngột, tăng rất cao, thậm chí bây giờ giá tăng gấp 2-3 lần”, không phù hợp với tình hình thực tế chung của nền kinh tế và nhu cầu nhà ở của người dân.
“Hiện nay, những dấu hiệu bất thường đó phải chăng có lợi ích nhóm, có dấu hiệu lũng đoạn, thao túng, thổi giá, tạo ra bong bóng BĐS của một nhóm lợi ích? Điều này chúng ta chưa chỉ ra được, phải mạnh dạn chỉ rõ ra thì mới có giải pháp cụ thể, căn cơ” - ĐB Hạ nói.
Đánh giá toàn cảnh về thị trường bất động sản
Cần bổ sung toàn cảnh về thị trường BĐS hiện nay. Hiện phân khúc nhà ở cho người có thu nhập thấp đang thiếu. Báo cáo cho thấy những chung cư mini, nhà trọ cho người lao động chỉ 10 m2/hộ.
Chính phủ cần có chính sách thật cụ thể cho đối tượng là công nhân, người có thu nhập thấp. Mục tiêu của chính sách này là làm sao giảm thủ tục hành chính, bởi đây là “điểm nghẽn của điểm nghẽn”. Tình trạng giá nhà lên cao thời gian qua chủ yếu do thủ tục hành chính phức tạp, gây chi phí đầu vào cao.
ĐB ĐOÀN NGỌC MINH (Đoàn ĐBQH tỉnh Cà Mau)
Giải pháp ngăn chặn “bỏ cọc, đầu cơ, thổi giá”
Thảo luận tại hội trường, các ĐBQH chỉ rõ nhiều cuộc đấu giá đất tại ngoại thành Hà Nội thời gian qua có tỉ lệ bỏ cọc sau khi thắng đấu giá rất cao. Đây là một trong những thủ đoạn các đối tượng thổi giá, gây nhiễu loạn thị trường nhằm thao túng tâm lý người dân.
Đề xuất giải pháp, ĐB Hoàng Văn Cường (Đoàn ĐBQH TP Hà Nội) cho rằng không nên tăng tiền đặt cọc, bởi như vậy sẽ hạn chế số người tham gia, mất tính cạnh tranh. Theo ông Cường, cần đưa ra quy định người tham gia đấu giá phải chứng minh đủ tiền để mua nếu trúng đấu giá, bằng việc xác nhận tài khoản tiền gửi ngân hàng hoặc tài sản đảm bảo khác như nhà đất, phải cam kết nếu cố tình bỏ cọc sẽ bị phong tỏa các tài sản trên để xử lý.
Tranh luận lại, ĐB Dương Văn Phước (Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Nam) dẫn thực tế các cuộc đấu thầu mỏ cát ở Quảng Nam, đấu giá đất ở Hà Nội và nhận xét nếu để mức cọc quá thấp thì “họ sẵn sàng bỏ cọc để đạt được ý đồ độc quyền, lũng đoạn, đưa giá lên cao”.
“Đấu giá không thực chất trở thành công cụ để lũng đoạn, thị trường mua bán là nơi để trục lợi, chúng ta cần phải nghiêm trị” - ĐB Phước nói và đề xuất tăng giá đặt cọc, tăng tiền đặt cọc lũy tiến sau từng vòng đấu để người đấu giá phải cân nhắc khi bỏ cọc. Đồng thời cần có chế tài mạnh để cấm các tổ chức, cá nhân này tiếp tục đấu giá trên lĩnh vực họ đã vi phạm, có như vậy mới hạn chế được các trường hợp này.
Đáp lại, ĐB Hoàng Văn Cường cho rằng thu hồi phần cọc 20% so với giá khởi điểm của tài sản đấu giá cũng không thấm tháp gì. Thay vào đó nên yêu cầu cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá phải chứng minh có tiền đảm bảo ở ngân hàng hoặc các tài sản đảm bảo khác. Nếu bỏ cọc sẽ bị xử lý bằng tài sản tương đương với giá trị bỏ giá thắng cuộc trong đấu giá.
Xử nghiêm hành vi trục lợi nhà ở xã hội
Các ĐBQH cũng nhất trí để đưa giá nhà về mức phù hợp với thu nhập của đông đảo người dân, cần tăng nguồn cung NƠXH, nhà ở thương mại phân khúc bình dân và tháo gỡ cho hàng ngàn dự án BĐS đang tồn đọng.
ĐB Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn ĐBQH tỉnh Hải Dương) đề nghị trước hết cần bịt ngay lỗ hổng trong chính sách về NƠXH vì thời gian qua các đối tượng được tiếp cận “có khi chưa đúng, không đúng”.
“Có người sở hữu NƠXH không phải là người được hưởng chính sách ưu đãi này khi không phải là hộ nghèo, cận nghèo, thu nhập thấp… Thậm chí có những dự án NƠXH chưa nghiệm thu nhưng việc rao bán đã xuất hiện trên các mạng xã hội Facebook, Zalo…” - ĐB Nga dẫn chứng.
Từ thực tế đó, ĐB Nga đề nghị cần thanh tra, kiểm tra việc xét duyệt hồ sơ, mua đi bán lại NƠXH, từ đó kiên quyết xử lý nghiêm các hành vi tham nhũng, tiêu cực, lợi ích nhóm cục bộ trong thi hành pháp luật về NƠXH. ĐB Nga cũng đề nghị các địa phương, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam sớm triển khai có hiệu quả các dự án xây NƠXH, nhà ở cho công nhân theo đề án 1 triệu căn NƠXH của Chính phủ đã đề ra.
Còn ĐB Dương Khắc Mai (Đoàn ĐBQH tỉnh Đắk Nông) kiến nghị phải quản lý chặt chẽ đối với các chủ đầu tư thực hiện dự án NƠXH để tránh phát sinh những vấn đề chất lượng nhà ở không đảm bảo theo thiết kế, tự ý tăng giá bán NƠXH so với giá được phê duyệt, chính sách vay vốn… Cùng với đó, tập trung tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến chính sách ưu đãi tín dụng cho các chủ đầu tư thực hiện các dự án NƠXH cũng như hỗ trợ người dân mua nhà.
Đặc biệt, theo ĐB Mai, tại Luật Nhà ở QH đã giao cho Tổng Liên đoàn Lao động làm nhà ở cho công nhân, vì vậy QH cũng nên giao cho lực lượng quân đội, công an xây dựng nhà ở cho cán bộ, chiến sĩ…
Cần đánh thuế với bất động sản thứ hai trở lên
Xây dựng thị trường BĐS công khai, minh bạch là giải pháp căn cơ để giải quyết tình trạng đầu cơ, thổi giá BĐS. Trước đây khi làm Luật Kinh doanh BĐS, rất nhiều ĐB đề nghị cần phải tăng cường thanh toán không dùng tiền mặt với các giao dịch BĐS. Tôi vẫn đề xuất lại phương án này.
Cũng đã đến lúc các cấp có thẩm quyền nghiên cứu, xem xét đánh thuế đối với BĐS thứ hai trở lên. Chúng ta đã đề xuất rất nhiều lần là cần có thuế đối với tài sản hoặc thuế đối với sở hữu nhiều nhà, nhiều tài sản. Tôi cho rằng đây là thời điểm chín muồi để làm đạo luật thuế này. Tôi rất tha thiết đề nghị chúng ta nghiên cứu các sắc thuế này và xử lý những công cụ mang tính vĩ mô như vậy.
ĐB TRỊNH XUÂN AN (Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Nai)
*****
Phó Thủ tướng TRẦN HỒNG HÀ:
Không công khai, minh bạch khiến thị trường méo mó
Tôi đồng tình với ý kiến của các ĐB nêu về những tồn tại trong quản lý thị trường BĐS, NƠXH, trong đó có tình trạng mất cân đối cung cầu. Ở đâu đó số lượng NƠXH còn quá thấp, có nơi đã xây dựng nhưng chưa đưa vào sử dụng. Nhà chung cư, nhà tái định cư cũng có nơi đang để lãng phí, không sử dụng, ngay cả ở TP.HCM hay Hà Nội.
Tôi khẳng định chính sách nhà nước là luôn đảm bảo cho mọi người dân đều có quyền sở hữu nhà ở. Chính vì vậy, Chính phủ đã phê duyệt đề án 1 triệu căn NƠXH đến năm 2030, tuy nhiên việc này cũng mới đáp ứng được một phần nhỏ so với nhu cầu của người dân.
Thời gian tới, Chính phủ sẽ chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương hoàn thiện các khâu điều tra, đánh giá nhu cầu cung cầu đối với NƠXH, mở rộng các đối tượng thụ hưởng để mọi người dân đều được tiếp cận.
Với những bất cập về đấu giá đất, tôi cho rằng việc xảy ra tình trạng thổi giá nghĩa là chúng ta thất bại, chưa quản lý được. Nguyên nhân do làm trái quy luật thị trường. Có hàng ngàn người tham gia đấu giá, xếp hàng cả đêm nhưng chỉ đưa ra vài trăm, trong khi chúng ta có hàng ngàn thửa đất. Như vậy, chúng ta đang vô hình trung làm thị trường méo mó. Giữa cung và cầu đã không công khai, minh bạch khiến người dân lo lắng.
-----
Bộ trưởng Bộ TN&MT ĐỖ ĐỨC DUY:
Công khai quy hoạch đất để ngăn đầu cơ, thổi giá
Thực tế thời gian qua tại một số địa phương khi tổ chức đấu giá đất có tình trạng chênh lệch rất lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá. Quá trình đấu giá đất cũng có biểu hiện đầu cơ, thổi giá, tạo mặt bằng giá cao như các ĐBQH nêu. Điều này làm ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS.
Một trong những nguyên nhân là do việc lập, công khai quy hoạch các khu vực phát triển đô thị, nhà ở chưa được thực hiện bài bản, công khai, minh bạch, tạo cơ hội để các đối tượng lợi dụng đầu cơ đất đai.
Có một số đối tượng tham gia đấu giá đất không thực sự có nhu cầu về nhà đất mà chủ yếu vì mục đích đầu cơ, thao túng giá rồi bán lại ngay đất vừa trúng đấu giá để thu lợi hoặc tạo mặt bằng giá ảo đối với khu vực xung quanh… Các địa phương cũng thiếu sự chủ động trong tạo quỹ đất để đấu giá dẫn đến nhu cầu đất ở, nhà ở của người dân không được đáp ứng trong thời gian dài…
Về giải pháp, bên cạnh các quy định chung, tôi đề nghị các địa phương khi tổ chức đấu giá đất cần công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, điều chỉnh hợp lý giá đất trong bảng giá đất làm cơ sở tính giá khởi điểm.
Chẳng hạn trong quy chế đấu giá có thể quy định rút ngắn thời gian nộp tiền thanh toán trúng đấu giá và bổ sung quy định công khai các trường hợp trúng giá cao nhưng bỏ cọc nhằm hạn chế các đối tượng lợi dụng đấu giá đất để trục lợi, thổi giá, gây nhiễu loạn thị trường BĐS.
Một giải pháp khác là tăng nguồn cung nhà ở, đất ở với giá thành phù hợp, tăng cường thanh tra, kiểm tra, đề nghị xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm trong việc đấu giá sử dụng đất đai.
------
Thống đốc Ngân hàng Nhà nước NGUYỄN THỊ HỒNG:
Dư nợ tín dụng bất động sản lên tới 3,15 triệu tỉ đồng
Thời gian qua tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực BĐS tăng nhanh, cao hơn so với mức tăng trưởng chung của nền kinh tế. Tính đến hết tháng 9-2024, số dư nợ của tín dụng BĐS lên tới 3,15 triệu tỉ đồng, chiếm hơn 20% tổng dư nợ chung của nền kinh tế. Từ nửa cuối năm 2022 tiếp cận tín dụng của thị trường BĐS rất khó khăn, ngay cả khi dự án có tài sản đảm bảo.
Ngân hàng Nhà nước luôn chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiết kiệm chi phí hoạt động để tiếp tục giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ doanh nghiệp và người dân. Đối với tín dụng cho NƠXH, hiện có bốn chương trình cho vay NƠXH được thực hiện tại Ngân hàng Chính sách xã hội, các đối tượng được vay đều do các bộ, ngành xác định và quy định rất rõ.
Hệ thống ngân hàng cũng hưởng ứng đề án 1 triệu căn NƠXH với hỗ trợ 120.000 tỉ đồng (hiện tăng lên 145.000 tỉ đồng). Đây là nguồn vốn các tổ chức tín dụng huy động được từ người dân, lãi suất do chính các tổ chức tín dụng dùng nguồn lực của mình để giảm lãi suất 1,5-2%/năm đối với chủ đầu tư trong hai năm, người vay vốn trong năm năm. Tuy nhiên, đến nay gói này giải ngân vẫn còn ít, mới đạt 1.700 tỉ đồng.
