Hoạt động M&A bất động sản Việt Nam năm qua ghi nhận sự sôi động của dòng vốn ngoại. Dù giá trị công bố chưa cao, thị trường đang dịch chuyển sang các thương vụ phát triển dự án và hợp tác chiến lược dài hạn.
Vốn ngoại trở lại đường đua, thương vụ M&A tăng tốc
Hoạt động M&A bất động sản tại Việt Nam tiếp tục thu hút sự quan tâm ổn định từ các nhà đầu tư nước ngoài. Theo JLL, tổng giá trị các thương vụ M&A bất động sản được công bố trong 11 tháng đầu năm 2025 đạt khoảng 2,4 tỉ USD. Tuy nhiên, con số này chưa phản ánh đầy đủ quy mô thực tế của thị trường, do còn một lượng đáng kể các giao dịch chưa công bố hoặc chỉ công bố hạn chế.
Dù vậy, các số liệu cho thấy thị trường M&A bất động sản Việt Nam đang phục hồi rõ nét, bước sang giai đoạn tăng trưởng trở lại sau thời gian dài trầm lắng và sàng lọc mạnh mẽ.
Gần đây nhất, thị trường bất động sản TP.HCM xuất hiện thêm một thương vụ M&A đáng chú ý khi SkyWorld Development Berhad, nhà phát triển đô thị đến từ Malaysia gia tăng hiện diện tại Việt Nam. Thông qua công ty con SkyWorld Việt Nam, doanh nghiệp này đã ký biên bản ghi nhớ hợp tác với Công ty Vina An Thuận Phát, hướng tới việc thâu tóm khu đất gần 1 ha tại phường Lái Thiêu, TP.HCM.
Theo thỏa thuận, SkyWorld dự kiến mua lại toàn bộ vốn điều lệ của Vina An Thuận Phát cùng các quyền lợi liên quan. Khu đất được quy hoạch phát triển dự án tháp căn hộ cao tối đa 40 tầng, gồm 3 tầng hầm và 1.241 căn hộ.
Trước đó, UOA Group, một tập đoàn địa ốc lớn của Malaysia, thông qua công ty con UOA Việt Nam đã chi khoảng 68 triệu USD (tương đương gần 1.700 tỉ đồng) để thâu tóm 100% cổ phần Công ty Cổ phần VIAS Hồng Ngọc Bảo.
Thương vụ này giúp UOA nắm quyền phát triển khu đất rộng hơn 2.000 m² trên trục Võ Thị Sáu, vị trí đối diện Công viên Lê Văn Tám, một trong những khu đất hiếm hoi còn lại tại lõi trung tâm TP.HCM, có giá trị chiến lược cao về thương mại và đầu tư dài hạn.
Hay như Gamuda Land đã hoàn tất thương vụ thâu tóm quỹ đất quy mô hơn 1,1 ha tại quận Lê Chân (Hải Phòng) với tổng giá trị khoảng 38,9 triệu USD, tương đương gần 1.000 tỉ đồng, để phát triển dự án chung cư cao cấp.
Dù giá trị các thương vụ đã công bố còn khiêm tốn, con số này chưa phản ánh đầy đủ quy mô dòng vốn thực tế. Thị trường đang chứng kiến sự dịch chuyển rõ nét của dòng tiền sang các dự án phát triển và mô hình hợp tác chiến lược, dài hạn.
Theo các chuyên gia, cấu trúc giao dịch và chiến lược đầu tư đang đổi chiều: nhà đầu tư ưu tiên kiểm soát rủi ro, tích lũy quỹ đất và chủ động đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới.
Pháp lý mở khóa, M&A chuyển sang chiến lược dài hạn
So với giai đoạn trước bị kìm hãm bởi vướng mắc thủ tục và bất định pháp lý, năm 2025 ghi nhận bước tiến rõ rệt trong việc tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý và làm rõ quy hoạch, qua đó cải thiện nguồn cung và thúc đẩy hợp tác trong toàn ngành.
Trong bối cảnh điều kiện tài chính còn chặt chẽ, M&A nổi lên như chiến lược trọng tâm giúp doanh nghiệp duy trì tăng trưởng, đồng thời tạo dư địa để các tập đoàn sau tái cơ cấu chủ động mở rộng quỹ đất và danh mục dự án thông qua các thương vụ mua bán sáp nhập.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, cho biết: Xét theo cơ cấu phân khúc, bất động sản nhà ở đang giữ vai trò dẫn dắt thị trường M&A khi chiếm hơn 70% tổng giá trị giao dịch được ghi nhận.
Các phân khúc còn lại có tỉ trọng thấp hơn, gồm bất động sản thương mại khoảng 17,7%, nghỉ dưỡng 5,3%. Đáng chú ý, trung tâm dữ liệu đang nổi lên như một phân khúc ngách giàu tiềm năng, với tỉ trọng M&A ước khoảng 3,3%, phản ánh xu hướng dịch chuyển dòng vốn sang các loại hình gắn với hạ tầng số và nhu cầu dài hạn.
Sự chênh lệch lớn giữa các phân khúc cho thấy nhu cầu tích lũy quỹ đất của nhà đầu tư đang ở mức cao, đặc biệt trong bối cảnh quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm và khung pháp lý được siết chặt theo hướng minh bạch, chuẩn hóa hơn.
Bên cạnh đó, chính sách cho phép thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất không phải đất ở để phát triển nhà ở thương mại, có hiệu lực từ tháng 4-2025, đã mở ra dư địa đáng kể cho việc chuyển đổi đất công nghiệp và nông nghiệp.
Ở các phân khúc khác, thị trường văn phòng ghi nhận sự phân hóa rõ nét, TP.HCM đối mặt tình trạng thiếu cung, tỉ lệ lấp đầy cao và giá thuê tăng nhanh, trong khi Hà Nội hưởng lợi từ làn sóng FDI mạnh mẽ. Riêng phân khúc khách sạn, khả năng tạo lợi nhuận trong năm 2025 vào khoảng 8–9%, với tổng giá trị giao dịch M&A ước đạt 125 triệu USD, cho thấy sức hấp dẫn đang dần quay trở lại.
Đáng nói, xu hướng tích lũy quỹ đất và ưu tiên các tài sản có pháp lý rõ ràng không chỉ thể hiện rõ ở phân khúc nhà ở, mà còn lan sang bất động sản công nghiệp. Thay vì thuê đất để tự phát triển từ đầu, các nhà đầu tư ngày càng ưa chuộng việc mua lại những khu công nghiệp đã hoàn thiện hạ tầng.
Thị trường đang chứng kiến sự đa dạng hóa mạnh mẽ của sản phẩm M&A, cho thấy bất động sản công nghiệp đang trở thành mắt xích quan trọng trong làn sóng M&A, gắn chặt với nhu cầu phát triển chuỗi cung ứng, logistics và hạ tầng kinh tế số trong trung và dài hạn.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam
Xét trên bình diện toàn thị trường, ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, nhận định hoạt động M&A bất động sản tại Việt Nam đã sôi động trở lại trong năm qua, với động lực chủ yếu đến từ quá trình thị trường dần thích ứng với Luật Đất đai mới cùng các sửa đổi của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản. Khung pháp lý ngày càng rõ ràng và nhất quán hơn đang củng cố niềm tin của nhà đầu tư, đặc biệt đối với các thương vụ mang tính trung và dài hạn.
Tuy nhiên, nguồn cung các tài sản đang vận hành, có dòng tiền ổn định hiện vẫn khá hạn chế. Vì vậy, phần lớn giao dịch M&A trên thị trường hiện nay tiếp tục tập trung vào các dự án đang trong giai đoạn phát triển, thay vì các tài sản khai thác sẵn, một xu hướng phù hợp với chiến lược tích lũy quỹ đất và đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường.
