Mua nhà ở xã hội: Ưu đãi có, chỉ lo thiếu cung

Người mua nhà đón nhiều tin vui khi lãi suất vay mua nhà ở xã hội (NƠXH) giảm chỉ còn 4,8%/năm, thời gian vay vốn kéo dài thêm 10 năm. Tuy nhiên, nhiều ý kiến doanh nghiệp lẫn chuyên gia cho rằng việc tiếp cận nguồn vốn vay xây dựng dự án NƠXH vẫn còn khó khăn.

Lãi suất vay thấp hơn cả gửi tiết kiệm

Để tháo gỡ nguồn cung NƠXH, mới đây Chính phủ ban hành Nghị định 49/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 100/2015 về phát triển, quản lý NƠXH với nhiều điểm mới.

Thứ nhất, thời hạn vay để mua, thuê mua NƠXH do ngân hàng và khách hàng thỏa thuận phù hợp với khả năng trả nợ của khách, tối đa không quá 25 năm (kéo dài thêm 10 năm so với trước đây).

Thứ hai, đối với mức vốn vay để mua, thuê NƠXH tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng; xây mới hoặc cải tạo, sửa chữa thì mức vốn cho vay tối đa bằng 70% giá trị dự toán hoặc phương án vay nhưng không quá 500 triệu đồng và không vượt quá 70% giá trị tài sản bảo đảm tiền vay.

Thứ ba, đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng NƠXH.

Người mua nhà đón nhiều tin vui khi lãi suất vay mua nhà ở xã hội giảm còn 4,8%/năm, thời gian vay kéo dài thêm 10 năm. Ảnh minh họa: HOÀNG GIANG

Ngoài ra, mức lãi suất cho vay ưu đãi của tổ chức tín dụng được chỉ định đối với khách hàng vay vốn đầu tư xây dựng NƠXH để cho thuê mua, bán là 4,8%/năm, giảm 0,2% so với quy định trước đây.

Ông Nguyễn Ngọc Đông (quận 12, TP.HCM) cho biết vợ chồng ông tìm mua NƠXH nhưng mấy năm nay gần như không có, nếu có thì phải vay với lãi suất cao, thời hạn trả 10-15 năm. Áp lực trả lãi cộng gốc mỗi tháng rất cao đối với những người thu nhập thấp ở đô thị.

“Thời gian trả nợ vay kéo dài tới 25 năm thì tiền trả nợ gốc với lãi sẽ giảm xuống rất nhiều. Khi đó chúng tôi mới có cơ hội mua nhà” - ông Đông chia sẻ.

Đối với mức lãi suất 4,8%/năm, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia tài chính, cho rằng là phù hợp với đối tượng vay. Đây là mức ưu đãi tốt vì còn thấp hơn tiền lãi gửi tiết kiệm.

Bên cạnh đó, việc quy định các dự án khu đô thị có diện tích 2-5 ha phải dành quỹ đất 20% cho NƠXH thay vì chủ đầu tư chỉ cần nộp tiền thay cho nghĩa vụ này là để bảo đảm nguồn cung.

Về lâu dài, hiệp hội đề nghị Chính phủ xem xét áp dụng mức lãi suất ưu đãi vay mua NƠXH 3%-3,5%/năm để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân như nhiều nước đã thực hiện. Hiệp hội còn kiến nghị thực hiện quy định chủ đầu tư dự án NƠXH chỉ để cho thuê được hưởng ưu đãi nhiều hơn về thuế, được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp. Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch HoREA

Cần có “nguồn vốn mồi” từ ngân sách

Bất cập trong thực hiện chính sách tài chính, tín dụng ưu đãi NƠXH được ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), chỉ ra là chủ đầu tư khó tiếp cận nguồn vay. Trong giai đoạn 2015-2020, Ngân hàng Chính sách xã hội chưa thực hiện cho vay đối với các chủ đầu tư dự án NƠXH, kể cả dự án cho thuê.

Bốn ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước chỉ định cho vay ưu đãi NƠXH là Vietcombank, VietinBank, Agribank và BIDV do chưa được tái cấp vốn hoặc cấp bù lãi suất từ ngân sách nhà nước nên cũng không có nguồn vốn tín dụng để cho chủ đầu tư dự án NƠXH vay ưu đãi.

Do vậy theo ông Châu, trong năm năm qua, tất cả chủ đầu tư dự án NƠXH đã phải vay thương mại với lãi suất khoảng 9%/năm. Chi phí này được tính vào giá bán, giá cho thuê, giá thuê mua sản phẩm, dẫn đến đơn giá NƠXH lên đến khoảng 18-20 triệu đồng/m², tăng cao so với đơn giá giai đoạn 2011-2015 là 13-15 triệu đồng/m². Đồng thời do thiếu vốn nên nguồn cung NƠXH bị sụt giảm rất lớn, kéo theo tình trạng thiếu hụt sản phẩm.

Người mua, thuê mua NƠXH gần như không tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi. Trong năm năm qua, do Nghị quyết 1023/2013 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về danh mục ưu tiên sử dụng vốn ngân sách đầu tư công trung hạn không có danh mục chi thực hiện chính sách NƠXH nên gần như chưa bố trí được ngân sách để tái cấp vốn hoặc cấp bù lãi suất. “Do vậy cần có “nguồn vốn mồi” từ ngân sách nhà nước để thực hiện chính sách này” - HoREA nhận định.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng trước đây chính sách 30.000 tỉ đồng phát triển NƠXH rất tốt nhưng khi gói hỗ trợ này kết thúc, việc cấp vốn cho các dự án gần như không còn. Sau đó, hằng năm Chính phủ đều có nghị quyết bổ sung hàng ngàn tỉ đồng thông qua các ngân hàng thương mại để cho vay dự án NƠXH. Tuy nhiên, các ngân hàng thương mại hiện nay chưa quyết liệt, chưa thực sự vào cuộc.

Theo ông Đính, cần phải có quy định chế tài đối với các ngân hàng thương mại không đồng hành cùng doanh nghiệp. Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cũng cần sẵn sàng chuẩn bị các nguồn vốn để bù lãi suất theo các chỉ đạo, phê duyệt của Chính phủ.