Cuối tháng 12-2023, NHNN đã ban hành Thông tư số 22 sửa đổi, bổ sung Thông tư số 41/2016 quy định tỉ lệ an toàn vốn của ngân hàng và chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Thông tư này chính thức có hiệu lực từ ngày 1-7-2024.
Trong đó, Thông tư hướng dẫn về việc xác định và áp dụng hệ số rủi ro đối với từng loại tài sản của ngân hàng (bao gồm cả các khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản và cho vay thế chấp nhà).
Theo đó, đối với khoản cho vay mua nhà ở xã hội, có hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản cho vay thế chấp nhà ở khác chỉ ở mức 20%-50%, nhằm khuyến khích các ngân hàng cho vay mua nhà ở xã hội theo chính sách của Chính phủ.
Điều kiện nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán nhà chỉ áp dụng đối với khoản cho vay thế chấp nhà (được áp dụng mức hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản phải đòi được bảo đảm bằng bất động sản khác).
Trường hợp tổ chức, cá nhân có nhu cầu xây dựng, mua nhà ở hình thành trong tương lai thế chấp chính nhà ở hình thành trong tương lai này sẽ thuộc trường hợp khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản theo quy định tại khoản 10 Điều 2 Thông tư 41.
Khoản 10 Điều 2 Thông tư 41/2016, NHNN quy định: “Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án bất động sản hình thành từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo”. Tại Thông tư 22/2023, NHNN cũng không sửa đổi, bổ sung nội dung này.
“Thông tư mới không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai, không trái với các quy định hiện hành (Luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đầu tư 2020, Luật các TCTD 2024)” - NHNN khẳng định.
Như vậy, với quy định hiện hành, khoản vay được thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai sẽ áp dụng hệ số rủi ro tín dụng từ 30% đến 120%, phụ thuộc vào tỉ lệ bảo đảm (LTV) được tính bằng tỉ lệ số dư khoản cho vay so với giá trị của tài sản bảo đảm. Riêng hệ số rủi ro tín dụng là 150% chỉ áp dụng đối với khoản vay được đảm bảo bằng bất động sản mà ngân hàng không có thông tin về tỉ lệ bảo đảm (LTV).
Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) lo ngại rằng Thông tư 22 chỉ cho cá nhân vay để mua nhà “đã được hoàn thành để bàn giao” mà không cho vay đối với nhà ở hình thành trong tương lai.
