Sáp nhập TP.HCM, thị trường căn hộ vùng ven tăng nhiệt

Làn sóng tìm mua căn hộ đang lan rộng từ các khu vực trung tâm ra vùng ven như Bình Dương. Nhu cầu tăng cao đến từ cả người mua ở thực lẫn giới đầu tư khiến mặt bằng giá mới liên tục được thiết lập.

Người trong cuộc tất bật tìm chốn an cư mới

Quyết định sáp nhập địa giới hành chính giữa TP.HCM và các tỉnh Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu thành một siêu đô thị vùng Đông Nam Bộ đã chính thức tạo ra một cuộc dịch chuyển lớn.

Không chỉ là sự thay đổi trên bản đồ, quyết định này còn kéo theo một đợt tái cấu trúc và sắp xếp lại bộ máy hành chính công, các cơ quan, ban ngành. Hàng ngàn cán bộ, công chức, viên chức đứng trước yêu cầu di chuyển nơi làm việc, và từ đó, một nhu cầu an cư cấp thiết đã bùng nổ, làm thị trường bất động sản sôi động hẳn lên.

Là một trong những người chịu ảnh hưởng trực tiếp, anh Duy, một công chức nhà nước cho hay anh mua căn hộ gần với nơi làm việc ở quận Tân Bình. Tuy nhiên, sau khi cơ quan anh được sắp xếp lại, nơi làm việc mới của anh lại ở TP Thủ Đức. Quãng đường đi làm mỗi ngày của anh đã kéo dài hơn 1 giờ đồng hồ. Sau khi bàn tính với gia đình, anh đã quyết định tìm mua căn hộ ở gần nơi làm việc mới.

“Ban đầu tôi cũng cố gắng đi về mỗi ngày nhưng kẹt xe và khoảng cách xa khiến tôi quá mệt mỏi. Vợ chồng tôi quyết định phải tìm một nơi ở mới gần cơ quan hơn”- anh Duy chia sẻ.

Sau nhiều ngày tìm kiếm, anh quyết định xuống tiền mua một căn hộ 2 phòng ngủ tại một dự án trên trục đại lộ Phạm Văn Đồng (TP Thủ Đức) với mức giá không hề rẻ, lên đến gần 60 triệu đồng/m², nhưng anh cho rằng đây là giải pháp tối ưu.

Không chỉ những người bắt buộc phải di chuyển như anh Duy, làn sóng tìm mua căn hộ vùng ven TP.HCM còn lan rộng đến nhóm khách hàng trẻ đang tìm kiếm cơ hội sở hữu ngôi nhà đầu tiên.

Chị Thùy Anh (30 tuổi), đang làm việc cho một công ty truyền thông tại quận Bình Thạnh, là một trường hợp điển hình. Với mức thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng, giấc mơ mua nhà tại TP.HCM đối với chị vẫn còn khá xa vời. Tuy nhiên, thông tin sáp nhập và các kế hoạch đầu tư hạ tầng kết nối đã mở ra cho chị một hướng đi mới.

Sau khi tìm hiểu kỹ, chị quyết định dành tiền tích góp, vay mượn thêm gia đình mua một căn hộ vùng ven tại một dự án ở TP Dĩ An (Bình Dương), ngay khu vực giáp ranh TP Thủ Đức, với mức giá chỉ khoảng 42 triệu đồng/m².

“Giá căn hộ ở đây chỉ bằng một nửa so với khu vực tôi đang thuê trọ ở TP.HCM. Từ đây di chuyển vào trung tâm TP.HCM sẽ thuận tiện khi tuyến metro số 1 sắp được nối dài và đường Vành đai 3 đi vào hoạt động. Tôi chấp nhận đi xa hơn một chút trong vài năm đầu nhưng bù lại có được tài sản của riêng mình. Mua nhà bây giờ là đón đầu tương lai, đợi đến lúc hạ tầng xong xuôi thì giá chắc chắn không còn như vậy nữa” - chị Thùy Anh tính toán.

Nhận định về xu hướng này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho rằng việc sáp nhập là thông tin tích cực, thúc đẩy mạnh mẽ sự phát triển của thị trường bất động sản.

Việc sáp nhập sẽ khiến nhu cầu nhà ở, văn phòng, thương mại tăng vọt, đặc biệt ở các khu vực giáp ranh. Hơn nữa, giá bất động sản tại các khu vực này hiện thấp hơn nhiều so với trung tâm TP.HCM. Khi sáp nhập, khoảng cách giá tạo cơ hội cho nhà đầu tư và người mua ở thực đón đầu xu hướng, là lực đẩy khiến giá trị bất động sản các khu vực này gia tăng.

Căn hộ vùng ven: Cuộc chơi mới về giá trị

Dưới góc nhìn của một chuyên gia lâu năm, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản đưa ra một phân tích sâu sắc hơn về chuyển động của thị trường. Theo ông, câu chuyện không chỉ dừng lại ở việc người mua tìm đến vùng ven vì giá rẻ mà còn là sự thay đổi trong tư duy và một cuộc chơi mới về giá trị đang được định hình.

Ông Quang cho rằng việc sáp nhập tạo ra những điểm dân cư mới và bình thường hóa việc sở hữu căn hộ tại các khu vực vốn được xem là vùng ven. Nếu trước kia chúng ta chỉ nghe nói đến căn hộ ở các quận trung tâm thì hiện nay căn hộ Bình Dương đã trở thành một khái niệm quen thuộc.

Chúng ta cần nhìn vào thực tế rằng tốc độ tăng giá của căn hộ trong thời gian qua đang vượt trội hơn nhiều so với nhà phố ở cùng khu vực. Chính đà tăng trưởng mạnh mẽ này đã biến căn hộ thành một kênh đầu tư hấp dẫn, thu hút dòng tiền và tự tạo ra sức nóng cho riêng mình.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản

Sự kết hợp giữa động lực tăng trưởng nội tại và “cú hích” từ thông tin quy hoạch đã cộng hưởng, tạo nên một làn sóng quan tâm mạnh mẽ. Tuy nhiên, ông Quang cũng lưu ý khi giá căn hộ tăng quá nhanh, nhà phố ở cùng khu vực có thể trở thành một lựa chọn có giá trị tương đối tốt hơn.

Nhìn về tương lai của siêu đô thị, các chuyên gia từ Savills Việt Nam cũng đưa ra những góc nhìn quan trọng. Theo đó, việc sáp nhập có thể tạo ra một thị trường với nguồn cung đa dạng hơn, trong đó Bình Dương với số lượng dự án dồi dào sẽ trở thành nguồn bổ sung quan trọng cho TP.HCM.

Tuy nhiên, dù nguồn cung tổng thể có thể dồi dào, cơ hội tìm kiếm nhà ở vừa túi tiền vẫn là một thách thức lớn. Hiện nay, ngay cả tại Bình Dương, phân khúc căn hộ giá từ 30-40 triệu đồng/m² cũng khá khan hiếm. Các dự án mở bán gần đây hầu hết đều được định vị ở ngưỡng 50-60 triệu đồng/m², thậm chí có dự án vượt mốc 70 triệu đồng/m². Điều này cho thấy, kỳ vọng về một mặt bằng giá "dễ thở" hơn sau sáp nhập có thể không dễ trở thành hiện thực.

Để việc sáp nhập thực sự phát huy hiệu quả về kinh tế - xã hội và giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, Savills đề xuất một chiến lược đồng bộ về rà soát và đơn giản hóa các thủ tục hành chính và đất đai để khơi thông dòng vốn và tiến độ dự án. Thứ hai, xây dựng một quy hoạch tổng thể, thống nhất cho cả vùng về sử dụng đất và phát triển cơ sở hạ tầng, tránh tình trạng phát triển manh mún, thiếu đồng bộ.

Thứ ba, thiết lập một cơ chế tài chính hiệu quả, đặc biệt là cơ chế giải ngân vốn đầu tư công cho các dự án hạ tầng trọng điểm để tăng tính kết nối. Thứ tư, hoạch định một chiến lược phát triển chung rõ ràng cho toàn vùng, định hướng các mục tiêu dài hạn và phân bổ nguồn lực hợp lý.