Khởi đầu năm mới 2023, các chuyên gia nhận định thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam (VN) vẫn còn những khó khăn nhưng cũng có nhiều dư địa để phát triển. Đa số nhà chuyên môn đều có niềm tin thị trường BĐS sẽ phục hồi.
Ông NGUYỄN HOÀNG VIỆT, Chủ tịch HĐQT Son Viet Property JSC (SVP):
Sẽ là một năm thách thức
 |
Lãi suất tiền gửi gần 10%/năm sẽ khiến các BĐS cho thuê hạng sang trở nên kém hấp dẫn. Còn lãi suất cho vay trên 15%/năm là một rào cản đối với việc vay để đầu tư BĐS, nhất là trong bối cảnh giá bán BĐS còn neo cao, dòng tiền và thanh khoản lại kém.
Tôi nghĩ năm 2023 có lẽ là một năm thử thách với BĐS, không có cơ hội cho các nhà đầu cơ, nhà đầu tư ngắn hạn sử dụng vốn vay. Thị trường BĐS năm nay là sân chơi của người có tiền mặt nhàn rỗi, những ai mua BĐS để ở hoặc kinh doanh với tầm nhìn lâu dài.
Năm nay, nguồn cung BĐS du lịch nghỉ dưỡng được dự báo sẽ giảm, còn BĐS công nghiệp tiếp tục có nhiều dự án được triển khai. Tuy nhiên, nguồn cung phát triển thêm các dịch vụ có thể tạm ngừng do hoạt động sản xuất tại nhiều khu công nghiệp bị ảnh hưởng, điều này chúng ta cũng nên chú ý.
TS PHẠM ANH KHÔI, Viện trưởng Viện Nghiên cứu tài chính BĐS Đất Xanh:
Tìm cơ hội trong thách thức
 |
Thị trường 2023 sẽ là năm của sự tích lũy để tăng trưởng khi khung pháp lý hoàn chỉnh hơn, các bên tham gia thị trường đều có sự chuẩn bị, giải pháp ứng phó, nhu cầu thị trường vẫn lớn và đa dạng.
Chúng tôi dự báo BĐS nhà ở phân khúc ở thực tiếp tục là loại hình tiềm năng bởi nhu cầu ở thật rất lớn, phù hợp khả năng tài chính của số đông, phù hợp với chủ trương, chính sách hỗ trợ từ Nhà nước. Tập trung vào sản phẩm này sẽ giúp chủ đầu tư giải quyết vấn đề lệch pha nguồn cung.
 |
Bất động sản nhà xưởng đang được bổ sung nguồn cung, đây cũng là phân khúc được kỳ vọng nhất trong năm 2023. Ảnh minh họa: Q.HUY |
BĐS công nghiệp - logistics cũng là một phân khúc được đánh giá cao bởi sản phẩm này giữ vai trò chủ lực của ngành sản xuất trong nền kinh tế, được hưởng lợi bởi các hiệp định thương mại, từ cơ chế, chính sách linh hoạt để thu hút đầu tư và từ việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng.
Trong một cuộc khảo sát gần đây của Hội Môi giới BĐS VN (VARS), 70% nhà đầu tư được hỏi cho rằng khả năng sinh lời là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến quyết định đầu tư thay vì thông tin sản phẩm, giá cả thị trường, chi phí vốn... Để thị trường phát triển, đảm bảo tất cả thành viên thị trường đều thu được lợi nhuận thì ngoài khả năng sinh lời, nhà đầu tư cần nắm rõ chuẩn mực về định giá, thông tin giao dịch thị trường, lựa chọn dịch vụ môi giới uy tín, hạn chế đầu tư theo đám đông hoặc phụ thuộc nhiều vào các kênh hỗ trợ tín dụng. Khách hàng, nhà đầu tư cần chuẩn bị một kế hoạch tài chính bài bản để khi giá giảm lập tức có thể mua vào, đừng quá ham “bắt đáy”, kỳ vọng mức giá sẽ giảm thêm trong tương lai mà bỏ lỡ cơ hội.
Ông NGUYỄN VĂN ĐÍNH, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS VN
BĐS nhà ở cho thuê sẽ đón sóng đầu tư trong năm 2023 bởi xu hướng thuê nhà thay vì mua nhà để chờ “bắt đáy”, hưởng lãi suất tốt trong bối cảnh thị trường đang dần được chuyên nghiệp hóa.
BĐS thương mại (văn phòng) cũng là điểm sáng khi nguồn cung (hạng A) luôn khan hiếm, nhu cầu lớn từ doanh nghiệp, quỹ đầu tư ngoại. Đặc biệt, sản phẩm này còn mang lại dòng thu ổn định cho chủ đầu tư.
Các loại hình chịu ảnh hưởng từ những thách thức bao gồm BĐS nghỉ dưỡng/second home… bởi tính thanh khoản và khả năng khai thác dòng tiền, khung pháp lý chưa hoàn thiện cộng thêm tâm lý thắt chặt chi tiêu, bảo toàn tài sản, đặc biệt là tiền mặt. BĐS hạng sang cũng chịu cảnh tương tự do chịu ảnh hưởng bởi siết tín dụng và pháp lý dự án. BĐS đất nền nhỏ lẻ, đất nông nghiệp cũng là loại hình ít tiềm năng khi nguồn cung còn rất lớn, sự tăng giá đã cao hơn giá trị thực tế, cạnh tranh cao giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp.
Trong bảng khảo sát xu hướng của khách hàng được chúng tôi thực hiện vào cuối quý IV-2022 với mẫu trên 1.100 khách hàng độ tuổi 25-55, căn hộ trung cấp vẫn là dòng sản phẩm được ưa chuộng nhất (chiếm 51,8% lựa chọn); yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến việc khách hàng chưa ra quyết định mua BĐS, lãi vay cao vẫn là nguyên nhân lớn nhất (50%), sau đó là giá bán cao (17%), chưa thấy tiềm năng tăng giá (15%).
Tốp các lý do ưu tiên khi khách hàng chọn mua BĐS bao gồm giá trị sản phẩm (22%), vị trí, tiềm năng phát triển hạ tầng (20%), uy tín chủ đầu tư (18%), pháp lý dự án (15%).
TS TRẦN MINH HOÀNG, Phó Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS VN:
Doanh nghiệp môi giới phải tái cơ cấu
 |
Nhiều doanh nghiệp môi giới tiếp tục gặp khó, giao dịch ít nên buộc phải cắt giảm nhân sự, tái cơ cấu, áp dụng công nghệ, nâng cao năng lực tư vấn và chọn lựa các sản phẩm tốt hơn để bán.
Nhiều chuyên gia dự báo khoảng quý III năm nay thị trường sẽ phục hồi. Dự báo này dựa vào việc cuối năm Fed (Cục Dự trữ Liên bang Mỹ) sẽ giảm lãi suất, từ đó VN cũng có cơ sở để giảm lãi suất nhưng VN có thể hạ lãi suất sớm hơn thế. Thị trường còn phụ thuộc rất lớn vào việc tháo gỡ tâm lý lo lắng của khách hàng, nhà đầu tư liên quan đến BĐS hình thành trong tương lai. Nhà nước cũng đã nhận rõ các khó khăn của thị trường và đang tìm cách tháo gỡ. Nếu thuận lợi thì thị trường có thể phục hồi vào quý II thay vì quý III như dự báo.
Mặt khác, nếu có nhu cầu thực thì đây cũng là thời điểm người dân có thể mua căn hộ chung cư rất tốt vì đa phần các chủ đầu tư đều có chính sách hỗ trợ lãi suất và giảm giá rất mạnh.
Ông TROY GRIFFITHS, Phó Giám đốc điều hành Savills VN:
Viễn cảnh tích cực nhờ sự thanh lọc
 |
Trong bối cảnh thị trường BĐS toàn cầu được dự báo sẽ tăng trưởng chậm lại, VN cũng khó tránh khỏi những tác động. Tuy nhiên, quá trình thanh lọc mạnh mẽ và dư địa phát triển đô thị của thị trường này vẫn đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.
Thị trường BĐS toàn cầu trong năm 2023 sẽ diễn biến chậm hơn. “Bóng ma” lãi suất cao sẽ kìm hãm lạm phát trên toàn thế giới. Điều này đồng nghĩa với nhu cầu BĐS nói chung sẽ có chiều hướng giảm. Tuy nhiên, điểm thú vị của VN là chúng ta đã dẫn trước các thị trường khác nhờ tốc độ đô thị hóa 47%. Trong mắt các nhà đầu tư, VN vẫn còn cả một chặng đường dài phía trước với quá trình đô thị hóa.
Trong năm phân khúc BĐS công nghiệp sẽ tiếp tục phát triển khi Savills đang chứng kiến rất nhiều dự án sản xuất được xây dựng và sự tăng trưởng về giá trong lĩnh vực đó. Đối với các nhà đầu tư cá nhân, sáu tháng đầu năm sẽ là thời gian quan trọng để họ quan sát trước khi đưa ra quyết định. Trong bối cảnh những bất ổn của nền kinh tế toàn cầu đang dịu lại, các nhà đầu tư không nên vội vã rút khỏi thị trường. Ngân hàng Nhà nước đang làm rất tốt trong việc giữ giá đồng VND ổn định so với các loại tiền tệ khác. BĐS là một khoản đầu tư dài hạn. Với các nhà đầu tư cảm thấy bất an về những rủi ro từ một đến hai năm thì nên tìm một kênh đầu tư phù hợp hơn, bởi nếu nhìn vào bức tranh tổng thể, thị trường BĐS VN đang có vị thế rất tốt.
Kỳ vọng vào nguồn vốn tín dụng
Năm 2022, các kênh huy động vốn gần như bị thắt chặt. Tuy nhiên, sang năm 2023 khi ổn định chính sách lãi suất thì các doanh nghiệp sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận nguồn vốn hơn. Ngân hàng vẫn sẽ kiểm soát chặt hạn mức tín dụng, lãi suất sẽ phải điều chỉnh tăng dưới sức ép của lạm phát và nguy cơ suy thoái kinh tế toàn cầu. Đáng mừng là tăng trưởng kinh tế VN vẫn duy trì xu hướng phục hồi khả quan. Kỳ vọng dòng vốn được khơi thông là có cơ sở nếu nhìn lại xu hướng tín dụng từ năm 2011 đến nay. Dù Nhà nước áp hạn mức tín dụng để giữ thị trường phát triển ổn định song dòng vốn vào BĐS vẫn tăng trưởng qua các năm chứ không suy giảm.
