Năm 2023, khi lạm phát và lãi suất tăng, suy thoái kinh tế lan rộng trên thế giới sẽ kéo theo nhiều khó khăn và thách thức cho thị trường. Tuy nhiên, bối cảnh ấy cũng mở ra những cơ hội M&A (mua bán, sáp nhập), đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản (BĐS).
 |
Nhóm nhà ở, căn hộ dịch vụ phục vụ nhu cầu ở thực sẽ có sức hút mạnh trong năm 2023. |
Nhà đầu tư ngoại hứng thú với M&A
Nhiều chuyên gia cho biết doanh nghiệp BĐS trong nước suy yếu sẽ là thời cơ để nhà đầu tư nước ngoài tiến hành M&A để nắm phần lớn cổ phần hoặc thâu tóm các dự án với giá rẻ.
Theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, các nhà đầu tư nước ngoài đang đứng ngoài quan sát thị trường, đợi thời cơ chín muồi họ mới nhảy vào. Tất cả phân khúc trên thị trường đều có những ưu thế lớn để có thể chuyển nhượng.
Nếu biên độ lợi nhuận hấp dẫn so với chi phí tài chính và rủi ro lạm phát thì Việt Nam vẫn là nơi thu hút nhà đầu tư nước ngoài tham gia. Những nhà đầu tư ngoại nhòm ngó BĐS Việt Nam chủ yếu trong khu vực như Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Hong Kong.
Với biến động thị trường hiện nay, khối lượng thương vụ doanh nghiệp ngoại M&A dự án Việt có thể sẽ gia tăng mạnh trong năm 2023.
“Khi làm việc với các nhà đầu tư thời gian qua, đơn vị nghiên cứu thị trường nhận thấy họ tập trung vào những dự án có dòng tiền nhanh thông qua M&A các dự án văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ và khu công nghiệp. Với biến động thị trường BĐS như của Việt Nam hiện nay, khối lượng thương vụ doanh nghiệp ngoại M&A dự án Việt có thể sẽ gia tăng mạnh trong năm 2023” - ông Khương dự đoán.
Tuy nhiên, theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, điều này không có nghĩa là các nhà đầu tư sẽ ồ ạt tham gia M&A một cách dễ dàng. Những biến động vĩ mô trong thời gian gần đây và năm 2023 liên quan đến áp lực lạm phát, gia tăng lãi suất, pháp lý dự án… sẽ khiến nhà đầu tư thận trọng, quan sát tình hình thị trường kỹ càng hơn.
Đại diện Colliers dự báo thị trường sẽ bắt đầu ổn định từ giữa năm 2023 khi tình hình lãi suất chắc chắn hơn. Tuy còn nhiều bất ổn, thị trường vẫn có một lượng vốn lớn đang chờ đợi cơ hội đầu tư.
Nhóm BĐS thứ nhất được vốn đầu tư ngoại nhắm đến là BĐS văn phòng, công nghiệp và hậu cần. Nhóm tài sản thứ hai nằm trong tầm ngắm là nhà ở và căn hộ dịch vụ, đặc biệt là những loại hình phục vụ nhu cầu ở thực của người lao động, chuyên gia và nhân sự nước ngoài. Nhóm thứ ba đáng chú ý là BĐS nghỉ dưỡng khi Việt Nam đang nỗ lực tận dụng đà phục hồi của ngành du lịch.
Để thu hút được dòng vốn ngoại không phải dễ dàng. Trước hết là cơ chế, chính sách pháp lý phải cụ thể, rõ ràng. Các doanh nghiệp cũng phải rất cẩn trọng khi tìm kiếm đối tác ngoại để liên doanh, liên kết; nên hợp tác với các chủ đầu tư có nguồn lực, kỹ năng trong xây dựng và kinh doanh BĐS. Họ phải có mục đích thực chất và gắn bó lâu dài trong quyết định đầu tư.
PGS-TS ĐINH TRỌNG THỊNH
Cần nguồn tín dụng
cho M&A
TS Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, đánh giá dòng vốn từ M&A rất quan trọng với thị trường BĐS. Hiện có nhiều doanh nghiệp kiến nghị hệ thống ngân hàng cho vay để tài trợ phần vốn thiếu hụt khi giao dịch M&A.
Từ đó, TS Lực kiến nghị nên cho phép ngân hàng cho vay nguồn vốn thiếu hụt khi M&A vì việc này hoàn toàn khả thi và là nhu cầu thật. Doanh nghiệp có 70%, còn lại ngân hàng tài trợ 30%.
TS Lực dự báo vào cuối quý III-2023 thị trường có thể ấm trở lại. Lý do là các dự án được gỡ vướng pháp lý, nghị định về trái phiếu mới ban hành đi vào thực tế, góp ý dự thảo các luật rõ hơn. Thời điểm cuối quý III, nhiều khả năng các gói tín dụng cho BĐS sẽ triển khai và phát huy hiệu quả.
Ở góc nhìn khác, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, đánh giá FDI là một kênh thu hút vốn quan trọng của nền kinh tế nói chung và lĩnh vực BĐS nói riêng. Tuy nhiên, dòng vốn FDI cũng chỉ là một trong nhiều dòng vốn vào BĐS và chiếm tỉ trọng không quá lớn.
Đối với dòng vốn từ nước ngoài, thời gian qua xu hướng M&A của các nhà đầu tư ngoại tăng mạnh. Đây là xu hướng chung và các nhà đầu tư nước ngoài khá thích hình thức đầu tư này. Lý do là họ tìm được doanh nghiệp phù hợp, vừa có giá cả tương xứng vừa tiết kiệm được thời gian, thủ tục, xây dựng bộ máy.
Hiện nay thị trường vẫn đang phải đối mặt với không ít khó khăn, rào cản, đặc biệt là rào cản về pháp lý, thủ tục hành chính… Tính minh bạch thông tin của thị trường chưa cao đã phần nào gây cản trở cho quá trình thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường. Doanh nghiệp nước ngoài mong muốn tiếp cận được quỹ đất sạch, thông thoáng trong thủ tục hành chính và chính sách phải có sự ổn định lâu dài. •
Gần 400 triệu USD đổ vào BĐS đầu năm 2023
Theo Bộ KH&ĐT, tính đến ngày 20-2, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt gần 3,1 tỉ USD.
Các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 17 ngành trong tổng số 21 ngành kinh tế quốc dân. Trong đó, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đạt hơn 2,2 tỉ USD, chiếm 70% tổng vốn đầu tư đăng ký.
Ngành hoạt động kinh doanh BĐS đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư gần 397 triệu USD, chiếm hơn 13% tổng vốn đầu tư đăng ký. Tiếp theo lần lượt là các ngành bán buôn, bán lẻ với gần 202 triệu USD và ngành vận tải kho bãi gần 142 triệu USD.
