Các tác động không mong muốn của bảng giá đất mới
Cụ thể, trả lời cho câu hỏi những tác động tích cực và tác động không mong muốn khi áp dụng Bảng giá đất điều chỉnh từ ngày 1-8, Sở TN&MT TP cho biết có 9 tác động tích cực và 2 tác động không mong muốn.
Cụ thể, về tác động không mong muốn, thứ nhất: Hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (nghĩa vụ tài chính tính theo mức chênh lệch của mục đích sử dụng đất mới trừ đi mục đích cũ) sẽ thực hiện nộp nghĩa vụ tài chính cao hơn so với trước đây.
“Tuy nhiên, điều này bảo đảm sự công bằng với những người không có mét vuông đất ở nào phải đi mua đất ở với giá thị trường, có thể còn cao hơn bảng giá đắt”, Sở TN&MT TP giải thích.
Thứ hai: Mức giá của bảng giá đất điều chỉnh phổ biến tăng từ 3-7 lần so với bảng giá đất hiện hành theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND nhân với hệ số điều chỉnh theo Quyết định số 56/2024/QĐ-UBND (là giá đất cụ thể do Cơ quan Thuế tính) nhưng nhìn chung vẫn thấp hơn giá thị trường.
9 tác động tích cực
Về tác động tích cực, có thể kể đến, thứ nhất: Giá đất tại bảng giá đất điều chỉnh có lợi cho người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn, với số tiền được bồi thường cao hơn trước đây. Thứ 2: Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất sẽ tăng thêm trong thời gian tới.
Thứ 3: “Chênh lệch địa tô” được xử lý hài hòa hơn theo nguyên tắc Nhà nước “điều tiết phân giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại”.
Do hiện nay đang tồn tại nhiều bất cập như “đất hai giá” hoặc mua bán chuyển nhượng, cho thuê BĐS, nhà ở “hai giá” (hợp đồng khai thuế thấp hơn hợp đồng giao dịch thực) hoặc người sử dụng đất thực hiện “chuyển mục đích sử dụng đất” chỉ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước có giá trị thấp hơn.
Do giá đất của bảng giá đất trước đây thường chỉ bằng trên dưới 30% giá thị trường, nên “dự thảo bảng giá đất” sẽ tác động theo hướng bảo đảm sự “công bằng, hài hòa về lợi ích” giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước, Sở nêu rõ.
Thứ 4: Giá đất bảng giá đất điều chỉnh không tác động đến việc “định giá đất cụ thể” để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án BĐS, nhà ở thương mại do các dự án này được tính theo phương pháp thặng dư. Hơn thế nữa, giá đất nông nghiệp đã được điều chỉnh phù hợp với thực tế nên các khoản được trừ của nhà đầu tư sẽ phù hợp hơn so với trước đây.
Qua đó, góp phần cải thiện môi trường kinh doanh, đầu tư trên địa bàn TP, đồng thời điều chỉnh giá bán các sản phẩm bất động sản phù hợp hơn, tạo điều kiện cho các đối tượng có nhu cầu có thể tiếp cận.
Thứ 5: Các dự án, công trình trọng điểm được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước sẽ thực hiện triển khai theo đúng tiến độ, không bị ách tắc.
Thứ 6: Việc giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai cho người dân và tổ chức cũng không bị ách tắc, không gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất.
Thứ 7: Bảng giá đất điều chỉnh đã được cập nhật phù hợp với tình hình thực tế về giá đất trên địa bàn TP sẽ góp phần cho việc áp dụng được thuận lợi, dễ dàng, minh bạch, đồng thời, cắt giảm được thời gian thực hiện các thủ tục xác định giá đất cụ thể như trước đây.
Thứ 8: Bảng giá đất điều chỉnh sẽ khắc phục được tình trạng kê khai giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá thực tế, tránh được những hệ lụy pháp lý phát sinh.
Thứ 9: Bảng giá đất điều chỉnh sẽ làm giảm các hành vi vi phạm hành chính về đất đai do tăng mức phạt (ví dụ hành vi chậm đưa đất vào sử dụng nhằm “đầu cơ” đất đai).
Bảng giá đất mới không ảnh hưởng đến các doanh nghiệp BĐS
Trả lời cho nhận định có nhiều ý kiến cho rằng bảng giá đất mới sẽ tác động lớn đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS, khi giá đất cao, tức đầu vào cao thì đầu ra sẽ cao, sẽ tác động trực tiếp đến người mua, từ đó, sẽ giá bán sản phẩm sẽ rất cao, Sở TN&MT TP cho rằng nhận định này không đúng.
Cụ thể, Sở phúc đáp: Việc điều chỉnh bảng giá đất không gây ảnh hưởng đến các doanh nghiệp kinh doanh BĐS do tiền sử dụng đất các dự án BĐS được xác định bằng phương pháp thặng dư.
“Do đó, kết quả xác định giá trị quyền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư dù cao hay thấp hơn giá đất tại bảng giá đất cũng không phải điều chỉnh theo giá đất tại bảng giá đất theo quy định tại khoản 8 Điều 158 Luật Đất đai 2024 (sử dụng kết quả xác định được theo phương pháp thặng dư)”, Sở lý giải.
Ngoài ra, giá đất nông nghiệp tại Bảng giá đất sau điều chỉnh tăng so với trước đây, làm cho khoảng cách chênh lệch địa tô hài hòa hơn so với thực tế, việc này dẫn đến các khoản được trừ minh bạch, công khai, công bằng và hợp lý hơn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi thực hiện nghĩa vụ tài chính, Sở TN&MT TP tiếp tục giải thích.
“Mặt khác, giá BĐS vận hành theo quy luật cung - cầu, do đó, giá bán sẽ do thị trường quyết định”, Sở TN&MT TP khẳng định.
Về thông tin “Giá đất sẽ tăng đột biến” khi điều chỉnh bảng giá đất: Sở cho biết nguyên tắc xuyên suốt của công tác điều chỉnh bảng giá đất đang được Sở thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 là cập nhật các cơ sở dữ liệu giá đất đã được phê duyệt tại các dự án bồi thường, dự án nộp tiền sử dụng đất và giá giao dịch thành do các cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan thuế cung cấp.
Do đó, giá đất tại bảng giá đất điều chỉnh là giá đất phù hợp với tình hình thực tế về giá đất trên địa bàn TP.HCM.
Về thông tin "Người dân đang đổ xô đi làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Sở TN&MT TP đã tổ chức buổi làm việc với 22 Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc để nắm tình hình về nội dung phản ánh này.
Theo báo cáo của 22 chi nhánh, việc thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất không có biến động tăng đột biến như nhận định.
