Sự gián đoạn chuỗi cung ứng toàn cầu cùng những tiêu chuẩn khắt khe về môi trường đang tái định hình thị trường. Các nhà đầu tư quốc tế không chỉ cần mặt bằng mà đòi hỏi những khu công nghiệp xanh, ứng dụng trí tuệ nhân tạo và số hóa. Nắm bắt xu hướng tất yếu này, hàng loạt nhà phát triển hạ tầng đang thay đổi mạnh mẽ.
Cuộc đua công nghệ và chuẩn sinh thái ESG
Bước vào năm 2026, thị trường bất động sản công nghiệp (BĐSCN) ghi nhận sự phân hóa rõ rệt. Theo đơn vị nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đang có sự chọn lọc khắt khe hơn, ưu tiên tuyệt đối cho các yếu tố an toàn chuỗi cung ứng và phát triển bền vững.
Nhìn nhận về bức tranh này, báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam nhấn mạnh ngành công nghiệp nước ta đang bước vào một giai đoạn hoàn toàn mới. Thay vì duy trì năng lực cạnh tranh bằng chi phí nhân công rẻ, thị trường đang chuyển dịch sang mở rộng quy mô, nâng cao chất lượng logistics.
Đặc biệt, trước tình trạng gián đoạn chuỗi cung ứng và thiếu hụt nhân sự, các doanh nghiệp vận hành kho bãi bắt buộc phải tăng tốc ứng dụng tự động hóa và trí tuệ nhân tạo (AI) vào hệ thống quản lý tồn kho để duy trì hiệu quả.
Ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam, nhận định đà tăng trưởng năm 2026 sẽ được củng cố khi hạ tầng giao thông và hạ tầng số (như các trung tâm dữ liệu quy mô lớn) được triển khai đồng bộ, mở ra các cụm công nghiệp thế hệ mới đáp ứng nhóm ngành giá trị cao.
Đồng tình với góc nhìn này, đại diện JLL Việt Nam khẳng định tiêu chuẩn ESG (Môi trường - Xã hội - Quản trị) đã trở thành bộ lọc cạnh tranh sống còn. Theo vị này, việc ứng dụng mô hình dữ liệu công trình (BIM) và hệ thống vận hành AI từ khâu thiết kế có thể giúp nhà xưởng giảm 30% mức tiêu thụ năng lượng và tiết kiệm 20% chi phí vận hành.
Minh chứng cho xu hướng tích hợp công nghệ là Khu công nghiệp chuyên sâu Phú Mỹ 3. Với trung tâm điều hành sử dụng nền tảng số để giám sát năng lượng và phát thải CO2 theo thời gian thực, dự án đã thu hút 51 nhà đầu tư với 7 tỉ USD vốn FDI, ghi nhận 9 mô hình cộng sinh công nghiệp thực tiễn.
Song song với chuẩn hóa phần mềm, dòng vốn nội cũng đang mở rộng phần cứng; điển hình là việc tỉnh Tây Ninh vừa chấp thuận đầu tư KCN Trần Anh - Tân Phú giai đoạn 2 quy mô 156,9 ha, tạo quỹ đất cho các chuỗi chế biến, chế tạo liên kết.
Khơi thông chính sách, kiến tạo "hộ chiếu vàng"
Sức ép xanh hóa không chỉ đến từ nhu cầu tối ưu chi phí mà còn là rào cản sinh tử trên thương trường. Từ năm 2027, các doanh nghiệp không tuân thủ nghiêm ngặt rủi ro ESG sẽ đứng trước nguy cơ bị loại trừ khỏi thị trường EU. Do đó, việc đặt nhà máy tại một khu công nghiệp sinh thái chính là "hộ chiếu vàng", bảo chứng vị thế cho doanh nghiệp FDI trong chuỗi cung ứng toàn cầu cao cấp.
Chủ động trước cuộc chuyển đổi bắt buộc này, nhiều doanh nghiệp phát triển hạ tầng trong nước đã mạnh dạn thay đổi tư duy.
Ông Trương Khắc Nguyên Minh, Phó tổng giám đốc Prodezi Long An, cho biết đơn vị này đã dịch chuyển từ việc đơn thuần cho thuê đất sang kiến tạo một nền tảng tích hợp dịch vụ.
Bằng cơ chế cộng sinh công nghiệp – tiêu biểu như hợp tác chuyển hóa bùn thải thành phân bón – mô hình này không chỉ làm xanh chuỗi sản xuất mà còn trực tiếp giúp nhà đầu tư giảm từ 8 đến 12% chi phí hoạt động.
Dù cộng đồng doanh nghiệp đã nhập cuộc, giới chuyên gia cho rằng rào cản thể chế vẫn là một nút thắt lớn cần tháo gỡ.
Nhìn từ góc độ vĩ mô, bà Trương Thị Chí Bình, Tổng Thư ký Hiệp hội Công nghiệp hỗ trợ Việt Nam (VASI), nhận định chủ trương tổ chức chính quyền địa phương hai cấp là tín hiệu rất tích cực.
Việc xóa nhòa rào cản mềm ranh giới hành chính sẽ chấm dứt tình trạng quy hoạch manh mún, tạo không gian để phát triển các cụm liên kết vùng có chiều sâu cho ngành công nghiệp hỗ trợ.
Để biến cơ hội thành hiện thực, các chuyên gia kiến nghị cơ quan quản lý cần sớm ban hành bộ tiêu chí quốc gia thống nhất về khu công nghiệp sinh thái, đồng bộ với chuẩn mực quốc tế.
Đi kèm với đó là việc cắt giảm các thủ tục pháp lý về trao đổi phế phẩm, thiết kế các gói tín dụng xanh và ưu đãi thuế thiết thực. Chỉ khi chính sách, hạ tầng thông minh và tư duy dịch vụ cùng hòa nhịp, bất động sản công nghiệp Việt Nam mới tạo ra cú hích bứt phá trong kỷ nguyên số.
