Bất động sản nhà ở TP.HCM đầu năm: Lãi suất siết chặt thanh khoản

Bước vào những tháng đầu năm 2026, thị trường căn hộ và nhà liền thổ tại TP.HCM đang đối mặt với nhiều thách thức.

Chi phí vốn tăng cao cùng điều kiện tín dụng thắt chặt đã khiến các chủ đầu tư lẫn người mua trở nên cực kỳ thận trọng. Nguồn cung mới bị chững lại một cách rõ rệt, kéo theo sự suy giảm thanh khoản. Theo dữ liệu chi tiết vừa được Savills Việt Nam công bố, bức tranh phân khúc căn hộ tại thị trường TP.HCM trong quý I-2026 cho thấy sự hạ nhiệt.

Nguồn cung thu hẹp, thanh khoản giảm

Sự gián đoạn bởi các kỳ nghỉ lễ kéo dài cùng với điều kiện tín dụng bị thắt chặt đã khiến nhiều chủ đầu tư buộc phải tạm lùi kế hoạch mở bán các dự án. Theo báo cáo quý I-2026 của Savills, nguồn cung mới căn hộ tại TP.HCM ghi nhận sự sụt giảm theo quý nhưng vẫn tăng theo năm, đạt mức khoảng 1.900 căn.

Trong đó, cơ cấu nguồn cung tiếp tục gây áp lực rất lớn lên khả năng chi trả của người dân khi phân khúc cao cấp chiếm tới gần hai phần ba tổng nguồn cung mới và tập trung chủ yếu tại khu Đông TP.HCM cũ. Việc số đợt mở bán bị hạn chế cũng kéo nguồn cung sơ cấp trên toàn thị trường giảm xuống chỉ còn 4.700 căn, với khu Đông tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt khi chiếm đến 85% tổng nguồn cung sơ cấp.

Tình hình hoạt động nhìn chung khá trầm lắng. Lượng giao dịch căn hộ sụt giảm mạnh, kéo tỉ lệ hấp thụ toàn thị trường rơi xuống mức 40%, chủ yếu do thanh khoản ở phân khúc cao cấp đang chậm lại.

Ở chiều ngược lại, phân khúc căn hộ vừa túi tiền lại có kết quả tích cực hơn nhờ được hỗ trợ bởi nhu cầu ở thực, với tỉ lệ hấp thụ cao hơn mặt bằng chung 10 điểm phần trăm. Mức giá sơ cấp của căn hộ đã giảm xuống còn 91 triệu đồng/m² thông thủy, nhờ sự bổ sung của các dòng sản phẩm dễ tiếp cận hơn, chiết khấu gia tăng và đà tăng giá tại các đợt mở bán mới bị gián đoạn.

Cùng chung cảnh ngộ trầm lắng, thị trường biệt thự và nhà phố cũng hạ nhiệt khi các chủ đầu tư trở nên vô cùng thận trọng trước sức mua suy yếu. Nguồn cung mới của loại hình này giảm mạnh, chỉ còn vỏn vẹn 70 căn, kéo nguồn cung sơ cấp rớt xuống mức 2.900 căn.

Toàn thị trường biệt thự và nhà phố trong quý I chỉ ghi nhận 300 giao dịch nhà liền thổ, tỉ lệ hấp thụ suy giảm xuống còn 11%. Mặc dù vậy, giá sơ cấp vẫn điều chỉnh tăng lên mức 199 triệu đồng/m² đất, chủ yếu sau khi dự án Vinhomes Green Paradise ghi nhận mức hấp thụ tốt cùng việc một số dự án tiếp tục điều chỉnh tăng giá.

Áp lực lãi suất và xu hướng dịch chuyển vùng ven

Dẫn dắt các phân tích chuyên sâu về thị trường, bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM, nhận định chi phí lãi vay tăng nhanh thời gian qua đã chính thức khép lại giai đoạn lãi suất thấp kéo dài. Các chủ đầu tư hiện nay đã phải chuyển dịch từ các chương trình hỗ trợ lãi suất 0% sang áp dụng các gói lãi suất cố định ở mức 9% đến 10%.

"Lãi suất tăng đang trực tiếp siết chặt thanh khoản của thị trường, người mua ngày càng thận trọng hơn và ưu tiên các sản phẩm có mức giá hợp lý. Lãi suất vay ưu đãi hiện nay đã tăng lên mức 8% đến 9% mỗi năm, trong khi lãi suất thả nổi hoàn toàn có thể vượt ngưỡng 12%. Điều này làm gia tăng áp lực dòng tiền đối với nhóm khách hàng đi vay khi thời gian ưu đãi kết thúc, đồng thời tiếp tục kìm hãm khả năng hấp thụ trong ngắn hạn" - bà Hương phân tích dựa trên số liệu báo cáo.

Xu hướng phát triển bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục dịch chuyển mạnh mẽ về khu vực ngoại thành và ven đô nhờ sự xuất hiện của các đại đô thị.

Đối với nhà liền thổ, khu vực ngoại thành sẽ chiếm tới 65% nguồn cung, dẫn dắt bởi khu vực Cần Giờ và Củ Chi nhờ quỹ đất lớn và hạ tầng sắp triển khai. Trong khi đó, khu Đông TP.HCM đóng góp 23%, được hỗ trợ bởi những tiến triển tích cực trong việc tháo gỡ pháp lý tại một số dự án của các chủ đầu tư uy tín.

Việc cơ sở hạ tầng tiếp tục được cải thiện sẽ là nền tảng vững chắc củng cố triển vọng mở rộng của thị trường trong trung hạn.