TOD: Động lực mới để phát triển thị trường bất động sản TP.HCM

Ngày 27-3, trường Đại học Kiến trúc TP.HCM tổ chức hội thảo “TOD với phát triển đường sắt đô thị”.

3 trụ cột chiến lược để phát triển TOD

Phát biểu tại hội thảo, ông Võ Hoàng Ngân, Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM, cho biết lãnh đạo TP.HCM rất quan tâm công tác phát triển TOD.

Theo ông Ngân, TP.HCM đang đứng trước một "ngưỡng cửa lịch sử". Việc vận hành tuyến Metro số 1 không chỉ đơn thuần là đưa vào sử dụng một phương tiện vận tải mới, mà chính là "phát súng lệnh" cho một cuộc tái cấu trúc đô thị toàn diện.

Với mục tiêu hoàn thành khoảng 187 km đường sắt đô thị vào năm 2030 và vươn tới 355 km vào năm 2035, TP.HCM hướng tới một đô thị đa trung tâm, trong đó mô hình TOD chính là "chìa khóa vàng".

Để hiện thực hóa tầm nhìn này, Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM cho rằng cần tập trung ba trụ cột chiến lược.

Thứ nhất, TOD là động lực kinh tế: Chúng ta cần nén đô thị hiệu quả tại các đầu mối giao thông, mở rộng không gian ngầm và khai thác giá trị gia tăng từ quỹ đất xung quanh nhà ga để tạo nguồn lực tái đầu tư cho chính hệ thống hạ tầng.

Thứ hai, TOD là giải pháp đô thị xanh: Hệ thống Metro phải là "xương sống" của giao thông tương lai. Chúng ta hướng tới những đô thị nén, nơi ưu tiên đi bộ, kết nối đa phương thức và giảm thiểu sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân.

Thứ ba, TOD gắn liền với bản sắc: Quy hoạch TOD tại TP.HCM phải gắn liền với việc bảo tồn di sản và không gian văn hóa đặc thù, tạo ra những không gian sống hiện đại nhưng vẫn giữ được tâm hồn của một đô thị phương Nam.

"Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM đang quyết liệt tham mưu cho UBND TP các đồ án quy hoạch không gian ngầm và thiết kế đô thị dọc các tuyến Metro.

Đặc biệt, chúng tôi đang tích cực cụ thể hóa các cơ chế đặc thù từ Nghị quyết 98, Nghị quyết 260/2025 của Quốc hội để khơi thông nguồn lực, thu hút đầu tư vào các khu vực TOD. Với thông điệp “chủ động nắm bắt, vận dụng cơ chế quyết liệt chuyển hoá thành nguồn lực” để xây dựng, phát triển TP.HCM"- ông Võ Hoàng Ngân nhấn mạnh.

Trong bối cảnh hiện nay, phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng, đặc biệt là hệ thống đường sắt đô thị, đã trở thành một định hướng rõ ràng trong chiến lược phát triển quốc gia và các đô thị lớn, đặc biệt với siêu đô thị TP.HCM. Điều đó đặt ra những yêu cầu ngày càng cụ thể đối với công tác quy hoạch, thiết kế, quản lý và vận hành.

PGS.TS Phạm Trọng Thuật, Hiệu trưởng trường Đại học Kiến trúc TP.HCM

Cần sự đồng bộ giữa quy hoạch và quản lý đất đai

TS Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản, cho biết các quy định mới trong luật Đường sắt 2025, các nghị quyết của Quốc hội, luật Thủ đô 2024 đã tạo hành lang pháp lý quan trọng để phát triển đô thị TOD.

Tuy nhiên, một số chính sách còn thiếu, chưa đồng bộ. Cụ thể là chưa có cơ chế chính sách nhằm khai thác, quản lý các giá trị tăng thêm từ đất, chuyển nhượng quyền phát triển không gian...thực sự đầy đủ và hiệu quả nhằm tạo nguồn lực tái đầu tư cho công tác quản lý phát triển đô thị.

TS Tống Thị Hạnh kiến nghị, cần rà soát, bổ sung các Luật như: Luật Đất đai 2024, Luật Quy hoạch Đô thị và nông thôn 2024, Luật Nhà ở 2023...

Bên cạnh đó là bổ sung quy định tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước đầu tư giao thông công cộng làm tăng giá trị đất. Hơn nữa là hoàn thiện quy định về quy hoạch khu vực TOD.

"Về chính sách nhà ở, cho phép phát triển nhà ở thương mại tại khu vực lõi TOD. Chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính để phát triển nhà ở xã hội tại khu vực khác"- TS. Tống Thị Hạnh đưa ra kiến nghị.

Để phát triển TOD đối với TP.HCM, TS Phạm Trần Hải, Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM cho rằng, mỗi khu vực TOD cần được phát triển với các đặc trưng riêng phù hợp với tuyến đường sắt đô thị, nhà ga và khu vực đô thị xung quanh. Điều này sẽ tạo sự khác biệt hấp dẫn của bất động sản trong khu vực TOD.

"Việc khai thác giá trị gia tăng từ đất trong khu vực TOD không thể hiệu quả nếu thiếu tính đồng bộ giữa quy hoạch đô thị, quản lý đất đai, quản lý giao thông, quản lý bất động sản...và thiếu tầm nhìn dài hạn. Chính vì vậy cần lưu ý về cung và cầu bất động sản trong bối cảnh đầu tư hàng loạt các tuyến đường sắt đô thị"- TS Phạm Trần Hải nhấn mạnh.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, cần tiến tới áp dụng mô hình TOD 4.0 trong phát triển đô thị thông qua việc phối hợp giữa khu vực công và khu vực tư trong khu vực TOD.

Trong đó, cho phép khai thác các không gian công (phía trên và phía dưới nhà ga) một cách phù hợp và có thể có thu phí.

Đồng thời, khuyến khích khu vực tư sử dụng các bất động sản của họ để phục vụ các mục đích công (nhà ga, quảng trường nhà ga, lối đi bộ, công viên...) và hưởng các ưu đãi về thuế, phí, thủ tục hành chính rút gọn...