Mới đây, TP.HCM ban hành Kế hoạch thực hiện các khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) dọc tuyến metro số 2 (Bến Thành – Tham Lương). TP.HCM đã vạch ra lộ trình lập quy hoạch xung quanh 12 nhà ga. Giai đoạn đầu ưu tiên 5 vị trí gồm depot Tham Lương cùng 4 nhà ga Tân Bình, Phạm Văn Bạch, Bảy Hiền, Bến Thành nhằm sớm thu hồi vốn tái đầu tư phát triển hạ tầng giao thông toàn diện.
Giữ lại toàn bộ nguồn thu TOD chưa đủ tạo vốn
Phân tích cơ chế tài chính, Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế, nhận định quy định cho phép địa phương giữ lại toàn bộ nguồn thu đem lại nền tảng mạnh mẽ. Quy mô tiềm năng khổng lồ từ việc phát triển mô hình TOD về mặt lý thuyết đủ bù đắp nhu cầu đầu tư hạ tầng.
Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy doanh thu khai thác đất TOD thường dàn trải nhiều năm, trong khi việc thi công cần dòng tiền ngay lập tức. Năng lực quản lý thị trường cũng là thách thức. Nếu chính quyền thiếu khả năng tổ chức đấu giá TOD minh bạch và định giá chuẩn xác, giá trị thực tế thu về sẽ sụt giảm mạnh.
Theo TS Nhân, tổng nhu cầu tài chính mạng lưới metro lên đến hàng chục tỉ đô la. Việc chỉ dựa vào doanh thu bán đất TOD để tài trợ toàn bộ hệ thống là một chiến lược tiềm ẩn rủi ro nếu thiếu đòn bẩy tài chính.
Liên quan đến cơ chế trao quyền quyết định chỉ tiêu quy hoạch TOD khác biệt quy chuẩn quốc gia, Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân đề xuất thiết lập vòng kiểm soát mềm thay vì siết chặt hành chính. Đi kèm quyền linh hoạt phải là cơ chế thẩm định độc lập do các bộ ngành trung ương đảm trách nhằm rà soát mức độ hợp lý.
“Thành phố bắt buộc áp dụng cơ chế bù trừ không gian. Nếu một khu vực TOD được phép xây dựng vượt chỉ tiêu, khu vực khác phải giảm mật độ tương ứng nhằm đảm bảo phát triển bền vững. Đối với quyền bán công trình TOD, dù cơ chế này giúp tăng thanh khoản, dòng vốn tư nhân vẫn chần chừ nếu thiếu khung chia sẻ rủi ro rõ ràng giữa nhà nước và doanh nghiệp” - TS Nhân phân tích.
Ứng dụng công nghệ số quản trị quy hoạch đất TOD
Dưới góc nhìn kinh tế số, Tiến sĩ Trần Quý, Viện trưởng Viện Phát triển Kinh tế số Việt Nam, đánh giá chìa khóa quy hoạch liên tỉnh đồng bộ nằm ở khung thể chế dữ liệu vùng. Việc ứng dụng dữ liệu lớn tích hợp thông tin vận tải kết hợp trí tuệ nhân tạo sẽ tạo ra bước chuyển đổi sang quy hoạch dự báo. Mô hình mô phỏng xu hướng tăng trưởng giúp tối ưu hóa vị trí các khu TOD tại nơi có nhu cầu đi lại thực tế.
Nhằm tránh rủi ro hình thành siêu đô thị nén quá tải hạ tầng xã hội khi nới lỏng chỉ tiêu, chuyên gia kiến nghị bắt buộc sử dụng công nghệ song sinh số. Bản sao ảo kết nối dữ liệu thời gian thực cho phép nhà hoạch định thử tải sức chứa của hệ thống y tế, giáo dục trước khi cấp phép.
Bên cạnh đó, để giải quyết rủi ro chu kỳ biến động bất động sản, Tiến sĩ Trần Quý đề xuất thành lập quỹ đầu tư hạ tầng chuyên biệt ứng dụng công nghệ mã hóa tài sản. Việc mã hóa cổ phần thành chứng khoán số trên nền tảng chuỗi khối giúp biến các tài sản hạ tầng kém thanh khoản thành tài sản số dễ dàng giao dịch toàn cầu.
Nhằm đảm bảo tính minh bạch tuyệt đối nguồn thu, thành phố nên xin cơ chế thử nghiệm pháp lý áp dụng hợp đồng thông minh tự động hóa toàn bộ quy trình đấu giá tài sản công. Hơn nữa, để mô hình bồi thường đất đổi cổ phần khả thi, chính quyền cần xây dựng hệ thống định giá đất số bằng trí tuệ nhân tạo kết hợp sàn giao dịch cổ phần bất động sản, mang lại thanh khoản tức thì cho người dân.
Phát hành trái phiếu đô thị
Cơ chế cho phép địa phương giữ lại toàn bộ nguồn thu từ quỹ đất là một bước đi chiến lược quan trọng, tạo ra tiền đề lớn cho sự phát triển. Tuy nhiên, quy định này không tự nó đảm bảo được nguồn vốn mồi bền vững do vướng mắc về thời điểm thu tiền, rủi ro pháp lý, năng lực quản lý cũng như quy mô nhu cầu vốn khổng lồ.
Để giải quyết triệt để rào cản này, kiến nghị chính quyền cần khẩn trương kết hợp phát hành trái phiếu đô thị, triển khai công cụ thu lại giá trị gia tăng, lập quỹ chuyên dụng, thúc đẩy cơ chế đối tác công tư và nhanh chóng thực hiện các dự án thí điểm mới nhằm biến nguồn thu thành vốn mồi thực tế.
Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế
