Lợi nhuận phân khúc căn hộ có thể lên tới 100%
(PL)- Có những dự án căn hộ tăng nhỏ giọt nhưng cũng có dự án gây sốc với mức tăng giá gần 100% sau ba năm.

Theo tổng kết của CBRE, quý I-2020 TP.HCM có 3.606 căn hộ được chào bán tại 11 dự án, giảm 21% theo quý và 18% so với cùng kỳ năm trước.

Một số dự án thuộc phân khúc trung cấp có mức giá chào bán 45-47 triệu đồng/m2, tăng 9% so với cùng kỳ và cao hơn giá mặt bằng khu vực 15%-30%. 

Căn hộ nơi tăng nóng, nơi nhỏ giọt

Thực tế cho thấy những dự án căn hộ thuộc phân khúc trung cấp đã đi vào hoạt động đều tăng giá. Tuy nhiên, biên độ tăng không đồng đều, chủ yếu do vị trí của dự án.

Chị Ngọc Huyền, chủ căn hộ tại dự án La Astoria (quận 2), chia sẻ: “Tôi vừa bán xong căn hộ tại đây hồi đầu tháng 5. Giá bán được là 2,7 tỉ đồng, sau một năm đầu tư tôi thu chênh lệch 320 triệu đồng. Sau khi trừ các khoản chi phí thì lợi nhuận đạt khoảng 14%”.

Tương tự, chị Tuyết Lan (quận Tân Bình) rao bán căn hộ 70 m2 tại dự án D-Vela (quận 7). Giá trước tết là 2 tỉ đồng nhưng nay đã lên 2,15-2,3 tỉ đồng tùy vị trí, tăng khoảng 350 triệu đồng so với giá mở bán. 

Theo anh Trung Hiếu (cư dân dự án Sky 9, quận 9), cuối năm 2018 một căn 62 m2 tại dự án này có giá khoảng 1,55 tỉ đồng. Mức giá này gần như không thay đổi trong hai năm. Thế nhưng tới năm 2020, dù có dịch COVID-19 nhưng giá nhà lại bất ngờ tăng mạnh. Căn diện tích như trên giá tối thiểu là 1,75 tỉ đồng. Sau hai năm bàn giao cho cư dân, so với giá gốc những căn hộ tại đây đều tăng khoảng 40%-45%.

Trong khi phần lớn các dự án tăng giá khoảng vài chục phần trăm thì cá biệt có dự án trung cấp đạt lợi nhuận tới gần 100% sau ba năm. Một trong số đó có thể kể đến là dự án Richmond City (quận Bình Thạnh). Khoảng tháng 7-2017, dự án này chào bán với giá 1,6 tỉ đồng/căn rộng 66 m2 (chưa VAT) thì đến thời điểm hiện tại đã được giao dịch với giá 3,3 tỉ đồng/căn. 

Nhân viên môi giới của dự án này cho biết không phải nhà đầu tư nào cũng găm hàng từ lúc mở bán tới nay. Có những căn hộ đã sang nhượng tới 10 lần. So với giá gốc thì giá trị căn hộ tại đây đã tăng tới 90%.

Trong khi nhà đầu tư phân khúc trung cấp dễ kiếm lời thì một số người đầu tư sản phẩm cao cấp lại khó thoát hàng. Đơn cử như một dự án tại quận Bình Tân, hồi tháng 12-2019 người bán rao căn 54 m2 giá 2 tỉ đồng thì nay phải giảm xuống 1,9 tỉ đồng mà chưa bán được. Một dự án khác tại quận 4 có đơn giá khoảng 60-73 triệu đồng/m2, không tăng không giảm so với năm 2019 và giao dịch cũng khá khó khăn.

Lợi nhuận phân khúc căn hộ có thể lên tới 100% - ảnh 1
Dự án Richmond City (quận Bình Thạnh) đang trong quá trình hoàn thiện. Ảnh: HOÀNG GIANG

Giá nhà sẽ ngày càng tăng cao

CBRE nhận định do khan hiếm nguồn cung và lượng đặt chỗ vẫn tốt nên các chủ đầu tư phân khúc trung cấp có dự án mở bán trong quý I đã quyết định tăng giá. Các dự án cao cấp và hạng sang có mức giá ổn định so với cuối năm 2019, cao hơn thời điểm cùng kỳ năm trước lần lượt là 6% và 8%. 

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, nhận định trong báo cáo: Năm 2020 sẽ có nhiều thách thức do vấn đề chậm cấp phép vẫn tiếp diễn và tín dụng bất động sản (BĐS) tiếp tục thắt chặt. Người mua nhà sẽ gặp khó khăn hơn, không phải vì họ không có đủ tiền mà vì họ không có nhiều lựa chọn. Đây sẽ là một năm thuận lợi cho những chủ đầu tư có được giấy phép chào bán do họ có thể tăng giá bán, từ đó tăng lợi nhuận đầu tư.

Chuyên gia BĐS Trần Quang Khánh cho rằng: Càng ngày giá căn hộ sẽ càng tăng. Ngoài nguyên nhân đến từ nguồn cung khan hiếm thì yếu tố chi phí xây dựng liên tiếp tăng cũng tác động nên giá thành sản phẩm. Tính trung bình, mỗi năm chi phí xây dựng tăng 5%-10%. Hai năm trước, chi phí xây dựng căn hộ có giá khoảng 6,5 triệu đồng/m2 thì giờ đây tăng lên ít nhất là 8,5 triệu đồng/m2”.

Đồng tình, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Tập đoàn địa ốc Phú Đông Group, cho biết thêm: “Chi phí xây dựng có tăng nhưng vẫn chưa là gì so với mức tăng của giá đất. Chính vì vậy, chỉ khi chủ đầu tư tìm được quỹ đất giá rẻ từ vài năm trước thì mới phát triển dự án giá rẻ được. Dù biết phân khúc nhà dưới 2 tỉ đồng nhanh thu hồi vốn, mở rộng được thương hiệu cho doanh nghiệp nhưng do chi phí cao nên vẫn rất khó thực hiện”.

Theo chuyên gia BĐS Trần Quang Khánh, một dự án căn hộ thường có ít nhất ba lần tăng giá. Lần đầu tiên là khi mở bán, chủ đầu tư quảng cáo, tạo thị trường với mặt bằng giá hấp dẫn người mua nhưng chỉ vài tháng sau khi mở bán đợt 2, đợt 3 thì giá mỗi lần sẽ tăng lên 5%-10% so với giá mở bán. 

Lần 2, khi sắp bàn giao cho cư dân, dự án tiếp tục tạo mặt bằng giá mới và cao hơn ít nhất 10% so với giai đoạn trước đó bởi thời điểm này nhu cầu ở thật bắt đầu xuất hiện. 

Lần 3 là khi căn hộ đã bàn giao rồi, cư dân vào ở, hạ tầng xã hội, các dịch vụ kèm các tiện ích đã hoàn thiện và đẹp hơn khiến giá trị BĐS tăng thêm một lần nữa.  

THÙY LINH