Từ bài học của tuyến metro số 1, việc phát triển hạ tầng thiếu quy hoạch đồng bộ sẽ khó tạo ra hệ sinh thái hoàn chỉnh. Giai đoạn này, với tuyến metro số 2 và nhà ga Thủ Thiêm, TP.HCM quyết liệt áp dụng cơ chế đặc thù từ Nghị quyết 260/2025/QH15 sửa đổi Nghị quyết 98/2023/QH15 về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP do Quốc hội ban hành. Theo các chuyên gia, hành lang pháp lý này giúp giữ lại 100% nguồn thu, tạo đòn bẩy tài chính khổng lồ để kiến thiết đô thị.
Hành lang pháp lý mở đường cho quỹ đất metro
Tuyến metro số 2 Bến Thành - Tham Lương đang bước vào giai đoạn thi công, đánh dấu bước chuyển trong chiến lược hạ tầng TP.HCM.
Không còn là dự án giao thông đơn lẻ, hệ thống này đang dần trở thành trục để tổ chức lại không gian đô thị gắn với việc khai thác giá trị quỹ đất.
Theo Tiến sĩ khoa học - Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn, Chủ tịch NgoViet Architects & Planners, sau khi tuyến số 1 hoàn thiện, thành phố mới chỉ đi được 1/3 chặng đường để tiến tới mô hình TOD.
Hiện nay, dọc tuyến mới xuất hiện dự án lân cận giao thông (TAD), chưa đạt chuẩn TOD thực thụ. TOD yêu cầu người dân khi bước xuống tàu có thể tiếp cận ngay các tiện ích như thương mại, dịch vụ, y tế, trường học và không gian công cộng trong bán kính đi bộ.
Nguyên nhân của khoảng trống này là quy hoạch TOD chưa được tích hợp ngay từ đầu, cơ sở pháp lý để khai thác quỹ đất quanh nhà ga cũng chưa hình thành đầy đủ.
Để khắc phục, TP.HCM đã kiến nghị và được trao cơ chế đặc thù. Đề án Phát triển hệ thống đường sắt đô thị đến năm 2035 đã chính thức thông qua, thiết kế hướng tuyến metro gắn chặt với mục tiêu khai thác quỹ đất.
Ảnh: QH
Khi Quốc hội ban hành Nghị quyết 260/2025/QH15 sửa đổi Nghị quyết 98/2023/QH15, điểm sáng lớn nhất là thành phố được giữ lại toàn bộ nguồn thu từ quỹ đất TOD và được chủ động ứng vốn để giải tỏa đất.
Với cơ chế này, chính quyền thành phố ưu tiên nghiên cứu quy hoạch thí điểm ngay tại 4 vị trí chiến lược gồm depot Tham Lương, ga Phạm Văn Bạch, ga Tân Bình và ga Bảy Hiền.
TS Ngô Viết Nam Sơn đánh giá khu vực xung quanh các nhà ga sẽ được nén đô thị hiệu quả nhằm khai thác gia tăng giá trị. Qua đó, nguồn lực được khơi thông, tạo nguồn vốn tự tuần hoàn, tái đầu tư hạ tầng vững chắc, mở ra tương lai tích cực.
Đồng quan điểm, ông Troy Griffiths, Cố vấn Savills Việt Nam, khẳng định TOD là giải pháp dài hạn để cải thiện nguồn cung, tạo ra quỹ đất. Việc lấy nhà ga làm hạt nhân không chỉ tối ưu giao thông mà còn đem lại giá trị phát triển bền vững.
Siêu nhà ga Thủ Thiêm và khát vọng đô thị
Bên cạnh metro số 2, siêu nhà ga Thủ Thiêm đang vươn mình trở thành điểm hội tụ của tuyến đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam và tuyến đường sắt TP.HCM - Long Thành. Việc định hình một đầu mối giao thông đa tầng mang tầm quốc tế giúp giảm tải lưu lượng cho khu vực trung tâm hiện hữu và mở ra cực tăng trưởng mới.
Theo ông Troy Griffiths, Cố vấn cấp cao của Savills Việt Nam, các mô hình TOD chính là giải pháp dài hạn để cải thiện nguồn cung. Những tổ hợp TOD quy mô lớn thường tạo ra tác động vượt xa dự án đơn lẻ, trở thành chất xúc tác tái cấu trúc hình thái đô thị.
Nắm bắt xu thế đó, mới đây nhà phát triển SonKim Land đã chủ động đề xuất ý tưởng "Khu đô thị phức hợp Thủ Thiêm" theo định hướng TOD 5.0 tiên tiến nhất. Khác với các mô hình trước, TOD 5.0 biến nhà ga thành hạt nhân kết nối thương mại, dịch vụ đến không gian sống cân bằng.
Dự án được quy hoạch bởi các tên tuổi thế giới như Nikken Sekkei, Nippon Koei và Arup. Điểm nhấn của dự án là dịch vụ check-in sớm và ký gửi hành lý trực tiếp đến sân bay Long Thành. Mô hình này giúp hành khách không mất thời gian chờ đợi, qua đó kích cầu lưu trú và hoạt động tiêu dùng ngay tại nội đô.
Dưới góc độ chiến lược, TSKH-KTS. Ngô Viết Nam Sơn nhận định rằng khi TOD được triển khai đồng bộ, cấu trúc đô thị TP.HCM sẽ thay đổi căn bản. Từ mô hình tập trung truyền thống, đô thị sẽ chuyển sang cấu trúc đa trung tâm. Các tuyến metro kết nối liên vùng đến Đồng Nai, Bình Dương không chỉ là đường giao thông mà sẽ trở thành hành lang kinh tế sầm uất.
"Mỗi nhà ga sẽ đóng vai trò như một thỏi nam châm thu hút dân cư và nguồn vốn, giải quyết triệt để bài toán quá tải đô thị. Sự thay đổi mang tính chiến lược này đem lại sức bật vô cùng to lớn, hứa hẹn tạo nên một chu kỳ mới", TS Sơn chia sẻ.
Bài học TOD từ các đô thị lớn thế giới
Tokyo, Singapore hay Hong Kong luôn xem TOD là lời giải trung tâm cho quy hoạch. Tại Nhật Bản, nhà ga không đơn thuần là điểm trung chuyển mà đã tiến hóa thành các "lõi nén" đô thị. Nơi đây tích hợp không gian thương mại, văn hóa, làm việc và giải trí sầm uất.
Ông Neil MacGregor, CEO Savills Việt Nam, nhận định các tổ hợp TOD quy mô lớn luôn tạo tác động vượt xa phạm vi một dự án đơn lẻ. “Trên thế giới, những mô hình TOD thành công thường trở thành chất xúc tác tái cấu trúc toàn bộ đô thị. Giá trị tạo ra không chỉ ở bất động sản, mà còn hình thành những trung tâm kinh tế và cộng đồng mới” - ông Neil MacGregor nhấn mạnh.
