Tại hội thảo khoa học góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 10-3 do Học viện Cán bộ TP.HCM tổ chức, ông Trần Văn Bảy (Phó Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM) bảy tỏ sự lo lắng về vấn đề công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch liên quan đến bất động sản quy định tại dự thảo Luật Đất đai.
Điều 28 dự thảo quy định rằng là nếu một bên tham gia giao dịch là tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản thì được lựa chọn công chứng, chứng thực hoặc là không. “Đề nghị hết sức cân nhắc, nếu các giao dịch bất động sản có giá trị lớn, phức tạp mà không qua công chứng, chứng thực thì có thể có nhiều hệ lụy” – ông Bảy nói.
Cần bảo vệ cá nhân tham gia giao dịch bất động sản
Tiếp nối nội dung trên, bà Lê Định Lan Anh (Phó Giám đốc Trung tâm Thông tin và tư vấn công chứng, Sở Tư pháp TP.HCM) cho biết, tiêu đề của Điều 28 dự thảo là quy định về các quyền của người sử dụng đất, tuy nhiên, khoản 3 lại quy định về hình thức pháp lý của các giao dịch liên quan đến quyền của người sử dụng đất là chưa phù hợp. Do đó, bà đề nghị tách khoản 3 Điều 28 dự thảo và khoản 5 Điều 49 dự thảo (quy định về giao dịch bất động sản qua sàn – PV) thành một điều độc lập quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Bà Lan Anh cho biết thêm, thời gian qua, nhiều vụ án liên quan đến doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vi phạm phạm pháp luật khi ký hợp đồng, giao dịch với người mua, nhận chuyển nhượng khi chưa đủ điều kiện để huy động vốn, thậm chí lừa đảo, chưa kể rất nhiều doanh nghiệp tìm đủ kiểu “lách luật” để huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, vì vốn huy động từ khách hàng bao giờ chi phí cũng rẻ hơn vốn vay. Thậm chí có không ít trường hợp đã huy động được vốn qua hành vi “lách luật” dưới hình thức thỏa thuận hợp đồng nguyên tắc để bán, chuyển nhượng, hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận đăng ký giữ chỗ… sau đó, khi thị trường biến động hoặc thấy nội dung thỏa thuận bất gây lợi cho doanh nghiệp thì doanh nghiệp sẵn sàng thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng, thậm chí kiện khách hàng ra tòa để tuyên bố hợp đồng vô hiệu.
Hơn nữa, cá nhân luôn là bên yếu thế khi giao dịch với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản – là một tổ chức có bộ máy chuyên nghiệp, có kinh nghiệm và am hiểu pháp lý; ngay cả những người có kiến thức pháp luật mà khi mua bán sản phẩm bất động sản thì cũng không thể buộc doanh nghiệp thay đổi các điều khoản của hợp đồng do doanh nghiệp đưa ra với các điều khoản có sẵn thì một phần nào đó là chưa thỏa đáng, gây bất lợi cho bên mua.
Do đó, bà đề nghị đề nghị đối với các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất giữa tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản với nhau hoặc với pháp nhân thì việc công chứng, chứng thực theo yêu cầu, không bắt buộc. Còn đối với giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất (kể cả ủy quyền) giữa tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản với cá nhân thì quy định phải được công chứng, chứng thực.
 |
Bà Lê Định Lan Anh, Phó Giám đốc Trung tâm Thông tin và tư vấn công chứng, Sở Tư pháp TP.HCM phát biểu tại hội thảo. Ảnh: QL |
Theo bà Lan Anh, điều này sẽ góp phần phòng ngừa, hạn chế rủi ro, khi có tranh chấp xảy ra thì các tình tiết, sự kiện được ghi nhận thành văn bản trên cơ sở ý chí và sự tự do thể hiện ý chí sẽ là căn cứ xác thực để các bên yên tâm thực hiện hoặc lấy đó làm bằng chứng phân xử với nhau, từ đó tiết kiệm chi phí xã hội, tạo dựng lòng tin cho các bên.
Ngoài ra, quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị rất lớn, hình thức pháp lý của giao dịch rất quan trọng trong việc ổn định trật tự pháp lý, góp phần điều chỉnh thị trường bất động sản, do đó cần có cơ chế tăng cường tính hợp pháp cả về nội dung và hình thức giao dịch.
Dễ xảy ra hiện tượng “vừa đá bóng, vừa thổi còi”
Cùng về vấn đề này, TS Ninh Thị Hiền (Công chứng viên) kể lại câu chuyện liên quan đến vụ án Alibaba, bà cho biết khoảng năm 2016 có nhiều nhóm đến văn phòng công chứng (VPCC) của bà yêu cầu công chứng hợp đồng giao dịch. Tuy nhiên VPCC của bà từ chối vì đất ở Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu… (Công chứng viên chỉ được công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở - PV) và đất không đủ điều kiện giao dịch. Sau này khi công an khởi tố vụ Alibaba thì bà mới biết những hợp đồng trước kia thuộc dự án Alibaba.
Từ đó, TS Hiền cho rằng một phần nguyên nhân dẫn đến những vụ án lớn về đất đai như vụ Alibaba là do quy định không bắt buộc công chứng, chứng thực các giao dịch mà một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản gây ra.
Tuy nhiên theo bà, hiện dự thảo Luật Đất đai giải quyết vấn đề bằng cách quy định “Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”, mà dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lại quy định xác nhận của sàn giao dịch BĐS đối với các giao dịch thông qua sàn là cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho Nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất. Trong khi đó, sàn giao dịch có thể là do chính chủ đầu tư thành lập ra để bán chính hàng hóa của mình
“Quy định như vậy có thể xảy ra hiện tượng “vừa đá bóng vừa thổi còi””- TS Hiền phân tích.
Trước đó, tại thời điểm Quốc hội khóa XV, kỳ họp thứ 4 thảo luận về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) trước khi lấy ý kiến nhân dân, ông Đỗ Đức Hiển (Đại Biểu Quốc Hội Khóa XV) từng nêu ý kiến về vấn đề công chứng, chứng thực tại dự thảo. Theo ông Hiển, một trong những hạn chế, yếu kém trong quản lý đất đai nói chung, phát triển thị trường bất động sản nói riêng ở nước ta hiện nay đó là thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất phát triển chưa ổn định, minh bạch, bền vững, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Và để lành mạnh và minh bạch hóa thị trường bất động sản thì một trong những yếu tố quan trọng là phải tăng cường hoạt động phòng ngừa rủi ro về mặt pháp lý, hạn chế nguyên nhân gây tranh chấp, khiếu kiện.
Ông Hiển đánh giá, thực tiễn ở các nước theo hệ thống luật thành văn và Việt Nam đã cho thấy công chứng thực hiện tốt vai trò, chức năng phòng ngừa tranh chấp. Do đó, theo ông cần yêu cầu công chứng các hợp đồng giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM.
