Mới đây, Tòa Phúc thẩm TAND Tối cao tại TP.HCM đã xét xử phúc thẩm lần 2 vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kéo dài hơn 13 năm giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Thảo và bị đơn là ông ĐQĐ.
Tranh chấp kéo dài hơn 13 năm
Đây là vụ án đã kéo dài từ năm 2012 trải qua 5 bản án, quyết định của toà án các cấp. Nội dung xoay quanh vấn đề có hay không chuyện nguyên đơn ký hợp đồng chuyển nhượng hơn 6.000m2 đất cho bị đơn hay hợp đồng này là hợp đồng giả cách để che dấu giao dịch vay tiền.
Theo đơn khởi kiện, năm 2009, do cần vốn làm ăn và trả nợ, bà Thảo thông qua hai người khác đến nhà bà ĐTB vay số tiền 1 tỉ đồng, lãi suất 6%/tháng, phí dịch vụ giới thiệu là 10%.
Ngày 12-5-2009, tại nhà bà B, bà Thảo đã ký giấy nhận số tiền 1 tỉ đồng và ký nhiều giấy tờ khác theo yêu cầu của bà B. Trong các giấy tờ đã ký có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nội dung chuyển nhượng hơn 6.000m2 đất tại phường 12, TP Vũng Tàu cũ cho ông Đ (bị đơn, người được bà B chỉ định nhận chuyển nhượng).
Đến khoảng giữa năm 2010, bà Thảo có liên hệ với bà B để lấy lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không được. Sau khi tìm hiểu tại cơ quan quản lý đất đai thì được biết thửa đất hơn 6.000m2 của mình đã được cập nhật sang tên cho ông Đ và mảnh đất này đã được tách ra thành 9 thửa đất khác.
Nguyên đơn thừa nhận có ký tên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12-5-2009 nhưng thời điểm ký không có mặt bên nhận chuyển nhượng và công chứng viên (trong nhiều tài liệu mà bà B đưa ký có cả phiếu yêu cầu công chứng), đồng thời cho rằng việc ký giấy chuyển nhượng chỉ để bảo đảm cho việc trả tiền vay chứ không phải giao dịch chuyển nhượng.
Từ đó nguyên đơn khởi kiện yêu cầu toà án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bị đơn vô hiệu do giả tạo.
Phía bị đơn thì cho rằng hai bên thoả thuận chuyển nhượng khu đất của bà Thảo với giá 3 tỉ đồng, đặt cọc trước 1 tỉ đồng (ngày 12-5), đến ngày 15-5-2009 giao tiếp cho bà Thủy 2 tỉ đồng (có xác nhận rõ ràng). Hợp đồng chuyển nhượng được công chứng đầy đủ theo quy định, không vi phạm điều cấm nên ông Đ đề nghị toà án không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.
5 bản án, quyết định của tòa án các cấp
Xử sơ thẩm lần 1 vào tháng 5-2018, TAND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã tuyên huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Thảo và ông Đ.
HĐXX cho rằng theo kết quả định giá thì giá trị thửa đất năm 2009 là hơn 9 tỉ đồng, năm 2018 là 17 tỉ đồng, trong khi giá trị hai bên thỏa thuận chỉ 3 tỉ đồng (có sự chênh lệch quá lớn, bất thường).
Ngoài ra, bị đơn cho rằng nhận chuyển nhượng hợp pháp diện tích đất lớn như vậy nhưng không có biên bản bàn giao đất, ngày tháng giao đất, hiện trạng đất, vị trí đất trong khi sau khi chuyển nhượng, gia đình bà Thảo vẫn quản lý sử dụng. Mặt khác, lời khai của người làm chứng cũng xác nhận có đi cùng với bà Thảo đến nhà bà B và chứng kiến việc vay tiền giữa hai bên vào ngày 12-5-2009.
Từ đó, HĐXX xác định hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên là giả tạo, nhằm che dấu cho giao dịch vay tiền 3 tỉ đồng.
Xét xử phúc thẩm lần 1 vào tháng 10-2019, TAND Cấp cao tại TP.HCM cũng nhận định rằng hai bên khi lập hợp đồng nhận chuyển nhượng không tổ chức đi xem vị trí đất ở đâu, tứ cận giáp ranh như thế nào.
Sau khi được đăng bộ sang tên, ông Đ cũng không có động thái yêu cầu nguyên đơn phải di dời tài sản, bàn giao đất, để mặc cho nguyên đơn sử dụng. Thậm chí bà Thảo còn chuyển nhượng đất cho người khác nhưng ông Đ cũng không có phản ứng. Từ đó, HĐXX chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn, xác định giao dịch chuyển nhượng là giả tạo nên hủy giao dịch này.
Tháng 10-2022, TAND Tối cao ra quyết định giám đốc thẩm huỷ cả hai bản án sơ thẩm và phúc thẩm để yêu cầu làm rõ thêm sự bất thường trong giao dịch chuyển nhượng này. Cụ thể, TAND Tối cao yêu cầu làm rõ vì sao giá trị chuyển nhượng lại thấp hơn thực tế, làm rõ bản chất vay tiền giữa bà Thảo với bà B. Làm rõ vì sao hai bên không tiến hành bàn giao đất...
Xử lại sơ thẩm lần 2 vào tháng 11-2024, TAND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tiếp tục nhận định giao dịch chuyển nhượng giữa hai bên là bất thường nên cho rằng đây là giao dịch giả tạo. Từ đó, HĐXX tiếp tục tuyên huỷ hợp đồng chuyển nhượng.
Tháng 9-2025, Tòa Phúc thẩm TAND Tối cao tại TP.HCM xét xử phúc thẩm lần 2 đã tuyên không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Tòa xác định hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên là hợp pháp nên công nhận giao dịch này.
Theo đó, HĐXX nhận định tại thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nguyên đơn đã được cập nhật sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất không bị ngăn chặn, kê biên; hình thức của hợp đồng được công chứng đúng theo quy định của pháp luật; mục đích và nội dung Hợp đồng không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội.
Bà Thảo có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, bà Thảo không chứng minh được rằng mình bị cưỡng ép, đe dọa, lừa dối ký hợp đồng. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng có đầy đủ điều kiện có hiệu lực theo quy định tại Điều 121 BLDS năm 2005.
Về giá chuyển nhượng, HĐXX xác định thời điểm năm 2008-2009 bà Thảo vừa nợ ngân hàng, vừa nợ vay "nóng" bên ngoài lãi suất cao nên chịu áp lực trả nợ nên việc chuyển nhượng đất với giá thấp hơn thị trường để nhanh chóng có tiền trả nợ là điều bình thường.
Tiếp đến mặc dù hai bên không làm biên bản bàn giao đất trên thực tế nhưng theo hợp đồng đã thoả thuận thì nguyên đơn phải có nghĩa vụ giao đất cho bên nhận chuyển nhượng, việc không bàn giao đất không là căn cứ để xác giao dịch vô hiệu.
