Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi UBND TP.HCM, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP góp ý cho "Dự thảo Quy định về điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn TP.HCM". Dự thảo lần này bám sát Điều 220 Luật Đất đai và Nghị quyết số 254/2025/QH15, tuy nhiên, HoREA đã chỉ ra những khoảng trống thực tế cần lập tức tháo gỡ.
Bổ sung cơ chế hợp thửa đối với lối đi chung
Điểm sáng của Dự thảo là sự linh hoạt khi cho phép người sử dụng đất tự thỏa thuận dành một phần diện tích làm lối đi chung, hoặc được người liền kề đồng ý cho đi qua kết nối đường giao thông. Sau khi UBND cấp phường, xã chấp thuận, phần diện tích lối đi cho từ 2 thửa đất trở lên sẽ được chuyển sang hình thức "sử dụng chung" trên Giấy chứng nhận.
Dù vậy, HoREA đánh giá quy định này mới chỉ bao quát bài toán tách thửa, mà bỏ ngỏ cơ chế xử lý diện tích sử dụng chung khi người dân phát sinh nhu cầu hợp thửa.
Thực tiễn diễn ra hai kịch bản cần luật hóa: Thứ nhất, người dân muốn hợp lối đi chung vào phần đất nông nghiệp (hoặc đất ở) còn lại do không còn nhu cầu đi lại chung. Ví dụ, khu đất 10.000m2 từng tách thành 4 thửa 2.250m2 và 1.000m2 lối đi chung, nay chủ sử dụng muốn hợp lại nguyên trạng thành thửa 10.000m2 đất nông nghiệp.
Thứ hai, người dân muốn hợp lối đi chung 300m2 với 4 thửa đất ở kế cận (mỗi thửa 300m2) để tạo thành một thửa đất ở mới rộng 1.500m2. Để gỡ vướng, HoREA kiến nghị bổ sung quy định: cho phép phần diện tích lối đi chung này được hợp thửa đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo pháp luật.
Đề xuất mạnh dạn hạ chuẩn diện tích tối thiểu
Về diện tích tối thiểu tách thửa quy định tại Điều 4 Dự thảo, đất nông nghiệp được ấn định ở mức 500m2 đối với cây hàng năm và 1.000m2 đối với cây lâu năm, thủy sản. Riêng đối với đất ở, Dự thảo phân chia thành 4 khu vực quản lý.
HoREA kiến nghị đưa hàng loạt phường như Chánh Hưng, Phú Định, Tân Sơn Nhất, Bảy Hiền, Tây Thạnh, Gò Vấp... vào Khu vực I nhằm đảm bảo tính đồng bộ và công bằng cho người sử dụng đất.
Quan trọng hơn, Hiệp hội đề xuất điều chỉnh giảm diện tích tách thửa ở nhiều khu vực:
- Giảm từ 60m2 (chiều rộng tối thiểu 05m) xuống còn 50m2 (chiều rộng tối thiểu 04m) tại một số khu vực quy định trong Dự thảo.
- Giảm từ 80m2 xuống 60m2 đối với nhóm xã thuộc Vĩnh Lộc, Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ...
- Giảm từ 100m2 xuống 80m2 đối với nhóm các xã thuộc Khu vực IV.
Dự thảo mới khi ban hành sẽ thay thế Quyết định số 100/2024/QĐ-UBND TP. Đối với hồ sơ tách hợp thửa hợp lệ nộp trước ngày Quyết định có hiệu lực nhưng chưa được giải quyết, sẽ được xử lý theo quy định mới này.
Trong quá trình thực thi, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP sẽ là đầu mối kiểm tra, đề xuất xử lý vi phạm, đồng thời các tổ chức công chứng bị cấm chứng nhận giao dịch nếu việc tách hợp thửa trái quy định. HoREA kỳ vọng những kiến nghị trên được tiếp thu, hành lang pháp lý sẽ sát với thực tiễn, đáp ứng trúng nhu cầu của người dân TP.
