Liên tiếp các phiên đấu giá đất ở các huyện ngoại thành vùng ven TP Hà Nội thời gian gần đây gây xôn xao giới đầu tư và dư luận. Lý do là lượng người tham gia đấu giá đất quá đông và mức giá trúng quá cao so với khởi điểm. Như trong đợt đấu giá đất ở huyện Hoài Đức mới đây (19-8), có lô đất được chốt với giá cao gấp 18 lần giá ban đầu.
Luật sư Huỳnh Văn Nông, Đoàn Luật sư TP.HCM
Cần tính toán mức giá khởi điểm đấu giá đất sát thị trường
Luật sư Huỳnh Văn Nông, Đoàn Luật sư TP.HCM
Lỗ hổng pháp lý ở đây là tài chính của người tham gia đấu giá. Do giá đặt cọc ban đầu thấp nên nhiều đối tượng có thể tham gia. Sau khi trúng đấu giá, các đối tượng đầu cơ sẽ nhanh chóng “lướt cọc”, sang tay cho nhà đầu tư khác có nhu cầu để ăn chênh lệch.
Đấu giá đất công khai, nhiều người dân có nhu cầu tham gia, giá đất đấu trúng có thể cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Theo đúng quy định, người trúng đấu giá không có đủ tài chính trong thời gian theo quy định là mất cọc, nhà nước sẽ không hoàn trả lại số tiền đặt cọc đó.
Dưới góc độ pháp lý, Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ khung giá đất theo quy định của luật cũ. Đồng thời, quy định rõ các địa phương ban hành bảng giá đất theo từng năm được áp dụng để tính giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng.
Nếu xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo bảng giá đất mỗi năm theo Luật mới sẽ đảm bảo tính khách quan, công khai, minh bạch và phù hợp với thị trường. Tuy nhiên, theo quy định Luật đất đai 2024 thì bảng giá đất hiện hành vẫn áp dụng đến hết năm 2025.
Luật Đất đai 2024 đã quy định chi tiết hơn về điều kiện để đấu giá quyền sử dụng đất; trách nhiệm của UBND cấp tỉnh và cấp huyện. Đấu giá đất thời gian qua vẫn có một số tồn tại như xác định giá khởi điểm quyền sử dụng đất đưa ra đấu giá trong nhiều trường hợp còn chưa hợp lý, thấp hơn so với giá thị trường.
Do đó, các địa phương cần tính toán lại mức giá khởi điểm đưa ra đấu giá đất, làm sao tiệm cận sát với thực tế giá thị trường như có thể nhân hệ số sử dụng đất, định giá đất theo quy định. Khi đó, mức đặt cọc sẽ cao lên, sàng lọc được người tham gia đấu giá đất có nhu cầu thực sự hay chỉ để đầu cơ lướt cọc, gây mất ổn định thị trường nhà đất.
TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế
Cần chế tài răn đe trục lợi trong đấu giá đất
TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế.
Tình trạng đấu giá đất ở một số vùng ven ngoại thành sốt, nóng khi giá đất trúng đấu giá tăng gấp nhiều lần so với giá khởi điểm đã từng diễn ra những năm trước đây.
Khi các đối tượng đầu cơ tham gia, họ thấy thị trường có nhu cầu lớn của người mua thì đầu cơ tìm cách đẩy giá cao để trúng đấu giá, nhưng sau đó không nộp tiền mà tranh thủ rao bán lướt cọc sang tay.
Cũng có những cái kết đầu cơ tham “ôm hàng” không bán được vì giá cao so với thị trường, không có người mua thì họ mất cọc.
Tuy nhiên, vấn đề ở đây là mức đặt cọc thấp, chỉ vài trăm triệu, nhóm đầu cơ “lướt cọc” nhanh có thể kiếm vài trăm triệu đồng trong thời gian ngắn. Nếu mất cọc thì khoản tiền bỏ ra cũng không lớn đối với giới đầu cơ.
Ví dụ một người bỏ 200 triệu đồng đóng cọc để tham gia đấu giá đất. Khi trúng đấu giá lô đất với giá có thể cao ngất ngưỡng lên 100 triệu đồng/m2 gấp nhiều lần giá khởi điểm chỉ 7-8 triệu đồng/m2.
Sau khi trúng đấu giá, họ không nộp đủ tiền trúng đấu giá hoặc không đủ tài chính, họ sẽ bán sang tay cho người mua khác kiếm lời bằng cách thổi phồng giá đất. Chủ yếu là các môi giới, cò đất lướt cọc, tự đẩy giá tăng lên.
Ví dụ, đầu cơ nói giá đất đã tăng lên 120 triệu đồng/m2, người mua hám lợi, mua lại lô đất trên chỉ cần đưa 400 triệu đồng là sang cọc. Người trúng đấu giá trừ đi tiền cọc 200 triệu đồng, họ lãi ngay 200 triệu đồng chỉ trong vài ngày. Cứ thế, đầu cơ tiếp tục lướt cọc, người cuối cùng không giao dịch được buộc chọn mất cọc hoặc đóng đủ tiền lô đất trúng đấu giá cho nhà nước.
Luật Đấu giá tài sản sửa đổi có hiệu lực 1-1-2025 quy định trường hợp người trúng đấu giá (áp dụng cho doanh nghiệp khi tham gia đấu giá làm dự án đầu tư) nhưng bỏ cọc khiến kết quả bị hủy sẽ không được tham gia đấu giá trong 6 tháng đến 5 năm. Tuy nhiên, với cá nhân trúng đấu giá mà bỏ cọc thì chỉ mất cọc.
Theo tôi các địa phương có thể quy định điều kiện với cá nhân tham gia đấu giá đất, có chế tài xử phạt hành chính với trường hợp những cá nhân tham gia với mục đích trục lợi.
Hiện nay Luật cũng đã quy định cá nhân, tổ chức có liên quan có hành vi vi phạm tùy theo tính chất, mức độ vi phạm thì bị xử lý kỷ luật, xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định.
Tiến sĩ Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý-ĐH Kinh tế TP.HCM
Nhu cầu thị trường tăng, đấu giá đất vẫn sẽ nóng trong năm nay
TS Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia kinh tế.
Vấn đề cần phải bàn nhiều là nhu cầu thị trường. Đấu giá đất các huyện ngoại thành hấp dẫn cho thấy sức hút thị trường đất nền đối với nhà đầu tư rất lớn.
Nhà đầu tư tính toán thấy hiện nay thuế phí còn thấp vì các địa phương chưa ban hành bảng giá đất hàng năm, hoặc họ thấy nguồn cung đất ở sẽ ít trong thời gian tới khi các Luật Đất đai, Luật kinh doanh bất động sản siết lại phân lô, bán nền … Người dân hay nhà đầu tư họ thấy tương lai giá trị đất đó có thể tăng thêm nên họ chấp nhận đầu tư.
Thứ hai xét về hành lang pháp lý, thực tế quy định pháp luật về đấu giá đất cũng đang ổn. Như Luật Đất đai 2024 quy định, trong 120 ngày, người trúng đấu giá không nộp đủ tiền, cơ quan thuế có trách nhiệm thông báo đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình UBND cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá. Người trúng đấu giá không được nhận lại tiền đặt cọc. Nếu lô đất nào người trúng đấu giá bỏ cọc thì địa phương vẫn lấy được tiền cọc và tiếp tục lên kế hoạch đấu giá lại.
Từ những vụ đấu giá đất trên, có thể sắp tới nếu các địa phương tiếp tục đấu giá đất thời điểm này khi một số hành lang pháp lý cũ vẫn còn áp dụng thì dự kiến thị trường này có thể “nóng” vì hoạt động đấu giá đất vẫn kích thích sự kỳ vọng của giới đầu tư bất động sản.
Tuy nhiên như đã nói, hành lang pháp lý liên quan đến bất động sản, thủ tục đất đai, nhà ở đã chặt chẽ, hướng tới ổn định thị trường, kiểm soát đầu cơ, trục lợi chênh lệch địa tô… Do đó, việc đầu cơ chờ giá tăng hay kỳ vọng sốt đất như những năm trước sẽ khó xảy ra, giá bất động sản sẽ ổn định hơn.
