Với tình hình tranh chấp nhà chung cư diễn ra phức tạp ở nhiều nơi, theo các chuyên gia BĐS thì vai trò của ban quản trị (BQT) chung cư là rất quan trọng. Nhiều mô hình BQT chung cư ở TP.HCM đang được cơ quan chức năng đưa ra nghiên cứu như mô hình hợp tác xã, mô hình công ty cổ phần hay mô hình khu phố kết hợp BQT.
Thực trạng quản trị chung cư
Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM về thực trạng quản lý cư trú đối với các chung cư trên địa bàn TP thì có rất nhiều nguyên nhân tranh chấp nhà chung cư được nêu ra. Trong đó có những nguyên nhân từ chủ đầu tư và BQT.
Cụ thể, sở cho biết một số chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu BQT, không bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư cho BQT, gây khó khăn cho việc kiểm tra, bảo trì, bảo dưỡng công trình, dẫn đến các BQT gửi đơn khiếu kiện, khiếu nại nhiều nơi.
Đồng thời, các quy định pháp luật về quản lý hoạt động đầu tư xây dựng, về quản lý - sử dụng nhà chung cư cũng chưa quy định cụ thể một số nội dung. Quan trọng hơn cả là chưa có quy định về biện pháp chế tài xử lý đối với nhiều hành vi vi phạm của chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành, BQT, chủ sở hữu và người sử dụng căn hộ.
Đặc biệt, quy định pháp luật còn có sự chồng chéo là nguyên nhân dẫn đến mâu thuẫn, tranh chấp trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư.
“Về cơ bản, tranh chấp chung cư liên quan đến BQT có tranh chấp giữa cư dân với BQT, giữa chủ đầu tư với BQT” - ông Vũ Tiến Thành, CEO của DKRA Property Management (thành viên DKRA Vietnam), một đơn vị quản lý vận hành bất động sản, cho biết.
Theo ông Thành, tranh chấp giữa cư dân với BQT thường là về chất lượng dịch vụ, báo cáo thu chi, lợi ích nhóm trong thành phần BQT, BQT làm sai quy chế hoạt động đã thông qua với cư dân, BQT thiếu năng lực,…
Còn về tranh chấp giữa chủ đầu tư với BQT chủ yếu là về quỹ bảo trì, diện tích sở hữu chung-riêng, bảo hành công trình, chủ đầu tư không thực hiện đúng thỏa thuận, cam kết trên hợp đồng mua bán về việc ra sổ…
Ba trường hợp quản lý chung cư
Theo Sở Xây dựng TP.HCM, đối với các nhà chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước chưa được cải tạo, xây dựng lại nhưng đã bán hóa giá cho người dân hoặc có sở hữu đan xen (giữa Nhà nước và tư nhân), việc quản lý, vận hành nhà chung cư do UBND cấp phường thực hiện (theo hình thức khu phố tự quản) hoặc BQT tự thực hiện.
Các nhà chung cư phục vụ tái định cư hiện do các công ty TNHH MTV dịch vụ công ích quận/huyện thực hiện quản lý, vận hành (khi chưa đủ điều kiện tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu). Các chung cư này chủ yếu tập trung tại các quận 2, 7, Bình Thạnh, huyện Bình Chánh.
Các chung cư thương mại và có thang máy, thường là các nhà chung cư được đầu tư sau thời điểm Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực sẽ do các đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư thực hiện.
Một cuộc họp hội nghị chung cư bất thường để giải quyết bức xúc của cư dân. Ảnh:THANH THỦY
Tìm mô hình cho BQT chung cư
“Sở kiến nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể về mô hình hoạt động của BQT theo hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc của công ty cổ phần” - ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, nêu kiến nghị trong văn bản của sở.
Theo đó, sở cho rằng chủ đầu tư, BQT và cư dân đang gặp khó khăn trong việc xây dựng, lựa chọn mô hình hoạt động của BQT phù hợp với tình hình thực tế tại mỗi chung cư.
Trong khi đó, tại văn bản trả lời cử tri ngày 17-12, UBND TP cho biết Sở Xây dựng sẽ nghiên cứu việc xây dựng mô hình phối hợp giữa khu phố với BQT các chung cư trong việc quản lý cư dân ở chung cư nhằm đảm bảo quyền lợi, trách nhiệm cho cư dân.
Sau khi nghiên cứu, sở sẽ tổng hợp, đề xuất Bộ Xây dựng, UBND TP bổ sung, sửa đổi các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư cho phù hợp tình hình thực tế.
“Luật Nhà ở năm 2014 đã thay đổi cơ bản cơ chế pháp lý của BQT nhà chung cư. Theo đó, BQT có tư cách pháp nhân, có con dấu và tài khoản riêng. Luật Nhà ở năm 2014 cũng hướng dẫn hoạt động của BQT giống một công ty” - ông Thành nói.
Tuy nhiên, theo ông Thành, trên thực tế BQT chung cư cũng không khác biệt nhiều so với hội đồng quản trị của các công ty, phải có trách nhiệm và ra quyết định vì lợi ích của toàn bộ cư dân trong chung cư.
“Chính vì vậy, ngoài việc thành lập BQT, cư dân vẫn cần có ban kiểm soát chung cư tồn tại độc lập với BQT để dễ dàng kiểm tra, giám sát và đảm bảo hoạt động của BQT là phù hợp với quy định pháp luật, quy chế và vì lợi ích của tập thể” - ông Thành góp ý.
Nếu nhìn nhận các cư dân giống cổ đông thì việc áp dụng một mô hình tương tự quản trị doanh nghiệp là hoàn toàn phù hợp và tân tiến. Mô hình tổ chức hoạt động khi đó sẽ gồm hội nghị nhà chung cư - BQT - ban kiểm soát.
Nêu kinh nghiệm ở nước ngoài, ông Thành cho biết các nước thường ứng dụng triệt để công nghệ vào quản lý tòa nhà. Từ đó tối ưu hóa được hiệu quả công việc, giảm thiểu chi phí nhân sự và thời gian giám sát, kiểm tra.
“Bên cạnh đó, ở nước ngoài, người dân luôn đặt vấn đề chất lượng dịch vụ, an ninh lên hàng đầu thay vì nhìn vào mức phí quản lý. Do đó, các đơn vị quản lý vận hành cũng không quá áp lực về bài toán tài chính, chạy đua theo lợi nhuận mà tự cắt giảm chất lượng dịch vụ và đánh mất uy tín của mình” - ông Thành đánh giá.
Kiến nghị bỏ phí bảo trì 2%
Sở Xây dựng TP cũng kiến nghị điều chỉnh quy định pháp luật về nội dung cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì 2% cho BQT theo hướng các bên khởi kiện tại TAND theo pháp luật về tố tụng dân sự.
Về lâu dài, kiến nghị bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu kinh phí bảo trì 2% giá trị căn hộ như hiện nay. Việc hình thành quỹ bảo trì phần sở hữu chung của từng chung cư sẽ do BQT chung cư thu của các chủ sở hữu trong quá trình quản lý, sử dụng theo tỉ lệ % do hội nghị nhà chung cư quyết định.
