Bộ Xây dựng đã có những đề xuất quy định mới trong dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.
Theo đó, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi quy định về kinh phí 2% bảo trì nhà chung cư theo hướng chủ đầu tư phải mở một tài khoản vốn chuyên dùng có kỳ hạn tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua, chủ đầu tư nộp theo quy định.
Không cho chủ đầu tư tự tiện xài quỹ bảo trì
Luật Nhà ở 2014 đã quy định rõ chủ đầu tư không được phép sử dụng khoản tiền quỹ bảo trì nhà chung cư, số tiền này phải được chuyển khoản vào một tài khoản riêng. Sau đó, chủ đầu tư phải bàn giao gốc và lãi cho ban quản trị.
Theo Bộ Xây dựng, hiện nay theo quy định tại Nghị định 99/2015 thì chủ đầu tư phải lập một tài khoản để người mua, thuê mua căn hộ nộp kinh phí 2% bảo trì nhà chung cư. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư đã tự ý sử dụng tài khoản này trước khi bàn giao cho ban quản trị, từ đó dẫn đến khó khăn trong công tác quyết toán, thu hồi kinh phí này để bàn giao cho ban quản trị.
Do đó, Bộ Xây dựng cho rằng cần bỏ quy định về hình thức nộp tiền trực tiếp cho chủ đầu tư để hạn chế tình trạng trên.
Cụ thể, tại dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi quy định theo hướng người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định tại Điều 108 của Luật Nhà ở (khoản kinh phí này được tính trước thuế để nộp bởi Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này).
Theo đó, chủ đầu tư phải mở một tài khoản vốn chuyên dùng có kỳ hạn tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua, chủ đầu tư nộp theo quy định.
Đồng thời, theo đề xuất của Bộ Xây dựng, chủ đầu tư phải ghi thống nhất tài khoản đã mở trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư ký với khách hàng (bao gồm số tài khoản, tên tài khoản và tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản này). Người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao nhà ở phải nộp 2% kinh phí bảo trì theo quy định vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng.
Nếu chủ đầu tư không thu kinh phí nói trên mà vẫn bàn giao căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư cho người mua, thuê mua thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí 2% này.
Nhiều trường hợp tranh chấp ở chung cư có liên quan đến khoản phí bảo trì 2%. Ảnh: QUANG HUY
Phải là tài khoản đóng
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), bày tỏ vui mừng vì kiến nghị nhiều năm nay của hiệp hội đã được cơ quan quản lý lắng nghe. Theo đó, HoREA rất ủng hộ và hoan nghênh đề xuất của Bộ Xây dựng về việc lập tài khoản riêng cho quỹ bảo trì chung cư.
Về quản lý, sử dụng phí bảo trì có trách nhiệm của ba nhóm chủ thể là chủ đầu tư, ban quản trị chung cư và tập thể cư dân. Thời gian qua, tranh chấp chung cư xảy ra chủ yếu do chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì, sử dụng trái phép quỹ này và sử dụng không đúng mục đích quỹ bảo trì.
Theo ông Châu, trong Luật Nhà ở 2014 đã quy định rõ chủ đầu tư không được phép sử dụng khoản tiền quỹ bảo trì, số tiền này phải được chuyển khoản vào một tài khoản riêng nhưng sơ hở ở chỗ không quy định rõ tài khoản đóng hay mở.
| 70 chung cư đang tranh chấp về quỹ bảo trì Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến tháng 3-2020, có khoảng 70 nhà chung cư có tranh chấp liên quan đến khoản tiền kinh phí bảo trì 2%. Tại nhiều chung cư, khoản tiền này có thể lên tới hàng chục, thậm chí hàng trăm tỉ đồng. Đây là những tranh chấp dai dẳng, khó giải quyết nhất thời gian qua. |
Vì thế, ông Châu cho rằng Bộ Xây dựng cần đưa ra quy định rõ hơn trong dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015 về tài khoản quỹ bảo trì phải là tài khoản đóng và chủ đầu tư không được sử dụng.
“Còn để giám sát, quản lý việc sử dụng quỹ bảo trì đó của ban quản trị thì cư dân phải có tinh thần trách nhiệm tham gia đầy đủ hội nghị nhà chung cư. Khi cư dân có tinh thần tập thể mới có thể bầu ra được ban quản trị có trách nhiệm, có năng lực và giám sát tốt việc sử dụng quỹ bảo trì đó” - ông Châu nói.
Đánh giá đề xuất quy định chủ đầu tư phải lập tài khoản quỹ bảo trì riêng, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cho rằng quy định này được áp dụng sẽ giảm thiểu tranh chấp xoay quanh quỹ bảo trì tại các chung cư. Theo quy định hiện nay, khách hàng chuyển tiền quỹ bảo trì vào tài khoản của chủ đầu tư và chờ tới khi chung cư thành lập ban quản trị, chủ đầu tư mới chuyển cho ban quản trị mới.
Thế nhưng phương án này dẫn tới việc chủ đầu tư có thể chiếm dụng khoản vốn này trong một thời gian dài, sử dụng khoản tiền này sai mục đích.
Theo TS Khương, lập tài khoản riêng cho quỹ bảo trì và quy định chủ đầu tư không được phép sử dụng, chỉ có chuyển khoản cho ban quản trị sau khi hội nghị nhà chung cư lần đầu bầu ra.
“UBND phường, quận phải tham gia giám sát việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì này. Một chung cư có thể nói như một khu dân cư, họ mua căn hộ cũng như mua nhà phố, cũng đã nộp thuế, phí đầy đủ. Vì thế cư dân rất cần vai trò của cơ quan quản lý nhà nước trong việc giám sát, quản lý phí bảo trì để bảo vệ quyền lợi cho họ” - TS Khương góp ý.
| Cần cưỡng chế chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì Dù hiện nay đã có quy định trong trường hợp chủ đầu tư chây ỳ, chiếm dụng quỹ bảo trì, không bàn giao cho ban quản trị thì chủ tịch UBND cấp tỉnh sẽ ra quyết định cưỡng chế chủ đầu tư. Thế nhưng trên thực tế lại chưa có trường hợp chủ đầu tư bị cưỡng chế. Vì vậy, chúng tôi rất mong trong thời gian tới, UBND cấp tỉnh cần phải quyết liệt trong việc cưỡng chế tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư; hoặc quản lý tài khoản khác của chủ đầu tư theo quyết định cưỡng chế có trách nhiệm chuyển kinh phí sang tài khoản do ban quản trị lập để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở và quyết định cưỡng chế. Bên cạnh đó, trường hợp phải xử lý tài sản của chủ đầu tư để thu hồi kinh phí bảo trì cho ban quản trị thì UBND cấp tỉnh cần thực hiện xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi không bàn giao kinh phí bảo trì của chủ đầu tư theo quy định. Ngoài ra, trong quyết định xử phạt vi phạm hành chính cần ghi rõ biện pháp kê biên tài sản của chủ đầu tư để thực hiện bán đấu giá theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản nhằm thu hồi kinh phí bảo trì cho ban quản trị nhà chung cư. Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch HoREA |
