TAND TP Cần Thơ vừa xét xử phúc thẩm vụ kiện tranh chấp liên quan đến tài sản bị cưỡng chế thi hành án giữa bốn nguyên đơn gồm các ông, bà: PTH, PVM, TTTT, NTKT và bị đơn NVP. Phiên tòa được mở do có kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là một ngân hàng.
Bốn người mua đất, chỉ một người viết giấy
Theo hồ sơ, ông PTH trình bày ông đang quản lý, sử dụng phần đất có diện tích 41,2 m2 thuộc thửa đất do bị đơn đứng tên. Nguyên nhân là do năm 1992, cha ông (đã mất năm 2003) có mua của chủ cũ một phần đất để cất nhà ở diện tích 40 m2, giá 4 triệu đồng. Hai bên có làm giấy chuyển nhượng, cha ông đã nhận đất, cất nhà ở từ năm 1992 nhưng chưa làm thủ tục sang tên.
Đến năm 2008, chủ cũ chuyển nhượng toàn bộ thửa đất cho bị đơn, bao gồm cả phần đất trên. Bị đơn đã được cấp giấy sang tên. Thời điểm mua đất, bị đơn thỏa thuận cho mình đứng tên toàn bộ thửa đất, sau này sẽ tách thửa sang tên lại cho ông H nhưng không làm.
Sau đó, bị đơn mang giấy đất thế chấp cho ngân hàng. Đến khi cơ quan thi hành án đến phát mại tài sản, trong đó có phần đất của ông để thu hồi nợ cho ngân hàng thì ông mới phát hiện sự việc.
Hiện ông đang sống trên phần đất này cùng mẹ. Mẹ và các em ủy quyền cho ông toàn quyền quyết định. Vì vậy, ông yêu cầu tòa án công nhận quyền sử dụng đất phần đất này cho ông; hủy một phần hợp đồng thế chấp ngân hàng đối với phần đất đã bán cho gia đình ông do thế chấp không đúng.
Ba nguyên đơn còn lại ủy quyền cho một người trình bày, năm 2001, do có nhu cầu sử dụng đất nên cả ba người thỏa thuận với bị đơn để mua các phần đất cất nhà ở với diện tích lần lượt là 60 m2 giá 18 triệu đồng, 41,8 m2 giá 8 triệu đồng và 42,2 m2 giá 8 triệu đồng.
Thời điểm bán đất, do tin tưởng nên các bên không làm hợp đồng, chỉ thỏa thuận lời nói và các ông, bà đã trả đủ tiền cho bị đơn, nhận đất cất nhà ở ổn định cho đến nay. Các ông, bà đã nhiều lần yêu cầu tách giấy phần đất đã bán nhưng bị đơn hứa hẹn vẫn không làm.
Cũng như ông H, họ không biết bị đơn thế chấp toàn bộ đất cho ngân hàng. Nay họ yêu cầu tòa công nhận quyền sử dụng đất, hủy một phần hợp đồng thế chấp liên quan đến phần đất của từng người.
Xử sơ thẩm, TAND quận Thốt Nốt chấp nhận toàn bộ yêu cầu của các nguyên đơn, công nhận cho họ quyền sử dụng đất đối với các phần đất đã nhận chuyển nhượng và cất nhà ở; vô hiệu một phần hợp đồng thế chấp liên quan đến phần đất của bốn nguyên đơn.
Sau đó, ngân hàng kháng cáo, yêu cầu không công nhận quyền sử dụng đất cho các nguyên đơn, hợp đồng thế chấp liên quan đến phần đất của các nguyên đơn là hợp pháp.
Tòa chỉ công nhận chuyển nhượng bằng văn bản
Xử phúc thẩm, TAND TP Cần Thơ nhận định ba nguyên đơn (trừ ông H) và bị đơn đều thống nhất về chuyển nhượng các phần đất và đã cất nhà ở từ năm 2001. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng này không lập văn bản mà chỉ thỏa thuận miệng. Đối chiếu với Điều 691 BLDS 1995, thời điểm các bên chuyển nhượng quy định hình thức chuyển QSDĐ phải lập thành văn bản, có chứng thực của ủy ban.
Theo tòa, quy định tại các điểm a.6, b.3, tiểu mục 2.3, mục 2, phần II, Nghị quyết 02/2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao hướng dẫn công nhận các bên thực hiện giao dịch, thỏa thuận bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc phải công chứng mà các bên đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ giao dịch thì công nhận hiệu lực giao dịch. Nhưng trong thực tế, giao dịch giữa các đương sự không làm văn bản nên không được công nhận theo quy định nêu trên.
Riêng trường hợp của ông H, tòa cho rằng do cha ông H khi mua đất của chủ cũ có làm văn bản nên công nhận quyền sử dụng đất cho mẹ và các em của ông H.
Ngoài ra, tòa còn dẫn quy định về điều kiện tách thửa của UBND TP Cần Thơ thì tại khu vực của các đương sự sinh sống, điều kiện tách thửa đối với đất trồng cây lâu năm là 300 m2, trong khi các bên chỉ giao dịch diện tích hơn 40-60 m2 là không thỏa mãn điều kiện này nên giao dịch giữa bị đơn với ba nguyên đơn còn lại không được công nhận.
Theo tòa, bị đơn có hành vi gian dối khi đem thế chấp toàn bộ đất cho ngân hàng trong khi đã chuyển nhượng cho ba nguyên đơn mà không cho họ biết là lỗi của bị đơn. Do đó, ba nguyên đơn còn lại có quyền khởi kiện bị đơn ở vụ kiện khác.
Tòa áp dụng Án lệ số 11/2017 về công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp để giành quyền cho ba nguyên đơn còn lại đối với nhà của họ trên đất. Cụ thể là khi phát mại phần đất thì họ được quyền ưu tiên mua, nếu không mua thì được bồi thường giá trị nhà tại thời điểm bán đấu giá.
Từ đó, tòa tuyên chấp nhận một phần kháng cáo của ngân hàng, sửa một phần bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông H, không chấp nhận yêu cầu của ba nguyên đơn còn lại. Tòa công nhận quyền sử dụng đất phần đất 41,2 m2 cho bốn mẹ con ông H; hợp đồng thế chấp tài sản vô hiệu một phần liên quan đến phần đất của gia đình ông H.
Tòa kiến nghị cơ quan có thẩm quyền xóa thế chấp phần đất của gia đình ông H để thực hiện thủ tục cấp giấy theo quy định. Ba nguyên đơn còn lại được quyền ưu tiên mua lại phần đất khi phát mại, nếu không mua thì được nhận giá trị nhà tại thời điểm bán.
Bị đơn thừa nhận nguồn gốc đất đứng tên là nhận chuyển nhượng từ chủ đất cũ như ông PTH trình bày. Ông cũng thống nhất với các nguyên đơn về việc cha ông H nhận chuyển nhượng từ chủ cũ và ông có chuyển nhượng các phần đất cho ba nguyên đơn như trình bày ở trên là đúng.
Năm 2011, do tin tưởng nên ông ký hợp đồng thế chấp thửa đất trên để bảo lãnh nợ cho một người bạn tại ngân hàng. Tuy nhiên, người này không trả nợ nên tài sản bị cơ quan thi hành án phát mại để thu hồi nợ cho ngân hàng. Vì vậy, ông không thể tách giấy cho các nguyên đơn nên phát sinh tranh chấp.
Ông đồng ý công nhận cho các nguyên đơn được quyền sử dụng các phần đất tranh chấp và hủy một phần hợp đồng thế chấp tài sản để các nguyên đơn được cấp giấy chứng nhận; yêu cầu tòa bảo vệ quyền lợi cho các nguyên đơn.
