Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) TP.HCM vừa đưa ra thông báo về một số nội dung cần lưu ý khi thực hiện giao dịch bất động sản (BĐS).
Giao dịch BĐS khi chưa có giấy chứng nhận
Thông tin từ cơ quan Cảnh sát điều tra (Công an TP.HCM), qua quá trình điều tra, giải quyết các vụ án và vụ việc liên quan đến lĩnh vực BĐS, cơ quan này nhận thấy nhiều người dân đã tự nguyện giao dịch, cầm cố, nhận thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các dự án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thậm chí, có trường hợp chỉ dựa trên hợp đồng nguyên tắc, văn bản thỏa thuận nội bộ, phiếu thu, xác nhận của chủ đầu tư, thông tin truyền miệng, môi giới không chính thống.
"Người dân chưa nhận thức đầy đủ sự khác biệt giữa “quyền sử dụng đất hợp pháp” và “quyền chiếm hữu, sử dụng thực tế". Điều này dẫn đến tin tưởng sai lệch vào giá trị pháp lý của đất dự án chưa hoàn tất thủ tục, giao tài sản, tiền bạc với giá trị lớn khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo luật định. Điều này làm phát sinh tranh chấp dân sự kéo dài, thậm chí bị lợi dụng để thực hiện hành vi lừa đảo, chiếm đoạt tài sản.
Đặc biệt, tại một số dự án khu dân cư do doanh nghiệp phát triển hạ tầng triển khai, việc chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng người dân vẫn tự giao dịch đã tạo ra nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng"- cơ quan Cảnh sát điều tra nhận định.
Kiểm tra kỹ thông tin trên giấy chứng nhận
Từ những thực tế trên, để phòng ngừa vi phạm pháp luật và hạn chế thiệt hại cho người dân, VPĐKĐĐ TP thông báo một số điều cần lưu ý khi thực hiện giao dịch BĐS như sau:
Người dân phải xem kỹ các nội dung như: Diện tích thửa đất cần mua có trùng khớp với diện tích thể hiện trên giấy chứng nhận, có đúng vị trí đang có nhu cầu muốn mua không; hình thể thửa đất trên giấy chứng nhận và thực tế có giống nhau không; mục đích sử dụng, có còn thời hạn sử dụng đất không, các hạn chế về quyền sử dụng đất như có nợ nghĩa vụ tài chính không, phần diện tích thuộc hành lang an toàn công trình chiếm bao nhiêu diện tích...
Bên cạnh đó, người dân cần kiểm tra hình thức sử dụng đất, các nội dung đã được biến động trên giấy chứng nhận như thế nào, giấy chứng nhận có đang bị thế chấp, cầm cố hay không... Đây là vấn đề hết sức quan trọng, quyết định đến tính pháp lý của thửa đất, hạn chế được những tranh chấp dân sự về sau trong quá trình thực hiện giao dịch BĐS.
Với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án phát triển nhà ở, người mua phải tìm hiểu kỹ các nội dung như thông tin về chủ đầu tư; giấy tờ pháp lý của dự án; giấy chứng nhận, các giấy tờ chứng minh chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước, thiết kế xây dựng, thiết kế cơ sở, sơ đồ vị trí đất nhận chuyển nhượng... Ngoài ra còn có khả năng thực hiện dự án của chủ đầu tư; mức độ đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quyết định quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 đã được phê duyệt...
Người mua BĐS phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản về việc nhà ở, công trình xây dựng đã được nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Bên cạnh đó, tìm hiểu kỹ các thông tin liên quan đến thửa đất như thông tin quy hoạch, kê biên, tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện, áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, thu hồi...tình trạng pháp lý và các giấy tờ có liên quan đến thửa đất, lô đất đó.
Trường hợp nhận chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải tìm hiểu kỹ thửa đất đó có đủ điều kiện được phép tách thửa và diện tích thửa đất muốn tách đã đảm bảo diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định hay không.
Đối với trường hợp mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua phải yêu cầu chủ đầu tư dự án cung cấp văn bản của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS cấp tỉnh thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định.
Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn hoặc bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở và quyền sử dụng đất này trước khi ký hợp đồng với khách hàng.
"Người dân khi thực hiện giao dịch BĐS cần lưu ý kỹ các nội dung nêu trên và chỉ thực hiện giao dịch BĐS khi đã kiểm tra đầy đủ hồ sơ pháp lý có liên quan theo quy định.
Trong trường hợp có nhu cầu, người dân có thể chủ động liên hệ UBND xã, phường nơi có đất hoặc hệ thống VPĐKĐĐ để được hướng dẫn, cũng như cung cấp thông tin cần thiết theo quy định trước khi xác lập giao dịch"- khuyến nghị từ VPĐKĐĐ TP.
