10 năm qua là giai đoạn thị trường bất động sản TP.HCM phát triển rất nhanh trên tất cả phân khúc. Thị trường đang vận hành theo chu kỳ, có giai đoạn tăng trưởng, có giai đoạn chững lại và có giai đoạn suy thoái.
Từ cuối năm 2013 đến nay, bất động sản đi vào chu kỳ phục hồi và tăng trưởng trở lại nhưng đã xuất hiện xu thế chững lại trong năm 2016 và tiềm ẩn những yếu tố rủi ro. Hiện tại, thị trường bất động sản TP.HCM còn tồn tại tới 10 hạn chế.
Cụ thể, thị trường bất động sản chưa đạt được mục tiêu phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững.
Khó chuyển nhượng dự án đã khiến thị trường có hơn 500 dự án trùm mền
Thứ hai là đã xuất hiện tình trạng lệch pha cung cầu, chủ yếu lệch về phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng, thiếu sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền. Nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội có xu hướng lệch vào một số doanh nghiệp lớn và phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng.
Trong khoảng 1.200 dự án bất động sản ở TP.HCM có khoảng 500 dự án bị ngừng triển khai. Nguyên nhân là do giải phóng mặt bằng dở dang. Đây chính là phần chìm của tảng băng hàng tồn kho, đã ngốn một lượng vốn lớn của nhà đầu tư và tiềm ẩn nhiều hệ quả rủi ro cho thị trường.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản chưa chuyên nghiệp, yếu về năng lực tài chính và năng lực quản trị. Cá biệt, có những doanh nghiệp chưa thể hiện đầy đủ trách nhiệm xã hội, trách nhiệm với người tiêu dùng nên đã có những hành vi vi phạm pháp luật, làm tổn hại quyền lợi chính đáng của khách hàng gây bức xúc trong dư luận xã hội.
Tiền sử dụng đất đang là gánh nặng, ẩn số và tạo ra cơ chế xin cho. Để giải quyết vấn đề này, UBND TP.HCM đã cho phép doanh nghiệp được tạm nộp tiền sử dụng đất dự án ngay sau khi Sở TN&MT xác định giá đất. Chủ đầu tư được tiếp tục làm các thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng, đã giúp cho doanh nghiệp giảm được sáu tháng chờ làm thủ tục thẩm định giá đất như quy trình trước đây.
Việc khó giải phóng mặt bằng dẫn đến tình trạng nhiều dự án bồi thường dở dang, không thể triển khai được, chôn vốn của doanh nghiệp trong thời gian dài, chưa có lối ra.
Khó chuyển nhượng dự án bất động sản do pháp luật quy định chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới thay thế để khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai hiện nay.
Chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản. Lãi suất cho vay vẫn còn cao và có khả năng sẽ tăng trong năm 2017.
Thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.
Để giải quyết 10 vấn đề trên, cần phải sửa đổi, bổ sung cơ chế chính sách, hoàn thiện hệ thống pháp luật. Trước hết là đề nghị Quốc hội thông qua dự thảo “Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về đầu tư, kinh doanh” để điều chỉnh hiệu quả nền kinh tế và thị trường bất động sản để tạo hành lang pháp lý và môi trường kinh doanh thông thoáng hơn.
TP.HCM cần cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính theo hướng một cửa liên thông, đơn giản, minh bạch, thông thoáng, nhanh chóng.
* Tác giả là Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM
