Sau giai đoạn các doanh nghiệp tái cơ cấu, hàng loạt dữ liệu xác nhận làn sóng hàng chục ngàn căn hộ sắp đổ bộ thị trường Hà Nội và TP.HCM. Thế nhưng, bên cạnh việc giải cơn khát nhà ở, sự lệch pha nghiêm trọng về phân khúc cao cấp đang đẩy thị trường căn hộ vào tình thế khó khăn mới.
Nguồn cung hạng sang ồ ạt
Năm nay được dự báo là thời điểm đảo chiều ngoạn mục về lượng hàng sau thời gian dài khan hiếm. Theo báo cáo mới nhất từ BHS Property, thị trường TP.HCM và vùng phụ cận dự kiến đón nhận nguồn cung cực lớn khoảng 47.000 căn hộ.
Các khu vực trọng điểm như phường Lái Thiêu, Bình Hòa, Đông Hòa thuộc Bình Dương hay Bình Quới tại TP.HCM sẽ trở thành những nguồn cung mới. Tại Hà Nội, con số này cũng xấp xỉ 23.200 căn, tập trung tại các đại đô thị phía Nam và Đông Anh.
Đồng quan điểm về sự bùng nổ này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, dự báo nhờ các động thái tháo gỡ quyết liệt cho hơn 1.000 dự án, nguồn cung giai đoạn 2025 - 2026 ước tính sẽ tăng gấp 2 đến 3 lần so với các năm trước. Vị chuyên gia này tính toán sẽ có khoảng 300.000 sản phẩm mới tham gia thị trường trên toàn quốc, tạo ra áp lực cạnh tranh gay gắt giữa các chủ đầu tư.
Tuy nhiên, đằng sau những con số ấn tượng là một thực tế đáng lo ngại về cơ cấu giá. Dữ liệu từ CBRE Việt Nam chỉ ra rằng hơn 50% nguồn cung mới tại TP.HCM thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Điều này lý giải vì sao dù hàng nhiều, giá nhà vẫn thiết lập mặt bằng mới.
Giá bán sơ cấp trung bình tại TP.HCM hiện đã đạt mức 92 triệu đồng/m2, tăng gần 21% theo năm. Cá biệt, khu vực Thủ Thiêm ghi nhận mức giá đỉnh điểm lên tới 590 triệu đồng/m2. Tại Hà Nội, thị trường thứ cấp cũng ghi nhận mức giá trung bình 91 triệu đồng/m2 vào cuối quý III-2025, cao gấp 3 lần so với 10 năm trước.
Lý giải về nghịch lý cung tăng giá tăng này, các chuyên gia chỉ ra rằng chi phí đầu vào gồm giá đất, vật liệu, lạm phát và các chính sách bán hàng của chủ đầu tư như ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất thực chất đã cấu thành 8-10% vào giá bán.
Quan trọng hơn, theo DKRA Group, sự phân hóa diễn ra rõ rệt khi TP.HCM là sân chơi độc tôn của căn hộ hạng A (cao cấp) và hạng sang, còn nguồn cung hạng B (trung cấp), C (bình dân) đã bị đẩy dạt hoàn toàn về khu vực Bình Dương cũ (TP.HCM) và Tây Ninh.
Sự chênh lệch này tạo ra dòng chảy ly tâm mạnh mẽ. Theo CBRE, giá căn hộ tại phường Dĩ An và Thuận An (TP.HCM mới) hiện ở mức trung bình 47 triệu đồng/m2, thấp hơn tới 49% so với khu vực TP.HCM cũ. Mức chênh lệch khổng lồ này đang biến vùng ven thành "vùng trũng" hút dòng tiền, bỏ lại khu vực trung tâm với những căn hộ hạng sang kén khách.
Bẫy thanh khoản và cuộc sàng lọc giá trị thật
Sự trở lại ồ ạt của nguồn cung cao cấp trong năm 2026 đang đặt thị trường trước nguy cơ bội thực cục bộ. Các dữ liệu kinh tế vĩ mô cho thấy dù nền kinh tế năm 2025 phục hồi ấn tượng với xuất khẩu vượt 900 tỉ USD và thu ngân sách vượt 2 triệu tỉ đồng nhưng khả năng hấp thụ của thị trường bất động sản vẫn là dấu hỏi lớn.
Các chuyên gia dẫn chứng bài học từ giai đoạn 2018 đang hiện hữu khi nguồn cung Hà Nội dự báo quay lại mức đỉnh hơn 30.000 căn mỗi năm nhưng rủi ro hơn nhiều vì vắng bóng phân khúc bình dân. Tâm lý người bán không chịu giảm, người mua không dám mua đang bao trùm thị trường thứ cấp.
Thị trường sẽ bước vào giai đoạn chuyển nhịp, vận hành theo hướng chọn lọc dựa trên 3 yếu tố là giá trị thật, nhu cầu thật và năng lực thật. Thời kỳ đầu cơ lướt sóng, mua theo tin đồn sẽ chấm dứt để nhường chỗ cho sự phát triển bền vững.
Trong bối cảnh đó, chiến lược đầu tư buộc phải thay đổi. Tiến sĩ Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế nhận định dòng vốn nên tập trung vào ba phân khúc tiềm năng gồm nhà ở trung cấp và nhà ở xã hội; bất động sản khu công nghiệp và mô hình TOD tức đô thị gắn với hạ tầng giao thông. Tín dụng vẫn tăng trưởng 15% cho nền kinh tế, dòng tiền không thiếu nhưng sẽ chỉ chảy vào nơi đáng tin cậy.
Bên cạnh đó, với cơ sở dữ liệu đất đai hoàn thiện hơn trong năm 2026, các chuyên gia đánh giá đó sẽ là công cụ giúp nhà đầu tư tránh bẫy thông tin ảo, từ đó đưa ra quyết định phù hợp với năng lực tài chính thay vì chạy theo đám đông.
Năm 2026 hứa hẹn sẽ sôi động với nguồn cung dồi dào nhưng cũng đầy rẫy cạm bẫy cho những nhà đầu tư mơ mộng. Khi thủy triều nguồn cung dâng lên, những rủi ro về thanh khoản và lệch pha cung cầu sẽ lộ diện rõ nhất. Chỉ những nhà đầu tư tỉnh táo, biết tìm về "vùng trũng" giá trị và tránh xa cơn say hàng hiệu giá ảo mới có thể trụ vững trong chu kỳ mới này.
Ba kịch bản thị trường dựa trên biến số lãi suất
Viện Nghiên cứu Kinh tế Tài chính Bất động sản Dat Xanh Services xây dựng dự báo năm 2026 dựa trên biến số quan trọng nhất là lãi suất thả nổi để nhà đầu tư tham chiếu hành động.
- Kịch bản lý tưởng: Nếu lãi suất duy trì thấp ở mức 9% đến 11%, nguồn cung sẽ bùng nổ tăng 40% đến 50%, giá bán tăng mạnh 10% đến 15%. Tuy nhiên, kịch bản này khó xảy ra do áp lực lạm phát và tỉ giá toàn cầu.
- Kịch bản kỳ vọng (khả thi nhất): Lãi suất dao động từ 10% đến 12%. Thị trường phát triển ổn định, nguồn cung tăng 30% đến 40%, giá tăng nhẹ 5% đến 10%. Đây được xem là giai đoạn chuyển nhịp bền vững, loại bỏ yếu tố tăng trưởng nóng.
- Kịch bản thách thức: Nếu lãi suất vượt ngưỡng 12% lên đến 14%, thị trường sẽ rơi vào khó khăn, thanh khoản thấp và giá đi ngang. Chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cần theo dõi sát sao diễn biến lãi suất thực tế để kích hoạt chế độ phòng thủ kịp thời.
