“Thị trường bất động sản Đà Nẵng đang có dấu hiệu ấm lên, thu hút nhiều sự quan tâm và lấy lại được niềm tin từ các nhà đầu tư. Khách hàng bắt đầu tìm kiếm, quan sát các dự án để tham gia đầu tư nhiều hơn” - ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam trao đổi với Pháp Luật TP.HCM.
Tiêu thụ đất nền giảm, căn hộ tăng mạnh
Báo cáo thị trường bất động sản Đà Nẵng và vùng phụ cận quý II-2024 của DKRA cho hay phân khúc đất nền tại Đà Nẵng và vùng phụ cận có 11 dự án đang bán hàng, trong đó có ba dự án mới. Tổng nguồn cung khoảng 1.039 nền, tăng 27% so với quý trước, tiêu thụ 85 nền, giảm 41% so với quý trước.
Mặt bằng giá đất nền sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang so với thời điểm đầu năm. Các chính sách chiết khấu, ưu đãi, hỗ trợ ngân hàng… đang được nhiều chủ đầu tư áp dụng nhằm tăng thanh khoản.
Trong khi đó ở phân khúc căn hộ, thị trường sơ cấp có đến 16 dự án, trong đó có hai dự án mới, cung cấp ra thị trường 2.484 căn, tăng gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Mức tiêu thụ 1.301 căn, gấp 28,9 lần so với cùng kỳ năm 2023.
Nguồn cung căn hộ mới mở bán trong quý II-2024 chiếm 62% nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Theo khảo sát của PV, các dự án chủ yếu thuộc phân khúc căn hộ cao cấp, phát triển bởi các tập đoàn lớn, vị trí tập trung ven sông Hàn. Giá bán sơ cấp dao động từ 26 – 160 triệu đồng/m2.
Ngược lại, giá đất nền sơ cấp tại Đà Nẵng đang thấp hơn với mức từ 33 – 126 triệu đồng/m2. Giao dịch thị trường phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường.
Anh Lê Lương Minh, chuyên viên môi giới một dự án căn hộ cao cấp ven sông Hàn cho hay, ngày càng nhiều khách hàng, nhất là khách từ phía Bắc vào quan tâm đến các dự án căn hộ đang xây dựng dọc bờ sông. Hiện nhiều dự án đã được Sở Xây dựng Đà Nẵng thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai nên khách tự tin xuống tiền hơn.
Còn chị Hà Thị Như, môi giới tự do khu vực quận Cẩm Lệ và Ngũ Hành Sơn, cho hay giá đất nền không giảm mà tăng nhẹ so với đầu năm khiến khách hàng còn e dè.
“Lác đác tôi chốt được với khách mua đất nền do người dân bán lại ở khu vực Hòa Xuân, Hòa Quý. Còn đất dự án khu vực giáp ranh Đà Nẵng – Quảng Nam vẫn rất khó bán, nhiều môi giới than thở lắm”- chị Như nói.
Qua thời bốc giá, ảo giá
Trao đổi với PV, ông Nguyễn Văn Đính cho hay thị trường bất động sản Đà Nẵng đang có dấu hiệu ấm lên. Đà Nẵng được đầu tư rất tốt về hạ tầng, từng tăng trưởng mạnh ở những giai đoạn đầu của thị trường bất động sản.
Sau một thời gian chững lại, những đổi mới về thể chế, cơ chế hứa hẹn giúp kinh tế TP tăng trưởng, bất động sản cũng từ đó bước vào giai đoạn phát triển ổn định hơn.
Theo ông Đính, ba luật mới có hiệu lực từ ngày 1-8-2024 là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ tháo gỡ được những vướng mắc trong thể chế. Các dự án bất động sản trước đây đang phải nằm lại đợi cơ chế, đợi sửa luật thì giờ đã có cơ sở để tiếp tục triển khai, hòa vào thị trường, gia tăng nguồn cung.
Nhìn chung thị trường từ nay đến cuối năm sẽ có những dấu hiệu tốt hơn. Tuy nhiên, do độ trễ của việc thực thi pháp luật nên thị trường sẽ không "bốc" nhanh mà có xu hướng ổn định.
Cơ bản là không có những dấu hiệu sốt nóng vì luật mới rất chặt chẽ, quy củ, minh bạch nên chỉ tạo điều kiện cho những người chơi thật, làm thật, khó có chỗ cho người chơi ảo, chơi giả trên thị trường.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam
Vẫn lạc quan với đất nền, ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo bất động sản, cho rằng đang trong tháng 7 âm lịch nên tâm lý người dân và cả chủ đầu tư đều ngưng lại để chờ, không xuống tiền hay ra hàng trong tháng này.
Tuy vậy, đất nền vẫn là phân khúc phổ biến và dẫn dắt thị trường. Đất nền thứ cấp vẫn là phân khúc hấp dẫn ở Đà Nẵng vì nguồn cung trên thị trường đang còn dồi dào.
Hơn nữa, thị hiếu người dân địa phương vẫn ưu tiên đất nền hơn, hướng tới nhu cầu ở ổn định. Giá đất nền thứ cấp tăng khoảng 10% so với đầu năm, các khu đô thị sầm uất như Hòa Xuân, FPT City vẫn đang dẫn dắt thị trường.
Các dự án căn hộ đang triển khai đều ở phân khúc cao cấp, nhu cầu tại địa phương ít. Đa phần đầu tư vào căn hộ cao cấp ở Đà Nẵng là khách hàng từ phía Bắc vào, chiếm đến 60-70% tiêu thụ toàn thị trường. Người dân địa phương chỉ tiêu thụ được 20%.
Về ba luật mới liên quan đến bất động sản vừa có hiệu lực, ông Lập cho hay chi phí đầu vào đất đai sẽ tăng, nghĩa vụ tài chính dành cho các chủ đầu tư sẽ cao hơn, kéo theo giá thành sản phẩm tăng.
“Giá cả thị trường sẽ tăng trong khoảng từ 1-3 năm tới, sau đó mới có sự bình ổn. Nếu nhà nước không có sự điều chỉnh về chính sách thuế, phí và các nghĩa vụ tài chính thì khá căng cho người dân. Trừ trường hợp được giải tỏa đền bù mới có lợi, còn lại phải thực hiện nghĩa vụ tài chính rất cao vì thuế, phí cao lên” - ông Lập cho hay.
Mặt bằng giá vẫn tương đối cao
Theo ông Nguyễn Đức Lập, quan trọng là định nghĩa thế nào là giá thị trường để người dân hiểu và đồng thuận. Vướng mắc lớn nhất là cơ chế tính giá thị trường để các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, các quy định văn bản dưới luật vẫn chưa làm rõ được vấn đề này.
Mặt bằng giá vẫn tương đối cao trong bối cảnh kinh tế còn khó khăn, thu nhập giảm sút nên chưa thể thúc đẩy thị trường đi lên nhanh. Về bản chất kinh tế phải phát triển mới kéo theo giao dịch bất động sản sôi động, còn bây giờ vẫn duy trì trạng thái "níu giữ", chưa thể bùng nổ ngay.
