TAND tỉnh Phú Yên vừa xử phúc thẩm vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCNQSDĐ) giữa nguyên đơn là ông Phạm Bình và bị đơn vợ là chồng ông Phạm Ngọc Thành, bà Thái Thị Mỹ Trang, đều thường trú tại huyện Tây Hòa.
Theo đơn khởi kiện, gia đình ông Bình có đất sản xuất, diện tích 2.710m2 tại xã Sơn Thành Đông, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (GCNQSDĐ) năm 1998. Năm 2002, ông Bình lập hợp đồng sang nhượng bằng giấy viết tay cho ông Thành, bà Trang với giá 5 triệu đồng, thời hạn sang nhượng từ năm 2003 đến 2015.
Nay thời hạn của hợp đồng đã hết nên ông Bình yêu cầu tòa buộc vợ chồng ông Thành, bà Trang trả toàn bộ diện tích đất nói trên. Đối với nhà, vật kiến trúc xây dựng trên đất và cây trồng của vợ chồng ông Thành, bà Trang, đề nghị tòa án xem xét giải quyết theo quy định của pháp luật.
Trong khi đó, bị đơn cho rằng năm 2000, ông Bình chuyển nhượng cho vợ chồng ông Thành, bà Trang 2.710m2 đất giá 5 triệu đồng. Do lúc đó chưa đưa đủ tiền, ông bà chỉ trả trước được 4 triệu đồng nên không lập giấy tờ. Năm 2002, sau khi ông bà trả số tiền còn lại thì mới lập giấy tờ nên hợp đồng ghi năm chuyển nhượng là năm 2002.
Thời hạn chuyển nhượng đến năm 2015 hết hạn sử dụng, tức là đã chuyển nhượng luôn cho vợ chồng ông Thành. Năm 2000, vợ chồng ông Thành xây dựng nhà và sinh sống không ai tranh chấp. Gia đình ông Bình và chính quyền địa phương đều biết việc này nhưng không ý kiến gì, thống nhất thu thuế nhà đất của vợ chồng ông Thành.
Do đó, ông Thành, bà Trang không đồng ý yêu cầu khởi kiện và đề nghị tòa án công nhận nhận HĐCNQSDĐ lập ngày 25-12-2002 giữa hai bên.
Theo bà Nguyễn Thị Lệ (vợ ông Bình), bà không biết việc ông Bình chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông Thành, đến khi ông Bình kiện mới biết. Thời gian trước, bà Lệ có đơn yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng do vô hiệu vì bà không ký vào hợp đồng chuyển nhượng nhưng nay không yêu cầu hủy nữa vì hợp đồng đã hết hạn từ năm 2015. Nay, bà Lệ thống nhất hoàn toàn yêu cầu của ông Bình, đề nghị bị đơn trả toàn bộ đất cho gia đình bà.
Xử sơ thẩm tháng 11-2020, TAND huyện Tây Hòa chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc vợ chồng ông Thành, bà Trang phải trả lại cho ông Bình 1.834,5m2. Nguyên đơn được sở hữu số cây trồng có trên diện tích đất 1.834,5m2 trị giá 11, 76 triệu đồng. Vợ chồng ông Thành sử dụng diện tích đất 875,5m2 nhưng phải có nghĩa vụ trả cho bên nguyên đơn hơn 163,3 triệu đồng.
Sau đó, nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan kháng cáo, VKSND tỉnh kháng nghị.
HĐXX phúc thẩm nhận định giấy sang nhượng đất lập ngày 25-12-2002 giữa vợ chồng ông Bình, bà Lệ với vợ chồng ông Thành, bà Trang không có công chứng, chứng thực là vi phạm về hình thức.
Bà Lệ tuy không ký vào hợp đồng nhưng buộc phải biết vì sau khi nhận chuyển nhượng, vợ chồng ông Thành đã làm nhà ở ổn định từ đó, bà Lệ không có ý kiến phản đối là đồng tình. Do đó, giấy sang nhượng đất này không vi phạm về nội dung quyền định đoạt của các thành viên khác trong hộ gia đình được cấp đất.
Theo quy định tại tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết số 02 ngày 10-8-2004 của Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình: “b.2) Đối với HĐCNQSDĐ mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 (HĐCNQSDĐ được lập thành văn bản có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền) tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được UBND cấp có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 1-7-2004 mới có yêu cầu toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này” thì giấy sang nhượng đất lập ngày 25-12-2002 giữa vợ chồng ông Bình, bà Lệ với vợ chồng ông Thành, bà Trang là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật.
Hộ ông Bình được Nhà nước giao quyền sử dụng thửa đất diện tích 2.710m², với thời hạn sử dụng đến năm 2015, đã chuyển nhượng cho vợ chồng ông Thành với thời hạn từ năm 2003 đến năm 2015 là đã chuyển nhượng hết thời hạn mà Nhà nước giao quyền sử dụng. Do đó, đến hết năm 2015, hộ ông Bình không còn quyền sử dụng đối với diện tích đất này.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 210 của Luật đất đai năm 2013 “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp đã được giao đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Luật này có hiệu lực pháp luật thi hành, khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật này … ”, thì vợ chồng ông Thành, bà Trang là đối tượng được gia hạn quyền sử dụng thửa đất diện tích 2.710m², chứ không phải là hộ ông Phạm Bình.
Bản án sơ thẩm đã công nhận HĐCNQSDĐ giữa vợ chồng ông Phạm Bình với vợ chồng ông Nguyễn Ngọc Thành, nhưng lại chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn trả lại diện tích đất 1.834,5m² là không đúng với quy định của Luật đất đai hiện hành.
Từ đó, TAND tỉnh Phú Yên đã chấp nhận kháng cáo của bị đơn và một phần kháng nghị của VKS, tuyên không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; công nhận giấy chuyển nhượng đất trên là HĐCNQSDĐ đã có hiệu lực pháp luật. Vợ chồng ông Thành được quyền sử dụng thửa đất diện tích 2.710m²; có trách nhiệm liên hệ các cơ quan có thẩm quyền để đăng ký kê khai đất theo quy định của Luật đất đai.
