Giá đất hiện tại bao gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, thực chất là mua đất theo cơ chế thị trường thiếu sự điều tiết của Nhà nước. Trong giá đất còn có chi phí nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường (theo Nghị định 69 và Nghị định 120) dẫn đến việc DN gần như mua lại quyền sử dụng đất một lần nữa. Ngoài ra, khi DN hạch toán vào giá bán còn có thêm chi phí lãi vay, chi phí quản lý DN, chi phí xây dựng, thủ tục hành chính kéo dài…
Tìm giá thị trường như tìm… lá diêu bông
Luật hiện nay quy định giá đất sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn thì điều chỉnh cho phù hợp. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có nêu ra khái niệm giá đất phải phù hợp với giá thị trường. Do định tính mà không định lượng nên việc đi tìm giá thị trường nêu trên chẳng khác gì tìm… lá diêu bông! Ngoài ra, luật yêu cầu UBND cấp tỉnh phải công bố bảng giá đất hằng năm làm các nơi phải tốn rất nhiều công sức mà vẫn không thể nào đáp ứng được hai tiêu chí là “giá phải sát thị trường trong điều kiện bình thường”, đồng thời lại bị khống chế bởi “khung giá vùng” của Chính phủ. Sự mâu thuẫn trên khiến cơ quan chức năng khó áp dụng và cũng là một nguyên nhân của khiếu kiện đông người.
Vì thế, Luật Đất đai cần giao cho UBND các tỉnh, thành thẩm quyền xác định, ban hành bảng giá đất để áp dụng cho các mục đích có thu ngân sách và bảng giá này phải có giá trị năm năm để các nhà đầu tư có cơ sở lập quy hoạch, tính toán tiền sử dụng đất phải nộp. Chính phủ chỉ cần chủ trì xử lý chênh lệch giá đất giáp ranh các tỉnh, nhất là các tỉnh giáp TP lớn như Hà Nội, TP.HCM…
Khái niệm “tiền sử dụng đất” cũng là không phù hợp pháp luật, cần phải chuyển thành một sắc thuế, đưa vào trong luật thuế gọi là “thuế đánh trên giá trị sử dụng đất gia tăng do chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đô thị” có thuế suất xác định 10%, hoặc 15%, 20% trên bảng giá đất. Được vậy mới có thể chấm dứt cơ chế xin-cho như hiện nay và góp phần làm giảm mặt bằng giá bất động sản đang quá cao so với các nước trong khu vực.
Thu hồi đất thi công một dự án nhà ở ở quận 7. Ảnh: HTD
Tháo gỡ vướng mắc trong thu hồi đất
Một số chính sách về việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư, tạm cư vẫn còn thiếu công khai minh bạch, không công bằng. Cơ chế vận hành việc này chưa bảo đảm được mục tiêu người có đất đưa vào dự án phải có chỗ ở tốt hơn nơi cũ (cương quyết bỏ khái niệm bằng nơi cũ), tạo điều kiện cho nông dân hòa nhập vào đời sống đô thị, có công ăn việc làm ổn định nhờ việc giải quyết tốt bài toán đào tạo, tái đào tạo và chuyển đổi nghề nghiệp. Đồng thời, Nhà nước cũng chưa có cơ chế khả thi để nông dân có thể tham gia đầu tư trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy hoạch thông qua việc triển khai thực hiện các dự án. Nhà nước vẫn chưa giải quyết được bài toán tái phân phối giá trị sử dụng đất gia tăng do chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt, đặc biệt là sau khi được Nhà nước đầu tư kết nối hệ thống hạ tầng, trước hết là giao thông, điện, nước… Phần nào giá trị gia tăng đó phải được điều tiết vào ngân sách nhà nước để tái phục vụ xã hội và phần nào nhà đầu tư được hưởng, phần nào người có đất được hưởng và phần nào cư dân tương lai tại đó được hưởng.
Trong Luật Đất đai có hai cơ chế thu hồi đất, một là Nhà nước đứng ra thu hồi đất, tiến hành giải phóng mặt bằng, hai là DN tự thỏa thuận với người dân về việc bồi thường. Nếu trước đây có tình trạng DN ép dân thì hiện nay lại có tình trạng dân ép DN góp phần đẩy giá bất động sản lên cao. Có dự án ở quận 2 đã giải phóng mặt bằng được 98%, chỉ còn 2% diện tích, do người dân không chịu giao đất làm kéo dài tiến độ dự án thêm 6-7 năm, gây thiệt hại cho nhà đầu tư, lãng phí cho xã hội.
Theo tôi, Luật Đất đai sửa đổi nên đưa ra quy định: Với 1/3 diện tích còn lại chưa bồi thường được, có thể áp dụng ba phương thức giải quyết. Đó là DN phải bồi thường với giá cao nhất theo giá đã bồi thường trước đây; thuê một công ty thẩm định giá độc lập; nếu người dân không đồng ý, đưa ra tòa án giải quyết.
LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM
BÙI NHƠN ghi
| Ông NGUYỄN VĂN ĐỰC, Phó Giám đốc Công ty Bất động sản Đất Lành: Doanh nghiệp “chết” với đủ loại giá Từ quá trình kinh doanh bất động sản lâu nay, tôi thấy giá đất thực tế rất khó bóc tách. Lúc trước tôi làm một dự án ở cầu Tham lương (quận 12), giá đất được tính theo đủ kiểu giá. Giá đất nông nghiệp khu này là 200.000 đồng, tôi bồi thường cho dân 4 triệu đồng (gấp 20 lần), còn dân đòi bồi thường lên 14 triệu đồng (gấp 70 lần). Cho nên dự án chỉ triển khai giai đoạn một, còn giai đoạn hai không biết có làm được không (!). Mặt khác, mật độ xây dựng ở một dự án này khoảng 20%-40%, nếu làm nhà phố để bán là thua, chỉ có nước làm chung cư cao tầng. Khi làm dự án này, tôi tính giá đất bình quân là 2 triệu đồng. Nếu đem chia cho mật độ xây dựng 20% của dự án thì ra giá thành 1 m2 xây dựng chung cư là 10 triệu đồng, chưa kể chi phí làm hạ tầng. Bây giờ thêm Nghị định 69 tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường thì DN “chết” luôn và thực tế không ai đóng tiền này. Bởi lẽ nếu đóng là DN đi mua đất hai lần, lần đầu bồi thường, giải tỏa cho dân; lần sau là đóng “thuế” cho Nhà nước. Đúng là Nhà nước có nói đến việc khấu trừ chi phí bồi thường, giải tỏa cho DN nhưng trừ theo khung giá Nhà nước quy định thì sao được! Như dự án trên của tôi, tính trung bình giá đất bồi thường là 2 triệu đồng mà Nhà nước sau đó chỉ cho trừ 200.000 đồng thì xem như tôi lỗ 1,8 triệu đồng cho 1 m2 đất. Chưa kể trong số tiền 1,8 triệu đồng/m2 này tôi còn phải chịu thêm thuế thu nhập DN. BÙI NHƠN ghi |
