Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến Dự thảo Nghị định liên quan đến quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, một số hành vi vi phạm của chủ đầu tư đề xuất xử phạt nặng từ 800 triệu đến 1 tỉ đồng.
Tuy nhiên, các ý kiến góp ý cho rằng, mức phạt hành chính theo quy định pháp luật trước đây cũng đã có nhưng chưa hiệu quả trong thực thi, vì thế cần sự giám sát, kiểm tra từ cơ quan quản lý nhà nước xử phạt kịp thời nhằm răn đe chủ đầu tư.
Người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư công khai dự án thế chấp
Tại dự thảo Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, Bộ Xây dựng đang đề xuất mức phạt từ 800 triệu đến 1 tỉ đồng với chủ đầu tư không công khai thông tin đã thế chấp dự án bất động sản (BĐS). Đây là mức phạt tiền cao nhất với việc vi phạm quy định về kinh doanh BĐS.
Ông Nguyễn Quốc Hùng, đại diện Ban quản trị một chung cư tại TP.HCM cho rằng chế tài xử phạt trên là hoàn toàn hợp lý, nhằm răn đe những chủ đầu tư không công khai minh bạch thông tin dự án với khách hàng.
“Mức phạt 1 tỉ đồng có thể coi là lớn với một cá nhân nhưng đối với chủ đầu tư một dự án thì theo tôi quá nhẹ. Và quan trọng là khâu thực thi phải đúng quy định, có sự giám sát của cơ quan chức năng, làm sao để chủ đầu tư không dám vi phạm về quy định tín dụng, gây ảnh hưởng quyền lợi của người mua nhà”- ông Hùng chia sẻ.
Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho biết thực tế quy định xử phạt này đã có trong Luật Nhà ở năm 2014 và các Nghị định có liên quan của Chính phủ đã quy định rõ trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải công khai thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án BĐS đưa vào kinh doanh.
Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng.
Do đó, theo Luật sư Trần Đức Phượng, quy định có nhưng cũng cần người dân giám sát, cơ quan nhà nước kiểm tra xử lý nghiêm kịp thời mới răn đe được chủ đầu tư vi phạm. Ví dụ khi người mua nhà ở yêu cầu chủ đầu tư công khai thông tin dự án có thế chấp hay không nhưng chủ đầu tư không thực hiện thì họ có thể liên hệ với Sở Xây dựng nơi có dự án nhà ở để phản ánh về các vi phạm. Và phía ngân hàng cũng phải kiểm soát nguồn vốn này phải được dùng vào đúng mục đích phát triển dự án.
Chủ đầu tư phải nộp hồ sơ cấp sổ cho người mua
Bộ Xây dựng đề xuất phạt từ 400-600 triệu đồng đối với chủ đầu tư dự án BĐS không nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ cho người mua, trừ trường hợp người mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận. Đề xuất này đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến tại dự thảo Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng được nêu tại Điều 59 với các vi phạm quy định về kinh doanh BĐS.
Dự thảo cũng nêu biện pháp khắc phục hậu quả là buộc chủ đầu tư nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận theo quy định.
Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM, cho biết trong Luật Nhà ở năm 2014 đã có quy định về vấn đề này. Và Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực thi hành từ 1-8 cũng quy định.
Cụ thể, trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) cho người mua nhà, trừ trường hợp người mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận.
Theo Luật sư Hậu, nhiều năm qua, việc chậm cấp sổ hồng cho cư dân là một trong những tranh chấp chung cư phổ biến ở các đô thị lớn. Nguyên nhân do một số chủ đầu tư thiếu trách nhiệm, thiếu năng lực, thậm chí vi phạm pháp luật, dự án không đủ điều kiện cấp sổ hồng… gây thiệt hại cho người mua nhà. Do đó, ngoài xử phạt cần cơ quan chức năng cần có những giải pháp kiểm tra, bắt buộc chủ đầu tư khắc phục vi phạm.
Như trường hợp các cư dân chung cư An Hội 3 (Gò Vấp, TP.HCM) phản ánh theo hợp đồng mua bán với chủ đầu tư thì sau 2 năm giao nhà phải cấp sổ hồng cho những khách hàng đã thanh toán hết 95% giá trị căn hộ. Tuy nhiên, Sở TTN&MT TP.HCM thông tin cho biết Sở đã có công văn đề nghị chủ đầu tư nộp hồ sơ cấp sổ nhưng đến nay chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện đề nghị trên.
Chị Tống Thị Thọ, cư dân chung cư An Hội 3 cho hay, việc không có sổ hồng ảnh hưởng rất lớn đến quyền và lợi ích của cư dân như không thể đi vay ngân hàng, muốn bán cũng không được… "Quy định pháp luật đã có nhưng người dân kiến nghị cơ quan chức năng, chính quyền địa phương phải thực thi quyết liệt, xử phạt nghiêm chủ đầu tư không thực hiện đúng trách nhiệm nộp hồ sơ cấp sổ cho người mua nhà"- chị Thọ góp ý.
Chủ đầu tư phải giao dịch qua ngân hàng: Minh bạch, chống trốn thuế
Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh BĐS có thể bị phạt 200 - 260 triệu đồng khi nhận tiền thanh toán từ người mua không thông qua tài khoản mở tại ngân hàng.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng quy định mức xử phạt trên là hợp lý vì Luật kinh doanh BĐS 2023 có hiệu lực từ 1-8-2024, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh BĐS, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh BĐS, hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS từ khách hàng thông qua tài khoản.
Ảnh: QH
Theo ông Đính, quy định trên giúp chống thất thu thuế, chống rửa tiền, đồng thời tạo minh bạch cho thị trường. Từ đó cũng có thể góp phần hạn chế tình trạng thổi giá, lũng đoạn gây bất ổn cho thị trường như thời gian qua.
Thị trường BĐS cũng cần xây dựng hệ thống dữ liệu thị trường. Các chuyên gia cho rằng quy định trên sẽ hạn chế tình trạng lách luật trong quy định thanh toán BĐS qua ngân hàng. Nguồn dữ liệu này sẽ giúp cơ quan chức năng thấy được sự biến động về giá đất, tránh tình trạng giao dịch hai giá. Qua đó, Nhà nước sẽ có phương án đánh thuế hoặc ngăn chặn phù hợp.
