Muốn xây thêm tầng 18, chủ đầu tư chung cư Phúc Yên, quận Tân Bình (TP.HCM) phải tổ chức xin ý kiến và được toàn bộ 100% cư dân đồng ý. Đó là chỉ đạo của Sở Xây dựng TP.HCM về sự việc lùm xùm ở chung cư này mà báo Pháp Luật TP.HCM đã nhiều lần phản ánh.
Trên thực tế, việc chuyển đổi công năng một phần dự án khi đã bán hoặc đã giao nhà cho khách hàng không phải là cá biệt. Vì thế, yêu cầu phải được 100% cư dân đồng thuận đã tạo nhiều ý kiến khác nhau về mặt pháp lý lẫn khả thi.
Ông NGUYỄN THANH TOÀN, Phó Giám đốc Sở QH-KT:
Nơi nào cho chuyển đổi, nơi đó chịu trách nhiệm
Khách hàng mua căn hộ không chỉ quan tâm mỗi căn hộ của mình mà còn tới những tiện ích chung như hồ bơi, trung tâm thương mại, công viên… Việc thay đổi công năng của dự án đã làm sản phẩm trở nên khác với sản phẩm ban đầu, do vậy chủ đầu tư nhất thiết phải hỏi ý kiến người mua.
Về cách thức thực hiện, Sở QH-KT đã hướng dẫn một số chủ đầu tư tổ chức hội nghị khách hàng để lấy ý kiến cư dân. Tuy nhiên, tỉ lệ bao nhiêu phần trăm cư dân đồng thuận thì vẫn đang bỏ ngỏ. Do luật không quy định nên chúng tôi không thể ấn định tỉ lệ bao nhiêu phần trăm cư dân đồng thuận thì được thông qua.
Tôi cho rằng không có căn cứ để quyết định tỉ lệ nên là bao nhiêu thì hợp lý. Tuy vậy cũng phải nhìn nhận rằng tỉ lệ 100% cư dân đồng thuận là không thể đạt được. Những lần Sở lập hay điều chỉnh quy hoạch cũng tổ chức lấy ý kiến cư dân theo quy định nhưng chưa khi nào được toàn bộ cư dân đồng thuận.
Vậy thì cách giải quyết ra sao? Tôi cho rằng trong trường hợp này, cơ quan nào quyết định cho phép thay đổi công năng dự án thì nơi đó chịu trách nhiệm với quyết định này. Cơ quan đó sẽ có những giải trình, chứng minh tính cần thiết, phù hợp khi cho phép chủ đầu tư chuyển đổi công năng để thuyết phục các cơ quan có thẩm quyền liên quan hoặc khách hàng, cư dân.
Việc chuyển đổi công năng một phần dự án khi đã bán hoặc đã giao nhà cho khách hàng yêu cầu phải được 100% cư dân đồng thuận đã tạo nhiều ý kiến khác nhau về mặt pháp lý lẫn khả thi. Ảnh: HOÀNG GIANG
Luật sư NGUYỄN THÀNH DÂNG, Công ty Luật Pháp Luật Việt:
Xem xét quyền sở hữu thuộc về ai
Hiện nay quy định pháp luật về vấn đề này chưa có, cụ thể là Thông tư 02/2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về việc điều chỉnh cơ cấu, công năng dự án, trong đó yêu cầu muốn chuyển đổi dự án thì chủ đầu tư phải lấy ý kiến toàn bộ khách hàng đã hết hiệu lực từ năm 2014. Vậy thì căn cứ áp dụng sẽ là luật dân sự về quyền sở hữu.
Tôi cho rằng cần phải phân định ra hai trường hợp. Nếu phần công trình xin chuyển đổi công năng thuộc sở hữu chung của chung cư hay tiện ích công cộng như đường sá, công viên tại dự án thì cần phải xin ý kiến cư dân trước khi chuyển đổi. Tôi cũng hoàn toàn đồng tình là tỉ lệ đồng thuận chỉ có thể là quá bán, chứ không thể yêu cầu 100%. Đây cũng là nguyên tắc được áp dụng trên thực tế trong những vấn đề cần trưng cầu ý kiến.
Còn trong trường hợp phần diện tích xin chuyển đổi công năng thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư thì theo luật dân sự, họ có quyền xin phép chuyển đổi không cần phải hỏi ý kiến của người khác. Và trong trường hợp này, đồng ý cho chuyển đổi hay không là thẩm quyền của cơ quan chức năng.
Ông NGUYỄN VĂN ĐỰC, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành:
Tỉ lệ 60% là hợp lý
Dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng mà thay đổi công năng, đem vật liệu vào xây dựng làm ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân là điều phải hết sức hạn chế bởi sẽ gây phản ứng từ cư dân. Quan điểm của tôi là cơ quan chức năng chỉ nên cho phép nếu việc chuyển đổi công năng có lợi hơn cho cư dân. Ví dụ tăng chỗ đậu xe, tăng diện tích công cộng… Còn những thay đổi theo hướng chỉ có lợi cho chủ đầu tư mà lại làm ảnh hưởng đến quyền lợi cư dân thì không giải quyết.
Đối với chung cư đã bàn giao nhà cho khách hàng, tôi đồng tình là phải tổ chức hội nghị cư dân lấy ý kiến trước khi cho phép dự án chuyển đổi công năng. Tuy nhiên, yêu cầu phải được 100% khách hàng đồng thuận thì mới cho chuyển đổi là bất khả thi. Bởi chỉ cần một trường hợp không thích thì cũng không giải quyết được dù đại đa số đã đồng ý. Tôi cho rằng tỉ lệ hợp lý là 60% vì đó là con số quá bán, thể hiện sự đồng tình của đa số.
Kiến trúc sư CAO TUỆ QUANG, thành viên ban quản trị chung cư V Star, quận 7:
Phải có kinh nghiệm, kiến thức mới đánh giá chính xác
Tôi cho rằng không có câu trả lời “cho hoặc không” đối với việc chủ đầu tư muốn chuyển đổi công năng tại dự án khi đã bán căn hộ mà phải xem xét nhiều phương diện. Đầu tiên là việc chuyển đổi này có làm ảnh hưởng các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của dự án so với thời điểm chủ đầu tư bán căn hộ cho người mua hay không. Yêu cầu tiên quyết là không được làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua hoặc có thì phải theo hướng tốt hơn cho cư dân.
Bên cạnh, phải đánh giá việc thi công có làm ảnh hưởng đến thiết kế chung cư hay các căn hộ hay không, phòng cháy chữa cháy, môi trường, tiếng ồn... như thế nào. Ngoài ra, năng lực của ban quản lý chung cư cũng là yếu tố cần tính đến khi xem xét chuyển đổi công năng để đảm bảo chung cư vận hành tốt, an ninh được bảo đảm.
Khi xem xét những vấn đề trên, không chỉ có cơ quan chức năng mà cần có ý kiến của cư dân tại chung cư. Tuy nhiên, yêu cầu phải 100% cư dân đồng thuận là không khả thi. Tỉ lệ đi họp hội nghị nhà chung cư chưa khi nào được con số này, huống chi giữa một tập thể lớn nhiều người thì việc tồn tại nhiều ý kiến khác nhau là tất yếu.
Ngoài ra, để đánh giá chính xác và khách quan những vấn đề này đòi hỏi phải có kinh nghiệm và năng lực nhất định, nếu không việc nhận định sẽ dễ chủ quan, cảm tính. Tôi cho rằng có thể thực hiện việc lấy ý kiến cư dân theo nguyên tắc hội nghị nhà chung cư. Chẳng hạn như lần đầu phải được ít nhất 70% cư dân tham dự, lần hai ít nhất 50% và quyết định theo nguyên tắc quá bán.
