Quỹ đất hạn chế, tốc độ cấp phép dự án chậm chạp cùng với một số chính sách kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản (BĐS) khiến thị trường cuối năm nay tiếp tục rơi vào tình trạng khan hiếm nguồn cung.
Mới đây, trao đổi về chủ trương của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đối với tín dụng BĐS, Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú cho biết: “Quan điểm của NHNN từ trước đến nay vẫn theo tinh thần là kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng vào một số lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro lớn như BĐS, chứng khoán… Đối với BĐS, các đối tượng cần kiểm soát chặt chẽ là nguồn tín dụng lớn như xây resort nghỉ dưỡng, những dự án có tính chất đầu cơ, thậm chí là có tính chất lũng đoạn giá… Quan điểm này sẽ tiếp tục được thực hiện trong năm 2022 và những năm tiếp theo”.
Thị trường BĐS Việt Nam: Dòng tiền khó
Mặc dù lãnh đạo NHNN khẳng định không có chủ trương siết tín dụng, thế nhưng trong nội dung dự thảo sửa đổi Thông tư 39/2016 quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng lại phát đi nhiều tín hiệu dòng tiền sẽ bị thắt chặt với kênh đầu tư BĐS.
 |
Cụ thể, tại dự thảo NHNN đang đề xuất quy định chặt chẽ hơn về quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ… nhằm kiểm soát rủi ro đối với khoản cho vay phục vụ nhu cầu đời sống liên quan đến BĐS, đặc biệt là các khoản vay với số tiền lớn.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cho rằng: “Một số nội dung đề xuất sửa đổi, bổ sung trong dự thảo với đánh giá là chưa hợp lý, chưa hạn chế được rủi ro tín dụng nhưng lại có biểu hiện của việc thắt chặt tín dụng”.
Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho rằng việc thắt chặt nguồn vốn đổ vào BĐS, đặc biệt là kênh tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp là một tín hiệu tương đối rõ ràng đến từ các cơ quan chức năng.
Hiện dư nợ tín dụng BĐS đạt 2,23 triệu tỉ đồng, trong đó nguồn vốn tín dụng ngân hàng tài trợ cho hoạt động kinh doanh BĐS chỉ chiếm khoảng 35% - tương đương 0,78 triệu tỉ đồng, còn lại phần lớn là các khoản cho vay để mua và sửa chữa nhà ở.
Muốn duy trì tốc độ tăng trưởng bình thường, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS buộc phải tìm các nguồn vốn khác và trái phiếu doanh nghiệp là một trong những lựa chọn hàng đầu.
Tuy nhiên, sau sự kiện hơn 10.000 tỉ đồng trái phiếu của Tân Hoàng Minh bị hủy bỏ, nhà đầu tư cá nhân đang dần trở nên e ngại với hình thức huy động vốn này. Chưa kể, sau sự kiện này, mục đích phát hành trái phiếu riêng lẻ cũng được các cơ quan chức năng kiểm soát gắt gao hơn.
 |
Nhu cầu vay vốn ngân hàng của các cá nhân, doanh nghiệp bất động sản để thực hiện dự án, tạo lập nhà ở là rất lớn. Ảnh minh họa: T.LINH |
Ông Nguyễn Quang Thuân, Tổng giám đốc FiinGroup, cho biết: “Tính chung sáu tháng đầu năm, quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt trên 180.000 tỉ đồng, giảm gần 27% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS trong quý II tiếp tục suy giảm khi tổng số đợt phát hành trong quý chỉ đạt 16 đợt, giảm 63% so với quý I, tương ứng với giá trị gần 8.600 tỉ đồng, giảm sâu tới 79% so với quý trước”.
Khó khăn bủa vây các doanh nghiệp BĐS
Theo VARS, cơ quan chức năng bên cạnh việc bảo vệ nhà đầu tư cá nhân trên thị trường tài chính nhiều rủi ro thì cũng cần có chính sách bảo vệ chính các doanh nghiệp BĐS làm ăn chân chính. Nguồn vốn cần được khơi thông cho mọi ngành nghề trong nền kinh tế, trong đó có BĐS.
Những bất trắc trong kênh huy động vốn trái phiếu doanh nghiệp khiến nhiều chủ đầu tư BĐS đang gặp khó khăn trong việc triển khai dự án. Người dân lo ngại rằng nguồn cung bị thắt chặt bởi nhiều lý do có thể sẽ khiến mặt bằng giá nhà hướng tới người ở thực tăng lên trong thời gian tới là điều khó tránh.
Mới đây, Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) đã có văn bản đề nghị NHNN thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về chính sách tín dụng hợp lý để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp BĐS có dự án khả thi, có uy tín thương hiệu, là khách hàng tin cậy, có tài sản bảo đảm được tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng.
Cụ thể, hiệp hội kiến nghị NHNN tăng trần dư nợ tín dụng năm 2022 lên mức 15%-16% so với mục tiêu cũ (14%) nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và thị trường địa ốc. Trong đó xem xét tăng trần dư nợ tín dụng cho bốn ngân hàng thương mại cổ phần lớn nhất (Big 4) và các ngân hàng thương mại đạt chuẩn Basel 2.
HoREA cũng đề nghị NHNN cho phép ngân hàng thương mại được cho khách hàng vay để chứng minh khả năng tài chính của khách hàng vay trong các quan hệ giao dịch dân sự với bên thứ ba, hoặc cho vay để góp vốn, hợp tác đầu tư hoặc cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống, trong đó có xây nhà, sửa chữa nhà, mua nhà trong trường hợp khách hàng có tài sản bảo đảm cho khoản vay.
Tổng giám đốc một công ty BĐS nêu quan điểm: “Chính sách siết van tín dụng và động thái kiểm soát chặt quy trình phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS vừa là liều thuốc thử đối với sức khỏe tài chính, đồng thời giúp thanh lọc thị trường địa ốc phát triển lành mạnh, bền vững hơn. Tuy nhiên, việc các cơ quan chức năng đồng loạt chặn đứng những nguồn vốn chủ lực trong khi cơ hội hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, gián tiếp nước ngoài... lại không hề đơn giản”.
Theo vị này, nếu nguồn vốn cho BĐS không được khơi thông sẽ khiến nguồn cung trở nên khan hiếm hơn, từ đó đẩy mức giá BĐS cả ở phân khúc nhà ở lẫn cho thuê tăng cao. Mức giá BĐS tăng lên bất thường sẽ thúc đẩy chi phí đầu vào của các ngành bán lẻ, sản xuất công nghiệp. Điều này sẽ đẩy các doanh nghiệp BĐS vào hoàn cảnh khó khăn hơn, đặc biệt trong giai đoạn vừa trải qua hai năm kiệt quệ vì dịch COVID-19.
Theo tính toán của FiinGroup, chi phí thép chiếm tỉ trọng tương đối lớn trong các dự án phát triển BĐS, dao động trong khoảng 15%-20% tổng chi phí đầu tư cho mỗi dự án. Việc giá nguyên vật liệu nói chung và giá thép nói riêng tăng cao trong thời gian qua đã làm tăng chi phí đáng kể cho chủ đầu tư. Cụ thể, giá thép tháng 4-2022 đã tăng 46% so với cùng kỳ năm 2019, tương ứng với chi phí đội lên trung bình gần 7%. Điều này càng thúc đẩy nhu cầu vốn của các doanh nghiệp trở nên cấp thiết hơn.
Chuyên gia kinh tế - TS Phạm Chi Lan nhận định một trong những điểm bất cập của thị trường Việt Nam là dư thừa nguồn cung BĐS cao cấp, biệt thự nghỉ dưỡng… nhưng lại khan hiếm nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ. Do đó, quan điểm siết tín dụng vào những dự án có tính chất đầu cơ, thậm chí là có tính chất lũng đoạn giá… là cần thiết.
“Tôi cho rằng vấn đề khó khăn lớn nhất đối với các doanh nghiệp BĐS không chỉ đơn thuần nằm ở chính sách về tín dụng mà cần điều chỉnh ở các lĩnh vực khác. Cụ thể là cần cắt giảm thủ tục hành chính trong lĩnh vực xây dựng, vì nhiều dự án có tính khả thi nhưng bị cản trở bởi khâu thủ tục chứ không phải bị đóng băng do vốn tín dụng” - TS Phạm Chi Lan nói.
Bài học nhãn tiền từ siết tín dụng BĐS
Nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng động thái kiểm soát chặt tín dụng vào BĐS có thể sẽ tạo ra hệ lụy như nguồn cung tiếp tục khan hiếm và giá nhà đất tiếp tục tăng cao. Kịch bản xấu hơn có thể khiến thị trường địa ốc bị đóng băng.
Ngay như nước láng giềng Trung Quốc, sau một thời gian siết chặt các chính sách về nhà ở thì hiện tại đang phải đẩy mạnh nỗ lực phục hồi thị trường BĐS nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
TS Phạm Chi Lan cho biết tại một số nước như Nhật Bản hay Hàn Quốc, khi họ đưa ra các chính sách kinh tế dù với mục đích là ưu đãi hay hạn chế đối với các doanh nghiệp thì cũng có khung thời gian, 3-5 năm tùy theo từng ngành. Tương tự, với chính sách kiểm soát tín dụng với lĩnh vực BĐS cần có thời gian áp dụng cụ thể, không nên kéo dài. Việc đặt ra thời hạn nhất định để người dân và doanh nghiệp có thể đưa ra những chiến lược phù hợp. Nếu đưa chung chung như hiện nay sẽ gây khó cho doanh nghiệp, người dân, ngay cả cơ quan quản lý nhà nước.
