Giá căn hộ tại quận 1 tăng gần 40% mỗi năm

Tại TP.HCM vài năm trở lại đây, nguồn cung căn hộ luôn rơi vào tình trạng khan hiếm kéo dài, chủ yếu do các dự án bị ách tắc pháp lý.

Mặc dù vậy, lợi nhuận đến từ phân khúc này trong năm 2023 lại có xu hướng giảm do dòng tiền của các nhà đầu tư đã cạn. Tuy nhiên, so với lãi suất tiền gửi ngân hàng thì cho thuê căn hộ ở khu vực TP.HCM vẫn được xem là kênh đầu tư sinh lời khá hấp dẫn.

Thị trường căn hộ sẽ sớm phục hồi

Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM quý IV-2023 của Savills mới công bố cho thấy phân khúc căn hộ đang trải qua nhiều thách thức ngắn hạn.

Cụ thể, báo cáo cho thấy nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM trong cả năm 2023 chỉ đạt 10.700 căn, con số thấp nhất trong 10 năm qua. Riêng trong quý IV-2023, nguồn cung sơ cấp là 7.600 căn, không đổi theo quý nhưng giảm 5% theo năm. Nguồn cung mới chiếm 37% nguồn cung sơ cấp, không ghi nhận có nguồn cung hạng A mới trong quý.

Lượng giao dịch căn hộ trong 10 năm qua cũng giảm đều 7% mỗi năm. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và giá bán cao của năm 2023, thị trường chỉ ghi nhận 6.200 giao dịch. Riêng ba tháng cuối năm, ghi nhận giao dịch cải thiện hơn với 3.000 căn, tăng 52% theo quý và 120% so với cùng kỳ năm trước.

Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng: “Thách thức ngắn hạn của phân khúc căn hộ vẫn đến từ vấn đề khan hiếm nguồn cung mới và giá bán cao. Khi tâm lý người mua nhà được cải thiện và không có quá nhiều lựa chọn đầu tư thay thế thì thị trường nhà ở sẽ phục hồi”.

Nguồn cung mới chiếm 78% thị phần lượng giao dịch và được hấp thụ 84%. Những dự án này bán tốt nhờ có pháp lý hoàn thiện, thời hạn thanh toán linh hoạt, hỗ trợ vay ngân hàng và mức giá dễ tiếp cận từ 2-5 tỉ đồng/căn. Nếu loại trừ đi nguồn cung mới, giao dịch thị trường vẫn yếu với chỉ 670 căn bán ra, tương ứng mức hấp thụ 14%.

Cơ hội nào cho các nhà đầu tư?

Giá bán sơ cấp trong quý IV vừa qua quay về mức ở năm 2020 với 69 triệu đồng/m² thông thủy, giảm và 45% theo năm sau khi nhiều dự án đắt tiền phải tạm đóng bớt giỏ hàng. Cùng với đó, các sản phẩm dưới 2 tỉ đồng hoàn toàn biến mất khỏi thị trường. Nguồn cung giá từ 2-5 tỉ đồng dẫn dắt thị trường với gần 90%.

Trong giai đoạn 2024 đến 2026, nguồn cung căn hộ có giá từ 2-5 tỉ đồng giảm rõ rệt trong khi các sản phẩm trong khoảng 5-10 tỉ đồng nổi lên chiếm lĩnh thị trường.

Người mua ở TP.HCM có thể lựa chọn khám phá các tỉnh lân cận để tìm kiếm những lựa chọn nhà ở giá cả phải chăng hơn. Năm 2024, Bình Dương, Đồng Nai và Long An dự kiến sẽ chiếm 96% nguồn cung căn hộ có giá dưới 5 tỉ đồng.

Bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills TP.HCM phân tích: “Lợi nhuận đầu tư từ căn hộ tại TP.HCM có xu hướng giảm nhẹ trong giai đoạn 2019-2023. Tuy nhiên, các dự án căn hộ ở khu vực như quận 2 cũ, quận 3 và quận 10 lại có mức sinh lời cao nhất trong thời gian qua.

“Mặc dù tổng lợi nhuận đã giảm đi trong năm năm qua nhưng vẫn cao hơn lãi suất tiền gửi. Điều này cho thấy căn hộ vẫn là kênh đầu tư sinh lời. Trong ngắn hạn, lợi suất cho thuê dự kiến sẽ tăng do số lượng căn hộ bàn giao giảm và lãi suất tiền gửi sẽ duy trì ở mức thấp” - bà Giang nói.

Theo số liệu thống kê của Savills, trong 10 năm trở lại đây, nguồn cung căn hộ mới tại 22 quận huyện của TP.HCM đã chứng kiến mức giảm khoảng 253.000 căn.

Đáng chú ý, nguồn cung tại khu vực quận 9 cũ giảm 21% nhưng tốc độ tăng giá lại đạt khoảng 15% mỗi năm. Tương tự, nguồn cung căn hộ mới tại quận 1 cũng giảm 2% nhưng lại chứng kiến mức tăng giá đáng kể hàng năm là 39%.

Năm 2024, NHNN đã cấp room tín dụng 15% ngay từ đầu năm, tương đương với hơn 2 triệu tỉ đồng sẽ được bơm vào nền kinh tế. Với dư địa cho vay rất lớn, cộng thêm việc lãi suất huy động liên tục dò đáy, mặt bằng chung lãi suất cho vay tiếp tục giữ ở mức thấp. Đây được xem là những yếu tố hấp dẫn để kéo nhà đầu tư quay lại với thị trường bất động sản.