Chính phủ chính thức ban hành Nghị định số 147/2026 hướng dẫn thực hiện cơ chế, chính sách đặc thù tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài quy định tại Nghị quyết số 29/2026/QH16 ngày 24-4-2026 của Quốc hội. Đây là quyết sách quan trọng gỡ vướng cho hàng ngàn dự án, đánh thức dòng vốn lớn.
Giao quyền rành mạch gỡ vướng cho từng dự án
Theo Nghị định 147/2026, việc phân định thẩm quyền rà soát được tổ chức rất chặt chẽ nhằm tránh tình trạng chồng chéo. Đối với những dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai quy định, Sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch Kiến trúc các tỉnh thành sẽ đóng vai trò chủ trì đánh giá sự phù hợp quy hoạch đô thị.
Dựa trên kết quả này, UBND cấp tỉnh xem xét và cho phép điều chỉnh mục đích hoặc thời hạn sử dụng đất. Một điểm tháo gỡ quan trọng là diện tích đất được điều chỉnh sẽ không phải thực hiện lại quyết định giao đất hay cho thuê đất ban đầu.
Song song đó, Sở Nông nghiệp và Môi trường chịu trách nhiệm xác định giá đất, sau đó chuyển thông tin sang cơ quan thuế để tính toán số tiền nộp bổ sung. Nguyên tắc tính tiền sử dụng đất mới được lập công thức rõ ràng bằng cách lấy tiền sử dụng đất theo chính sách hiện hành trừ đi số tiền tương ứng với mục đích sử dụng cũ. Đáng lưu ý, nếu số tiền chủ đầu tư đã nộp lớn hơn mức tính toán lại, Nhà nước sẽ không hoàn trả phần chênh lệch.
Nhằm bảo đảm tính minh bạch, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm đăng tải thông tin 3 lần, mỗi lần cách nhau 30 ngày về danh sách các giấy chứng nhận cần điều chỉnh. Sau khi nhận thông báo, đơn vị này sẽ thực hiện chỉnh lý hồ sơ địa chính. Trong trường hợp tài sản đang thế chấp, việc trao giấy chứng nhận mới được thực hiện đồng thời giữa cơ quan đăng ký, người sử dụng đất và bên nhận thế chấp để bảo đảm an toàn pháp lý tuyệt đối.
Bảo vệ quyền lợi chính đáng cho nhà đầu tư
Đối với những dự án vi phạm về thủ tục lựa chọn nhà đầu tư hoặc quản lý đất đai, Sở Tài chính sẽ làm đầu mối rà soát. Cơ quan này đánh giá toàn diện năng lực nhà đầu tư, sự phù hợp với các loại quy hoạch và bảo đảm dự án không xâm phạm quy hoạch đất quốc phòng, an ninh hay đất rừng.
Sau khi cấp tỉnh ra quyết định tiếp tục giao đất, các cơ quan chức năng sẽ hoàn thiện thủ tục. Nếu diện tích đã giao trước tháng 5-2026 có đất rừng nhưng chưa có quyết định chuyển mục đích sử dụng, cơ quan nhà nước không ban hành lại quyết định chuyển mục đích mà nhà đầu tư chỉ cần thực hiện nghĩa vụ trồng rừng thay thế.
Tương tự, đối với các dự án nằm trên khu đất thu hồi trái pháp luật, theo hướng dẫn tại Nghị định 147, Sở Tài chính tiếp tục chủ trì rà soát với yêu cầu bắt buộc là dự án không được có tranh chấp hoặc khiếu kiện. Khi đáp ứng đủ điều kiện và được chấp thuận, Sở Nông nghiệp và Môi trường sẽ tham mưu thủ tục giao đất như quy trình bình thường.
Nghị định 147 cũng quy định rõ hướng xử lý trong trường hợp nhà đầu tư không đủ năng lực đi tiếp. Khi đó, UBND tỉnh sẽ quyết định hoàn trả số tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư đã ứng trước cùng toàn bộ chi phí xây dựng công trình trên đất. Nguồn kinh phí hoàn trả được lấy từ ngân sách địa phương thông qua nguồn chi đầu tư phát triển khác, tạo lối thoát an toàn cho dòng vốn xã hội và kiến tạo môi trường đầu tư công bằng.
