Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa liên tiếp gửi văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng cùng UBND TP.HCM nhanh chóng sửa đổi các vướng mắc pháp lý liên quan đến cách tính dân số và thủ tục thi tuyển phương án kiến trúc. Việc áp dụng cứng nhắc quy định tính dân số và sự thiếu đồng bộ trong định nghĩa công trình hỗn hợp đang trực tiếp cản trở đà phục hồi dự án mới.
Kiến nghị bổ sung cách tính quy mô dân số
Theo Quyết định số 32/2025/QĐ-UBND TP, chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 9-1-2026, cơ quan nhà nước hiện chỉ áp dụng một phương pháp duy nhất để xác định dân số trong các tòa nhà. Việc rập khuôn này làm tăng số lượng căn hộ diện tích lớn từ 96 đến 160 m2, vốn dĩ chỉ phục vụ lượng nhỏ khách hàng thu nhập cao tại một số dự án cao cấp.
Trái lại, cơ cấu này làm sụt giảm trầm trọng nguồn cung căn hộ nhỏ và vừa, đi ngược lại nhu cầu thực tế của đại đa số người dân đô thị. Khảo sát nhân khẩu học cũng chỉ ra quy định này thiếu cập nhật xu thế gia đình hạt nhân từ 1 đến 3 người đang gia tăng mạnh mẽ tại các đô thị do tỷ suất sinh giảm và áp lực cuộc sống.
HoREA cảnh báo nguy cơ lặp lại vết xe đổ khủng hoảng nợ xấu bất động sản giai đoạn 2011-2016. Thời điểm đó, quy chuẩn bắt buộc phân bổ cơ cấu diện tích tại Thông tư số 26/2004/TT-BXD đã tạo ra lượng hàng tồn kho khổng lồ, buộc Chính phủ ban hành Nghị quyết số 02/NQ-CP để giải cứu.
Để tháo gỡ khó khăn, HoREA đề xuất bổ sung phương pháp cho phép dự án bố trí linh hoạt được tính định mức 1 người cho diện tích từ 25 đến 45 m2. Tương tự, căn hộ từ trên 45 đến 160 m2 sẽ áp dụng mức 2 đến 3 người sinh sống. Đối với các khu tái định cư, tổ chức này kiến nghị nới rộng mốc diện tích tính 3 người lên mức 77 m2, bám sát các giới hạn quy định trong pháp luật nhà ở xã hội hiện hành.
Thống nhất quy định thi tuyển kiến trúc chung cư
Một điểm nghẽn nghiêm trọng khác đe dọa tiến độ các dự án nhà ở thương mại là thủ tục thi tuyển phương án kiến trúc. Nguyên nhân sâu xa đến từ sự mâu thuẫn giữa Luật Nhà ở 2023, Quy chuẩn 04:2021/BXD và Nghị định số 06/2021/NĐ-CP trong việc định nghĩa phân loại công trình hỗn hợp. Hệ thống pháp luật hiện hành chưa có tiêu chuẩn xác định tỷ lệ diện tích sàn cụ thể để làm cơ sở thực thi điều kiện thi tuyển theo Luật Kiến trúc 2019.
Thực tế, Cục Kinh tế trực thuộc Bộ Xây dựng từng phát hành văn bản số 764/KTQLXD-TCCS khẳng định chung cư có bố trí thương mại không phải công trình công cộng. Tuy nhiên, công văn này mang tính cá biệt, không thể áp dụng chung để cấp phép trên diện rộng.
Nhằm đồng bộ hóa thủ tục, Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM đã đề xuất đưa nguyên tắc định lượng vào dự thảo sửa đổi Quyết định số 56/2021/QĐ-UBND TP. Theo đó, dự án có tỷ lệ diện tích sàn phục vụ chức năng ở đạt từ 50% trở lên sẽ được cấp phép dưới danh nghĩa nhà chung cư mục đích sử dụng hỗn hợp. Chỉ khi phần diện tích thương mại dịch vụ vượt quá ngưỡng 50%, công trình mới bị xếp vào nhóm công cộng và buộc phải tổ chức thi tuyển.
Ủng hộ hướng tháo gỡ của cơ quan chuyên môn, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng ban hành văn bản hướng dẫn áp dụng thống nhất cho mọi địa phương. Việc miễn trừ thủ tục thi tuyển cho công trình chung cư do tư nhân đầu tư sẽ giúp doanh nghiệp tiết giảm tối đa chi phí và khơi thông nhanh dòng vốn.
