Năm 1995, vì nghèo khó nên ông Trần Văn Tiện đã bỏ quê (xã Phước Vân, Cần Đước, Long An) đi Bình Phước làm thuê. Trước khi đi xa, ông Tiện đã giao cho con gái quản lý mảnh ruộng (hơn 2.500 m2) mà ông đã được cấp “giấy đỏ” vào năm 1991. Mảnh ruộng này nguyên của người cô ruột cho cha ông Tiện mượn mấy chục năm về trước. Trước khi chết, cha ông Tiện có căn dặn: “Con nhớ trả lại ruộng cho cô!”.
Giả chữ ký để bán đất
Tám năm sau đó, ông Tiện về quê để làm thủ tục trả đất (sang tên) cho người cô. Bấy giờ, người thân của ông có đưa cho ông 11 triệu đồng, gọi là khoản tiền công “giữ đất” của người cô đưa. Trong lúc đang làm thủ tục, bất ngờ ông Tiện bị người hàng xóm Dương Đình Chiến tranh chấp với lý do “Đất đó tôi đã mua rồi!”.
Thì ra khi ông Tiện vắng nhà, anh của ông đã giả chữ ký của ông để bán đất cho ông Chiến. Phòng Khoa học hình sự - Công an tỉnh Long An đã giám định chữ ký trong giấy sang nhượng đất và khẳng định chữ ký đó không phải của ông Tiện. Số tiền nêu trên là tiền của ông Chiến chứ không phải của người cô... Không đồng ý với cách làm của người thân, ông Tiện đã đòi ông Chiến phải trả lại đất. Ông Chiến cũng chấp nhận nhưng yêu cầu mấy người anh của ông Tiện phải trả tiền đất cho ông theo giá thực tế tại địa phương.
Do các bên không thỏa thuận được nên ông Chiến đã đứng đơn khởi kiện anh ông Tiện ra tòa để đòi lại tiền. Ông Tiện được xác định là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Trách nhiệm liên đới hay cá nhân?
Tháng 10-2007, TAND huyện Cần Đước mở phiên tòa xét xử sơ thẩm vụ án. Tòa này nhận định: Đất của ông Tiện mà người anh lại giả chữ ký của ông Tiện để bán cho ông Chiến là sai quy định. Do việc sang nhượng đất giữa các bên vi phạm cả về nội dung lẫn hình thức nên hợp đồng vô hiệu. Ông Chiến phải giao trả đất cho ông Tiện.
Vấn đề còn lại là cách xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Không chỉ có anh ông Tiện mà cả ông Tiện cũng có lỗi trong vụ việc. Trong đó, anh ông Tiện có lỗi nhiều hơn khi lén bán đất của ông Tiện; ông Tiện có lỗi ít hơn ở chỗ nhận tiền nhưng lại không hỏi kỹ đó là tiền của ai. Phía ông Chiến có lỗi là khi mua đất mà không làm thủ tục theo quy định. Như vậy, mỗi người phải chịu một phần trách nhiệm về hậu quả tương xứng với phần lỗi của mình gây ra, cụ thể là ông Tiện và hai người anh phải chịu 3/4 lỗi, ông Chiến phải chịu 1/4 lỗi. TAND huyện Cần Đước tuyên xử ông Tiện và hai người anh phải “Liên đới chịu trách nhiệm trả cho ông Chiến hơn 96 triệu đồng, chiếm 3/4 giá trị đất tương ứng với hậu quả do lỗi của mình gây ra”.
Ông Tiện không đồng ý với cách xét xử này và ông đã kháng cáo. Trao đổi với PV Báo Pháp Luật TP.HCM, ông ấm ức: “Ai làm sai thì người đó phải chịu trách nhiệm. Đã xác định tôi không bán đất cho ông Chiến, sao tòa còn buộc tôi phải liên đới bồi thường? Tôi chỉ có căn nhà đã xây cách đây 10 năm mà vẫn chưa thể hoàn thiện vì thiếu tiền. Nếu buộc bán nhà để bồi thường, gia đình tôi biết sống ở đâu?”.
Khoản 1 Điều 145 Bộ luật Dân sự quy định: “Giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ trường hợp người đại diện hoặc người được đại diện đồng ý”. Đối với trường hợp cụ thể nêu trên, có thể vì bị lừa dối nên ông Chiến đã thỏa thuận mua đất với người không có quyền. Phía người bán tuy không được chủ đất là ông Tiện ủy quyền lại giả chữ ký của ông Tiện để bán đất. Như vậy, giao dịch dân sự do bị lừa dối giữa hai bên đã rõ mười mươi là vô hiệu. Khi đó, bên mua phải trả lại đất, bên bán phải trả lại số tiền đã nhận; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Theo lẽ thường, ai làm nấy chịu và theo điều khoản trên của Bộ luật Dân sự, do hoàn toàn vô can với việc mua bán đất nên cá nhân ông Tiện không phải có trách nhiệm gì cả đối với người mua. Thay vào đó, chính người anh của ông Tiện phải có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho người mua.
Riêng về cách xác định thiệt hại. Theo Nghị quyết 02 ngày 10-8-2004 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao, trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có thỏa thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác nếu có. Lẽ ra phải xác định khoản chênh lệch giữa giá đất lúc mua bán (tháng 6-1997) với giá đất tại thời điểm xét xử (tháng 10-2007), rồi buộc các bên chia nhau gánh chịu theo tỷ lệ lỗi của mỗi bên, tòa sơ thẩm lại buộc phía bị đơn hoàn trả tiền cho phía nguyên đơn theo giá đất thực tế (với tỷ lệ 3/4 ứng với tỷ lệ lỗi).
MAI MINH - TIẾN HIỂU
.webp)
