Ngày 30-8, Sở TN&MT TP.HCM đã có văn bản gửi Bộ TN&MT về việc điều chỉnh bảng giá đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai số 31/2024/QH15.
Bảng giá đất đảm bảo nguyên tắc thị trường
Theo Sở TN&MT, Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31-12-2025. Trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.
Theo khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 nêu trên, từ ngày 1-8-2024 đến ngày 31-12-2025 sẽ áp dụng bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020 của UBND TP (được xây dựng theo quy định Luật Đất đai 2013), hoặc điều chỉnh bảng giá đất theo Luật cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại TP.HCM
Sở TN&MT TP.HCM nhận định nếu điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai năm 2024 thì việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc thị trường.
Theo đó, bảng giá đất sẽ không còn bị giới hạn bởi khung giá và không áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất được ban hành hàng năm để điều chỉnh như Luật đất đai năm 2013.
Bốn phương án điều chỉnh bảng giá đất
Trước tình hình đó, Ban cán sự Đảng UBND TP đã họp và thống nhất chỉ đạo UBND TP giao Sở TN&MT phối hợp với các sở, ngành, UBND các quận huyện, TP Thủ Đức và đơn vị tư vấn phân tích bốn phương án điều chỉnh bảng giá đất để trình Ban Thường vụ Thành Ủy xem xét, chấp thuận chủ trương thực hiện.
Cụ thể, phương án 1 là giữ nguyên, không điều chỉnh Bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020. Tuy nhiên, theo Sở TN&MT phương án này sẽ có những hạn chế như chênh lệch với giá bồi thường thực tế rất lớn. Đồng thời không phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại TP.HCM và trái với quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai. Bên cạnh đó là không tạo sự công bằng giữa các nhóm đối tượng sử dụng đất...
Phương án 2 là điều chỉnh Bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020 theo cách lấy giá đất quy định tại Quyết định số 02 nhân với hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 56/2023. Tuy nhiên, phương án này có những hạn chế như giá đất theo Quyết định số 02/2020 nhân với hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 56/2023 thì kết quả vẫn khá thấp so với giá đất thực tế trên địa bàn TP.
Có thể đơn cử cho trường hợp chênh lệch về giá đất theo phương án này và giá đã bồi thường khi nhà nước thu hồi đất (giá thực tế) tại TP Thủ Đức, giá đất theo Quyết định số 02/2020 của đường Nguyễn Duy Trinh sau khi nhân với hệ số điều chỉnh giá đất là 13,8 triệu đồng/m2, trong khi giá bồi thường được phê duyệt là 73 triệu đồng/m2.
Phương án 3 là chia làm hai cách thức thực hiện. Thứ nhất là đối với giá đất các tuyến đường dự kiến bố trí tái định cư sẽ thực hiện thu thập thông tin, điều chỉnh theo giá đất thực tế trên thị trường để áp dụng giá đất tái định cư.
Thứ hai là đối với giá đất các tuyến đường theo Quyết định số 02/2020 thực hiện theo cách lấy giá đất tại Quyết định số 02 nhân với hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 56/2023.
Theo Sở TN&MT, phương án 3 có hạn chế là đối với giá đất tại các tuyến đường theo bảng giá đất điều chỉnh theo cách nhân với hệ số thì vẫn chênh lệch với giá bồi thường thực tế rất lớn và có những hạn chế như đã nêu tại phương án 2.
Đối với giá đất tại các tuyến đường dự kiến bố trí tái định cư thì phát sinh bất cập do trong một tuyến đường hoặc khu dân cư giáp ranh khu tái định cư sẽ có hai mức giá chênh lệch nhau rất lớn dù điều kiện cơ sở hạ tầng là như nhau.
Phương án 4, cũng là phương án TP.HCM đang chọn và đã đưa ra dự thảo. Phương án này điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024.
Cụ thể là căn cứ cơ sở dữ liệu giá đất hiện có được chắt lọc từ các nguồn như giá đất bồi thường, giá đất tái định cư, giá cụ thể đã được UBND các cấp phê duyệt, giá đất chuyển nhượng thực tế từ cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan thuế để cập nhật, điều chỉnh bảng giá đất.
"Phương án 4 tuân thủ quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 và phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại TP.HCM. Do đó, UBND TP đã có chủ trương giao cho TN&MT thực hiện xây dựng Quyết định điều chỉnh Quyết định số 02/2020 quy định về giá đất trên địa bàn TP.HCM"- Sở TN&MT nêu rõ.
