TAND TP.HCM đang tiến hành xét xử vụ án Nguyễn Thái Luyện và 22 bị cáo khác bị xét xử về các tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, rửa tiền. Phiên xử bắt đầu từ ngày 8-12-2022, dự kiến kết thúc ngày 6-1-2023.
Theo cáo trạng của VKS thì Nguyễn Thái Luyện sử dụng hệ thống 22 công ty trực thuộc tổ chức mua một số lượng lớn đất nông nghiệp, rồi tự lập dự án dân cư, phân lô trái pháp luật.
Sau đó, công ty đưa ra các thông tin không có thật như đây là các dự án có tính pháp lý đầy đủ, tự đặt tên các dự án để kêu gọi, lừa ký hợp đồng bán đất nền dưới dạng thổ cư để huy động tiền từ khách hàng.
 |
Bị cáo Nguyễn Thái Luyện tại tòa cho rằng mình phân lô đúng quy định, phủ nhận cáo buộc của VKS. Ảnh: NGUYỆT NHI |
Tại tòa, khi trả lời về cách lập dự án để phân lô, bán nền, Nguyễn Thái Luyện cho biết trước khi mua sẽ tìm hiểu đất có quy hoạch đất ở hay không rồi sẽ mua, hợp nhất thành dự án. Bị cáo sẽ hiến một phần làm đường rồi phân lô đất còn lại.
Bị cáo này phủ nhận mọi cáo buộc của VKS và cho rằng mình làm đúng hoàn toàn theo quy định của Luật Đất đai.
Vậy Luật đất đai quy định như thế nào về vấn đề này, khi nào thì chủ đầu tư dự án được phân lô bán nền?
Theo Luật Đất đai 2013 và các Nghị định hướng dẫn thì chủ đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô (tức phân lô – bán nền) khi có đủ điều kiện và phải được UBND cấp tỉnh cho phép. Người dân sẽ được mua các nền đất sau khi chủ đầu tư đã phân lô, nằm trong dự án nhà ở đó.
Phải có quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500…
Cụ thể, Điều 41 Nghị định 43/2014 (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 148/2020) thì một dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền phải đảm bảo 4 điều kiện:
(1) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện…), hạ tầng xã hội (chợ, công viên…) theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.
(2) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).
(3) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định gồm khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
(4) Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.
Đối với những dự án đủ điều kiện và được UBND cấp tỉnh cho phép phân lô thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức công bố công khai các khu vực được thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước khi tổ chức thực hiện các dự án đầu tư.
Đối tượng được mua đất nền dự án
Đối với trường hợp dự án đủ điều kiện phân lô, bán nền thì hộ gia đình, cá nhân được quyền nhận chuyển nhượng quyền để tự xây dựng nhà ở và phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.
Ngoài ra, người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng được nhận nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định tại Điều 8 Luật Nhà ở 2014.
