Uỷ quyền chuyển nhượng nhà đất và những lưu ý để tránh rủi ro

Mua bán, chuyển nhượng nhà đất là hoạt động thường xuyên. Tuy nhiên, vì nhiều lý do, rất nhiều chủ sở hữu nhà, chủ quyền sử dụng đất thực hiện việc uỷ quyền mua bán cho người khác và sau đó gặp rủi ro pháp lý.

Uỷ quyền chuyển nhượng thì vẫn phải có trách nhiệm

Năm 2024, TAND TP Cần Thơ đã xét xử phúc thẩm vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa nguyên đơn là ông H, bị đơn là ông ông P, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là ông T.

Ông P đã uỷ quyền cho ông T được toàn quyền quyết định đối với thửa đất chuyển nhượng cho ông H.

Khi tranh chấp xảy ra, ông P cho rằng ông T phải chịu trách nhiệm đối với ông H. Việc ông H đặt cọc để chuyển nhượng hai nền với ông T là hai người tự thỏa thuận, ông không hay biết. Ông P không biết ông T ở đâu, đã chuyển nhượng các nền trong thửa đất trên cho ai, chuyển nhượng hết chưa.

Tuy nhiên, các cấp toà xác định sổ hồng vẫn đứng tên ông P nên ông vẫn còn là chủ sở hữu tài sản là quyền sử dụng thửa đất. Về mặt pháp luật, ông P thực hiện thủ tục ủy quyền cho ông T đối với thửa đất chứ không phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất cho ông T. Do đó, quyền và nghĩa vụ liên quan đến thửa đất giữa ông P và ông T phát sinh theo quy định về hợp đồng ủy quyền hai bên đã ký kết.

Xét nội dung hợp đồng ủy quyền, tòa cho rằng ông P phải biết và phải chịu trách nhiệm đối với các công việc mà người nhận quyền là ông T thực hiện, trong đó có việc ký hợp đồng đặt cọc với nguyên đơn.

Từ đó, toà buộc ông P phải chịu trách nhiệm với ông H.

Những lưu ý để tránh rắc rối

Trao đổi với PLO, Luật sư Trương Ngọc Liêu (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết hoạt động ủy quyền dù được thực hiện dưới dạng hành vi pháp lý đơn phương (Giấy ủy quyền) hay giao dịch dân sự (Hợp đồng ủy quyền) thì cũng đều giúp cho người chủ sở hữu tài sản được chủ động và linh hoạt hơn trong việc thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với tài sản theo quy định của pháp luật dân sự (quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt).

Tuy nhiên, sự thuận tiện, linh hoạt đôi khi cũng tiềm ẩn những rủi ro pháp lý, đặc biệt là việc ủy quyền để mua bán/chuyển nhượng nhà, đất (bất động sản) vì đây là tài sản có giá trị rất lớn. Thực tế đã chứng minh không ít các tranh chấp pháp lý phát sinh từ hoạt động ủy quyền – nhận ủy quyền chuyển nhượng nhà, đất vì nhiều nguyên nhân khác nhau.

Một số nguyên nhân có thể kể đến như sự nhầm lẫn của một bên (thường là bên ủy quyền) về tính chất, phạm vi ủy quyền do hiểu biết pháp luật hạn chế hoặc do bên nhận ủy quyền, bên thứ ba cố ý sử dụng hoạt động ủy quyền như một cách đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên ủy quyền, thường là nghĩa vụ trả nợ vay hoặc là biến tướng của biện pháp đảm bảo thế chấp (sử dụng Giấy ủy quyền/hoạt động ủy quyền để chuyển nhượng thay vì các bên ký kết hợp đồng thế chấp có đăng ký bảo đảm nghĩa vụ trả nợ vay v.v…).

"Thực tế có nhiều trường hợp, ban đầu các bên chỉ mục đích thực hiện hoạt động ủy quyền nhằm quản lý, sử dụng nhằm khai thác giá trị của nhà đất. Tuy nhiên, phạm vi ủy quyền lại rộng hơn, trong đó cho phép bên nhận ủy quyền được quyền mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp v.v… Khi đó, bên nhận ủy quyền một khi biết được quyền của mình rộng hơn nhiều so với thỏa thuận ban đầu và một khi mọi thứ đã “giấy trắng mực đen” có con dấu công chứng/chứng thực thì họ có thể vì lòng tham mà thực hiện quyền định đoạt tài sản thay vì chỉ là quản lý, sử dụng như ban đầu. Khi đó sẽ rất khó để cho bên ủy quyền có thể bảo vệ được quyền lợi của mình khi “tình ngay, lý gian”", Luật sư Liêu cho biết.

Do đó, theo Luật sư Liêu, khi bước vào một giao dịch dân sự hoặc hành vi pháp lý đơn phương về việc ủy quyền đối với tài sản có giá trị lớn là nhà, đất, các bên (đặt biệt là bên ủy quyền) cần phải lưu ý một số vấn đề.

Thứ nhất là xác định rõ phạm vi ủy quyền. Nếu bên ủy quyền chỉ muốn ủy quyền thực hiện việc quản lý, sử dụng nhà, đất thì nội dung ủy quyền phải ghi rõ phạm vi này. Pháp luật đã có quy định về việc người nhận ủy quyền chỉ được thực hiện các công việc trong phạm vi được ủy quyền, việc thực hiện công việc nằm ngoài phạm vi ủy quyền là vượt phạm vi ủy quyền và không có giá trị ràng buộc đối với bên ủy quyền. Tuy nhiên, văn bản ủy quyền nên có những quy định về việc ngoài phạm vi được ủy quyền đã nêu (liệt kê) thì người ủy quyền không được thực hiện các hành vi, hoạt động khác liên quan đến tài sản bao gồm nhưng không giới hạn như mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, tặng cho, thế chấp...

Thứ hai là xác định đúng bản chất của ủy quyền. Nếu ủy quyền chỉ vì lý do thuận tiện, nhanh chóng nhưng mục đích thực sự của các bên là mua bán, chuyển nhượng nhà đất thì cần phải thực hiện ký kết Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng có công chứng theo thủ tục trình tự pháp luật quy định để có thể bảo vệ quyền lợi của mình khi có tranh chấp phát sinh. Bởi lẽ, giữa mua bán và ủy quyền là các giao dịch dân sự rất khác nhau về bản chất, quyền và nghĩa vụ của các bên theo quy định cũng sẽ rất khác nhau.

Thứ ba là lựa chọn hình thức ủy quyền phù hợp. Điểm khác biệt quan trọng nhất là với Hợp đồng ủy quyền cần có sự tham gia ký kết của cả bên nhận ủy quyền và bên ủy quyền. Ngược lại, với hình thức Giấy ủy quyền chỉ cần có sự tham gia của bên ủy quyền.

Xét về tính chủ động đối với bên ủy quyền thì Giấy ủy quyền có tính chủ động cao hơn khi họ có thể chấm dứt việc ủy quyền bất cứ lúc nào mà không phụ thuộc vào ý kiến của bên nhận ủy quyền. Ngược lại, đối với Hợp đồng ủy quyền, việc chấm dứt phải được sự đồng ý của bên nhận ủy quyền. Xét về việc bảo vệ quyền lợi của bên nhận ủy quyền thì hình thức Hợp đồng sẽ bảo vệ tốt hơn khi các điều khoản quy định về quyền, nghĩa vụ của các bên chi tiết hơn...

Thứ tư là cẩn thận để phòng tránh các giao dịch giả tạo. Nếu việc ủy quyền chuyển nhượng nhà đất nhằm che giấu giao dịch khác, chẳng hạn như giao dịch cho vay và trả nợ vay giữa người nhận ủy quyền và người ủy quyền thì giao dịch mua bán, chuyển nhượng tài sản là nhà đất trên cơ sở hoạt động ủy quyền được xác định là giao dịch giả tạo và sẽ bị tuyên là vô hiệu. Tuy nhiên, để chứng minh được giao dịch giả tạo này trên thực tế không phải là vấn đề pháp lý đơn giản. Mặc khác, nếu nhà đất đã được mua bán, chuyển nhượng nhiều lần, qua nhiều người thì khả năng người sở hữu nhà, đất ban đầu được nhận lại tài sản là rất thấp do cơ chế bảo vệ người thứ ba ngay tình.

Đẩy mạnh chuyển đổi số trong công tác phổ biến, giáo dục pháp luật