'Tôi đang định mua nhà, vậy tôi cần lưu ý những điều gì?'
(PLO)- Đó là một trong nhiều câu hỏi gửi đến chương trình Giao lưu trực tuyến "Sốt đất, mua bán sao cho an toàn?" do báo Pháp Luật TP.HCM tổ chức chiều 15-6. 

Hiện tại, giá nhà đất tại nhiều khu vực ở TP.HCM, đặc biệt là tại các vùng ven, đang ở mức khá cao. Trong đó, không chỉ có nhà đất đã được cấp giấy chủ quyền hợp pháp mà cả những BĐS chưa có giấy chứng nhận cũng được mua bán, chuyển nhượng sôi động.

Nhằm mục đích cung cấp các thông tin pháp lý cần thiết cùng những kinh nghiệm hữu ích để giúp người mua, bán tránh được rủi ro trong giao dịch như đất nền, căn hộ của các dự án, trường hợp nào được mua bán, trường hợp nào không… các hợp đồng mua bán cần công chứng hay không? Các hợp đồng này được đăng ký ra sao và có hiệu lực pháp luật từ khi nào? Người mua cần kiểm tra loại giấy tờ gì khi giao dịch mua bán nhà, đất để tránh rủi ro?...

'Tôi đang định mua nhà, vậy tôi cần lưu ý những điều gì?' - ảnh 1
Toàn cảnh buổi giao lưu trực tuyến “Sốt đất, mua bán sao cho an toàn?”. Ảnh: HOÀNG GIANG

Mời bạn đọc đặt câu hỏi và tham gia giao lưu trực tuyến về chủ đề “Sốt đất, mua bán sao cho an toàn” do báo Pháp Luật TP.HCM tổ chức. 

Thời gian: 14 giờ ngày 15-6-2018.

Khách mời: 

1. Ông Dư Huy Quang - Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM.

2. Bà Nguyễn Thị Thanh Hương - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần BĐS Đại Phúc Land.

3. Luật sư Nguyễn Đức Chánh - Trưởng phòng Pháp chế Tập đoàn BĐS Đại Phúc.

'Tôi đang định mua nhà, vậy tôi cần lưu ý những điều gì?' - ảnh 2
Bà Nguyễn Thị Thu Tâm - Phó tổng biên tập báo Pháp Luật TP.HCM tặng hoa cho các khách mời tham gia buổi giao lưu. Ảnh: HOÀNG GIANG

 

  Ngay từ bây giờ, bạn đọc đặt câu hỏi tại đây.

 

Nội dung buổi giao lưu trực tuyến

tôi muốn hỏi khi mua nhà ở chung cư thì khi ký hợp đồng đứng tên hai vợ chồng. vậy khi cấp giấy chứng nhận tôi muốn ghi tên mình tôi có được không ? có cần điều kiện gì vì tiền mua nhà là của tôi

Phạm văn Dũng, kinh doanh

Ông Dư Huy Quang - Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM trả lời:

Chào bạn, 

Theo khoản 4, điều 98 Luật đất đai trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản là tài sản chung của vợ chồng thì phải ghi cả họ tên của vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận ghi tên một người.

 

Tôi có một ít tiền dành dụm nhiều năm nay khoảng 1 tỉ, thời điểm này giá đất TP.HCM khá cao, chuyên gia tư vấn tôi nên mua đất tích trữ, để dành hay đầu tư vào cổ phiếu ? xin cảm ơn !

nguyễn thị diễm kiều, 34

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần BĐS Đại Phúc Land trả lời:

Chào bạn!

Giai đoạn này, việc lựa chọn đầu tư vào bất động sản hay cổ phiếu phụ thuộc vào kì vọng đầu tư và thời gian đầu tư ngắn hạn hay dài hạn.

Đối với hình thức đầu tư cổ phiếu, bạn cần phải có sự am hiểu, và theo dõi thường xuyên và có thể đầu tư trong ngắn hạn. Tuy nhiên, yếu tố rủi ro khá cao do thị trường đang trong giai đoạn điều chỉnh và có nhiều biến động.

Đối với đầu tư bất động sản, bạn có thể chọn phân khúc đầu tư phù hợp với túi tiền như đất nền hoặc căn hộ chung cư để cho thuê trong dài hạn.

Với số tiền bạn đang sở hữu, theo cá nhân tôi bạn nên đầu tư vào căn hộ phân khúc trung bình -khá với mức giá tầm khoảng từ 1,3 tỉ đến 1,8 tỉ. Số tiền còn thiếu bạn có thể được hỗ trợ bằng cách vay ngân hàng. Ngoài ra, bạn cần lưu ý đến những yếu tố quan trọng khi chọn mua sản phẩm bất động sản mà chúng tôi đã nêu trên, để tránh rủi ro về sau.

 

Nhà đã có sổ hồng 2001 , Đến 2004 chủ nhà tự xáy dưng thêm 1 tầng lầu ( trên đất của mình và không vi phạm lộ giới....) nhưng chưa làm thủ tục hoàn công ....vậy khi chuyễn nhượng cho ngừoi khác có thể ký hợp đồng theo hiện trạng trên sổ hồng được không hay phải hoàn công rồi mới được chuyễn nhương ....( người mua xin hoàn công sau) .... trường hợp nhà có 3 tầng lầu ...trong đó tầng thư3 cập nhật trên sổ có ghi không công nhận dt xáy dưng ....vậy khi mua người mua sau này có buộc phải tháo dỡ phần dt không được cong nhạn kg ?

Huỳnh trí dũng, 59t quận 6

Ông Dư Huy Quang - Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM trả lời:

Chào bạn, 

Theo quy định pháp luật đất đai và nhà ở, điều kiện để hộ gia đình cá nhân thực hiện quyền mua bán, chuyển nhượng nhà đất là phải có giấy chứng nhận. Đối với công trình xây dựng thì phải hoàn công, chứng nhận sở hữu thì mới đủ điều kiện chuyển nhượng.

Đối với trường hợp nhà đã được chứng nhận sở hữu trong đó có phần không được công nhận diện tích xây dựng thì việc tồn tại hay tháo dỡ được thực hiện theo quy hoạch và kết quả xử lý vi phạm xây dựng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tôi muốn mua nhà trong dự án thì việc có chỗ đậu xe hơi có được ghi nhận trong hợp đồng hay không? Vì tôi thấy nhiều trường hợp về ở thì phải trả chỗ đậu xe cao lắm?  

Phan van Tan Hung

Luật sư Nguyễn Đức Chánh - Trưởng phòng Pháp chế Tập đoàn BĐS Đại Phúc. trả lời:

Khi mua nhà trong dự án thì bạn nên thỏa thuận các phí quản lý, trong đó có phí đỗ đậu xe. Vấn đề này phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hoặc phụ lục. Chẳng hạn trong khu đô thị Vạn Phúc do tập đoàn BĐS Đại Phúc làm chủ đầu tư thì cư dân được miễn phí phí quản lý đến năm 2020 và chủ đầu tư cũng không thu phí chỗ đậu xe.

Khi mua đất nền trong dự án thì hợp đồng mua bán này có được công chứng, chứng thực hay không?

Pham ThiCuc

Luật sư Nguyễn Đức Chánh - Trưởng phòng Pháp chế Tập đoàn BĐS Đại Phúc. trả lời:

Theo Điều 17 Luật Kinh doanh BĐS 2014 về Hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản:

a) Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;

b) Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;

c) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;

d) Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

đ) Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.

Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.

Như vậy hợp đồng kinh doanh BĐS không bắt buộc, công chứng chứng thực, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật Kinh doanh BĐS 2014 (Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật) thì phải công chứng hoặc chứng thực.

 Khi mua nhà trong dự án thì phải trả làm nhiều đợt. Nếu đến đợt mà không nộp đủ tiền thì pháp luật có quy định mức phạt tiền bao nhiêu % hay không?  

Ha ThiQuyen

Luật sư Nguyễn Đức Chánh - Trưởng phòng Pháp chế Tập đoàn BĐS Đại Phúc. trả lời:

Việc phạt do chậm thanh toán cũng như mức phạt bao nhiêu là do các bên tự thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Nếu các bên không có thỏa thuận việc phạt chậm thanh toán thì bạn có thể tham khảo quy định tại Điều 306 Luật thương mai 2005 thì: "Trường hợp bên vi phạm hợp đồng chậm thanh toán tiền hàng hay chậm thanh toán thù lao dịch vụ và các chi phí hợp lý khác thì bên bị vi phạm hợp đồng có quyền yêu cầu trả tiền lãi trên số tiền chậm trả đó theo lãi suất nợ quá hạn trung bình trên thị trường tại thời điểm thanh toán tương ứng với thời gian chậm trả, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác".

Còn theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 tại Điều 357. Trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền:

1. Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả.

2. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật này; nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này.

Tôi đang tham khảo các dự án để mua nhà và có thấy Khu đô thị Vạn Phúc quảng cáo rầm rộ. Vậy thì Vạn Phúc có gì đặc biệt so với những khu đô thị khác?

Bình Minh

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần BĐS Đại Phúc Land trả lời:

Cám ơn bạn đã có câu hỏi về dự án khu đô thị Van Phúc do Tập đoàn Đại Phúc đầu tư và phát triển. Để có thể cung cấp thông tin đầy đủ về khu đô thị Van Phúc để bạn tham khảo như sau:

7 lý do khiến khu đô thị Vạn Phúc trở thành tâm điểm trên thị trường bất động sản:

1. Quy mô rộng lớn 198ha được bao bọc bởi dòng sông Sài Gòn.

 

2. Tọa lạc


Một dự án của tập đoàn Bất động sản Đại Phúc

vị trí đẳng cấp:

+Là một trong 3 bán đảo đẹp nhất Sài Gòn.

+Tọa lạc mặt tiền Quốc lộ 13, cách đại lộ Phạm Văn Đồng 1km, cách sân bay Tân Sơn Nhất 10 phút.

+Thuận lợi giao thông đường bộ, đường hàng không, đường thủy.

3. Môi trường sống hoàn hảo với 60% diện tích dành cho mặt nước, cây xanh, và giao thông. Trong đó, 80% diện tích xây dựng là nhà phố thấp tầng và biệt thự ven sông Sài Gòn.

4. Công viên giải trí tầm cỡ quốc tế Ocean World Ho Chi Minh được đầu tư 300 triệu đô (hợp tác với Tâp đoàn Dae - Myung Hàn Quốc) Khi hoàn thành vào năm 2020, Ocean World Ho Chi Minh sẽ cung cấp hàng loạt mô hình vui chơi giải trí chuẩn quốc tế, như: ống trượt siêu tốc, hố sâu tử thần hay đường trượt 6 làn thần tốc cho người chơi cảm giác như rơi tự do giữa không trung, bãi biển nhân tạo với ngọn sóng cao 3m lần đầu xuất hiện tại Việt Nam.

5. Hệ thống tiện nghi nội khu chuẩn 5 sao thượng lưu, sang trọng:

+ "Trái tim dự án" là hồ Đại Nhật rộng nhất nội thành TP.HCM với qui mô 21 ha.

+ Kênh Sông Trăng dài 2km kết nối với sông Sài Gòn + Công viên The Long Park - ven sông dài nhất TP.HCM (tổng chiều dài 3,4km) + Bến du thuyền sang trọng Dragon Bay.

+ Bệnh viện quốc tế Vạn Phúc qui mô 300 giường; hệ thống 10 trường học từ mẫu giáo đến cấp 3 chuẩn quốc tế.

+ Cụm trung tâm thương mại, sân tennis, bòn đá, phòng gym, hệ thống 15 công viên nội khu, ...

6. An ninh 4 lớp cửa: Công nghệ an ninh đa tầng tiên tiến theo tiêu chuẩn quốc tế, camera bảo vệ 24/24.

7. Sản phẩm chuyên biệt: Nhà phố thương mại và Nhà nhố liên kế với diện tích đất 7x20m, 5x20m; kiến trúc xây dựng: 4-5-6 tầng. Không gian đẳng cấp, sang trọng, vừa đảm bảo mục tiêu kinh doanh sinh lời vừa linh hoạt sử dụng đa tính năng. Đây là nơi hội tụ tài lộc và đem đến cuộc sống hoàn hảo cho gia chủ.

8. Chính sách hỗ trợ thanh toán ưu việt kéo dài 20 tháng: chương trình hỗ trợ tài chính ưu việt dành cho khách hàng như BIDV, LienvietPostBank, VP Bank, Sacombank, Vietcombank. Theo đó, quyền lợi của khách hàng sẽ được đảm bảo tối đa khi mua nhà tại Van Phuc City.

Khi ký hợp đồng góp vốn thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là khi nào? Bỡi lẽ, khi góp vốn mua nhà ở hình thành trong tương lai góp tới 5 đợt mới được giao nhận nhà? 

TuấnHùng

Luật sư Nguyễn Đức Chánh - Trưởng phòng Pháp chế Tập đoàn BĐS Đại Phúc. trả lời:

Theo khoản 9, Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014 về Hợp đồng về nhà ở thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản. Do vậy để xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng như bạn hỏi cần căn cứ vào hợp đồng mà bạn đã ký kết với chủ đầu tư. Việc thanh toán theo các đợt quy định trong hợp đồng không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng.

Ba mẹ tôi mua giấy tay đất năm 2013. Cất nhà năm 2015. Nay mẹ tôi xin cấp giấy chứng nhận cho nhà, đất này được không? Vì ủy ban quận 9 trả hồ sơ 2 lần vì thiếu cam kết chủ đất cũ. gIờ nhà tôi đâu biết người này ở đâu. Giúp tôi với ông Dư Huy Quang!  

Hà Thị Quyên

Ông Dư Huy Quang - Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM trả lời:

Chào bạn, 

Do thông tin của bạn không đủ cụ thể về tình trạng pháp lý của phần đất mà gia đình bạn xin cấp giấy chứng nhận, nên chúng tôi chưa có cơ sở để trả lời cụ thể.

Tuy nhiên, chúng tôi xin nêu các quy định về việc cấp giấy chứng nhận trong trường hợp mua bán giấy tay như sau:

- Trường hợp phần đất bạn mua giấy tay chưa được cấp giấy chứng nhận cho chủ cũ: Hiện nay quy định pháp luật chỉ mới quy định cho phép giải quyết cấp giấy chứng nhận lần đầu trong trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất bằng giấy tay trước ngày 01-01-2008. (Khoản 1 Điều 82, Nghị định số 43/2014 NĐ-CP ngày 15-05-2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai)

-Trường hợp phần đất bạn mua giấy tay đã được cấp giấy chứng nhận cho chủ cũ, thì được xem xét giải quyết cấp giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền bằng giấy tay trước ngày 01-07-2014 (Theo khoản 2 Điều 82, Nghị định số 43/2014 NĐ-CP)

Bạn có thể tham khảo các quy định này để xác định trường hợp của mình có đủ điều kiện giải quyết theo quy định hay không. Trong trường hợp chưa rõ, ông/ bà có thể liên hệ Bộ phận tiếp dân của Văn Phòng đăng ký TP. HCM (12 Phan Đăng Lưu, Phường 7, Quận Bình Thạnh, TP. HCM) để được hướng dẫn cụ thể.

Trong hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai thì có bắt buộc ghi phần diện tích thuộc sở hữu chung hay chỉ ghi diện phần sở hữu riêng của căn hộ? 

Hà Lan

Luật sư Nguyễn Đức Chánh - Trưởng phòng Pháp chế Tập đoàn BĐS Đại Phúc. trả lời:

Theo khoản 2 Điều 19 Luật KDBDS 2014 thì việc mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:


Luật sư Nguyễn Đức Chánh - Trưởng phòng Pháp chế Tập đoàn Bất động sản Đại Phúc. Ảnh: HOÀNG GIANG

a) Phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu;

b) Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền sử dụng đất thuê thì phải thống nhất về thời hạn thuê đất.

Nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng được quy định tại điều 18 Luật Kinh doanh BĐS 2014 phải có các nội dung chính sau đây:

1. Tên, địa chỉ của các bên;

2. Các thông tin về bất động sản;

3. Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua;

4. Phương thức và thời hạn thanh toán;

5. Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

6. Bảo hành;

7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;

8. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

9. Phạt vi phạm hợp đồng;

10. Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý;

11. Giải quyết tranh chấp;

12. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Như vậy diện tích căn hộ là một trong những thông tin BĐS bắt buộc phải được ghi trong hợp đồng.

Tôi mua hai căn hộ liền kề của chủ đầu tư (2 hợp đồng nhà liền kề nhau). Tòa nhà có 18 tầng. Tôi muốn cấp giấy chủ quyền hai căn liền kề này gộp thành một giấy chứng nhận được không?  

Le Thu Ha

Ông Dư Huy Quang - Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM trả lời:

Chào bạn, 

Theo quy định, mỗi căn hộ sẽ được cấp một giấy chứng nhận riêng, do đó với trường hợp của bạn muốn cấp giấy chủ quyền hai căn liền kề gộp thành một giấy chứng nhận là không được.

 

Gia đình tôi hiện sống ở một chung cư thuộc quận Thủ Đức. Nhà tôi giá theo thị trường chắc bán được khoảng 900 triệu nhưng nếu được cấp giấy chứng nhận thì giá bán hơn 1,3 tỉ đồng. Thế nhưng giờ tôi vẫn chưa được cấp giấy hồng. Giờ tôi phải làm sao để sớm được cấp giấy gì nghe nói công ty đã thế chấp giấy chứng nhận cho ngân hàng rồi/  

Thu Nguyệt

Ông Dư Huy Quang - Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM trả lời:

Chào bạn,

Theo quy định tại Điều 26 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ, có quy định về hình thức và mức xử phạt trong trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở để bán chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở, người nhận quyền sử dụng đất ở.

Một trong những cơ quan có thẩm quyền thanh tra và xử phạt là Thanh tra Sở Tài Nguyên Môi trường. Trường hợp chủ đầu tư chậm làm thủ tục cấp giấy, làm ảnh hưởng đến quyền lợi, ông/ bà có thể gửi đơn lên Thanh Tra Sở để kiểm tra xử phạt chủ đầu tư theo quy định.

Tôi đang tham khảo các dự án để mua nhà. Theo chuyên gia, những tiêu chí nào cần quan tâm khi mua nhà và đất?

Thu Trang

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần BĐS Đại Phúc Land trả lời:

Hiện nay, có rất nhiều dự án bất động sản được giới thiệu trên thị trường với nhiều ưu điểm. Tuy nhiên, tùy vào nhu cầu của người mua để chọn loại hình bất động sản phù hợp. Tôi xin được đề cập đến một số yếu tố như sau:


Bà Nguyễn Thị Thanh Hương - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land. Ảnh: HOÀNG GIANG

 

1. Quy mô

2. Vị trí

3. Các vấn đề pháp lý

4. Chủ đầu tư 

5. Các tiện ích nội khu, ngoại khu

6. An ninh

7. Phòng cháy chữa cháy

8. Nhà thầu xây dựng ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng công trình

9. Một số vấn đề liên quan đến phong thủy (Hướng nhà, hướng cửa sổ và bố trí bên trong…)


Một dự án của tập đoàn Bất động sản Đại Phúc

 

10. Hạ tầng cơ sở (Cần lưu ý các vấn đề hạ tầng như ngập nước khi mưa lớn, tắc đường, mực nước thủy triều,... )

11. Môi trường sống (liên quan trực tiếp đến chất lượng cuộc sống của bạn và gia đình)

Thực tế vừa qua có nhiều chủ đầu tư thế chấp dự án cho ngân hàng nên tôi thấy lo. Làm sao chúng tôi biết được là chủ đầu tư có thế chấp nhà cho ngân hàng hay không. Có cách nào kiểm tra được không?

Ha thi nguyen

Luật sư Nguyễn Đức Chánh - Trưởng phòng Pháp chế Tập đoàn BĐS Đại Phúc. trả lời:

Để biết một dự án đã bị thế chấp chưa người mua nhà cần kiểm tra thông tin từ hai nguồn:

- Trung tâm Đăng ký Giao dịch Bảo đảm (NRAST): https://dktructuyen.moj.gov.vn/

- Trung tâm Thông tin Tín dụng (CIC): http://creditdata.cic.org.vn/

Mặt khác Sở Tài nguyên Môi trường các tỉnh thành cũng công khai danh sách các dự án đang thế chấp ngân hàng để người dân nắm rõ thông tin.

Nếu dự án đã bị thế chấp, người mua nhà chỉ nên tiếp tục mua nếu chủ đầu tư chứng minh được rằng bất động sản hoặc dự án đã được giải chấp (không còn bị thế chấp).

 

Cha mẹ tôi ký hợp đồng mua căn hộ. Tháng 9-2018 thì công ty sẽ giao nhà. Tôi muốn khi cấp giấy hồng thì ghi tên cha, mẹ tôi và ba anh chị em tôi vô giấy hồng luôn được không? Chị em tôi trên 18 tuổi?  

Pham Nguyen

Ông Dư Huy Quang - Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM trả lời:

Chào bạn, 


Ông Dư Huy Quang- Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM. Ảnh: HOÀNG GIANG

Theo Điều 98 của Luật Đất Đai, trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì trên giấy chứng nhận mới ghi tên đầy đủ của tất cả những người có chung quyền sở hữu.

Đối với trường hợp mua căn hộ, thì hợp đồng mua bán căn hộ là một trong những căn cứ để xác định chủ sở hữu. Do đó nếu hợp đồng chỉ do ba mẹ bạn đứng tên mua thì trên giấy chứng nhận chỉ ghi tên của ba mẹ bạn.

Nếu bạn muốn đứng tên cùng phải có sự đồng ý của chủ sử dụng hoặc được tặng/ cho/ chuyển nhượng... để cùng sở hữu.

Làm sao để định giá BĐS là cao hay thấp trong thời kỳ sốt đất ? Liệu giá đó có phù hợp để mua hay không?

Phương Dung

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần BĐS Đại Phúc Land trả lời:

Chào bạn!

Giá bất động sản được thiết lập dựa trên cung và cầu quyết định. Vì vậy, trong thời điểm được xem là “sốt đất” thì nhu cầu tăng mạnh dẫn đến tình trạng giá đất đẩy lên cao.


Bà Nguyễn Thị Thanh Hương - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land. Ảnh: HOÀNG GIANG

Trong năm 2017 và những tháng đầu năm 2018, thị trường BĐS đã trải qua các đợt tăng giá mạnh trên tất cả các phân khúc và thiết lập mặt bằng giá mới. Điểm quan ngại ở đây cần quan tâm đó là tính trạng “sốt ảo” do giới đầu cơ đẩy giá. Giá tăng nhanh hơn so với giá trị thực của sản phẩm. Dẫn đến tình trạng giá giảm mạnh sau cơn sốt, trường hợp này thường xảy ra với những dự án không có đầy đủ pháp lý, hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn thiện và không đáp ứng nhu cầu ở thực. Vì vậy bạn cần tỉnh táo đối với các cơn sốt đất ảo để tránh thiệt hại về sau.

Bên cạnh đó, vẫn có những dự án có mức giá gia tăng bền vững dựa trên giá trị thực thông qua việc đầu tư đồng bộ từ hạ tầng đến tiện ích, đáp ứng nhu cầu an cư thực của người dân. Khách hàng nên lựa chọn những dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, pháp lý minh bạch để hạn chế rủi ro khi mua BĐS trong thời kỳ sốt đất.

Để được tư vẫn rõ hơn, bạn vui lòng cung cấp thông tin về loại hình BĐS mà bạn đang quan tâm.

Tôi đang tìm hiểu mua nền đất trong dự án. Tôi muốn biết nếu tôi trả tiền đúng tiến độ (5 đợt) là đủ tiền theo hợp đồng mà công ty chưa làm giấy chủ quyền thì tôi có tự đi làm giấy chứng nhận này được không? Nếu được thì nộp ở đâu?  

Hằng Thị Nguyễn

Ông Dư Huy Quang - Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM trả lời:

Chào bạn,

Theo quy định tại Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ, sau khi hoàn thành công trình chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ đến Sở Tài Nguyên Môi Trường để được kiểm tra và có thông báo đến chủ đầu tư về kết quả kiểm tra. Sau khi có văn bản chấp thuận đủ điều kiện của sở Tài Nguyên Môi Trường, thì chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký.

Như vậy, theo quy định chủ đầu tư có trách nhiệm phải cung cấp đầy đủ hồ sơ cho ông/ bà để tự liên hệ làm thủ tục cấp giấy cho mình.

Nơi nộp hồ sơ là Văn Phòng Đăng Ký đất đai TP. HCM (12 Phan Đăng Lưu, phường 7 Quận Bình Thạnh, TP. HCM).

Theo quy định tại Điều 26 Nghị định số 102/2014/NĐ-CPngày 10 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ, có quy định về hình thức và mức xử phạt trong trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở để bán chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở, người nhận quyền sử dụng đất ở.

Một trong những cơ quan có thẩm quyền thanh tra và xử phạt là Thanh tra Sở Tài Nguyên Môi trường. Trường hợp chủ đầu tư chậm làm thủ tục cấp giấy, làm ảnh hưởng đến quyền lợi, ông/ bà có thể gửi đơn lên Thanh Tra Sở để kiểm tra xử phạt chủ đầu tư theo quy định.

Tôi thấy chủ đầu tư rao bán căn hộ 16 tầng trên mạng nhưng góp tiền hai năm sau mới có nhà. Tìm tới chỗ căn hộ đang rao bán này tôi chỉ thấy họ quây tôn xung quanh và có làm cái móng nhà rồi để đó. Trường hợp này, mua nhà được chưa?  

Phạm Thị Bích Ngọc

Luật sư Nguyễn Đức Chánh - Trưởng phòng Pháp chế Tập đoàn BĐS Đại Phúc. trả lời:

Để xác định việc chủ đầu tư đủ điều kiện mở bán hay chưa thì bạn phải tìm hiểu pháp lý dự án cụ thể theo điều 54 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (Sở Xây dựng) về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Bạn cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ nêu trên trước khi quyết định mua căn hộ để đảm bảo an toàn pháp lý cho mình.

Tôi có ký hợp đồng mua nhà ở. Đợt 1 thanh toán 20% nhà, 7 đợt tiếp theo mỗi lần 10%. Khi giao nhà chủ đầu tư giữ lại 5% để ra giấy tờ sở hữu. Pháp luật có quy định cụ thể việc thanh toán tiền này không?

Quynh Thi

Luật sư Nguyễn Đức Chánh - Trưởng phòng Pháp chế Tập đoàn BĐS Đại Phúc. trả lời:

Theo khoản 1, Điều 57 Luật kinh doanh Bất động sản 2014 thì việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Như vậy bên mua, bên thuê mua  sẽ thanh toán không quá 95% giá trị hợp đồng, 5% còn lại bên mua, bên thuê mua sẽ thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Tôi mua đất nên trong dự án được ba năm mà chủ đầu tư chưa giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tôi tự xin hồ sơ nhà đất đi cấp riêng lẻ thì không được. Pháp luật quy định chuyện này ra sao?

Tran van Tam

Ông Dư Huy Quang - Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM trả lời:

Chào bạn,

Theo quy định tại Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ, sau khi hoàn thành công trình chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ đến Sở Tài Nguyên Môi Trường để được kiểm tra và có thông báo đến chủ đầu tư về kết quả kiểm tra. Sau khi có văn bản chấp thuận đủ điều kiện của sở Tài Nguyên Môi Trường, thì chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký.

Như vậy, theo quy định chủ đầu tư có trách nhiệm phải cung cấp đầy đủ hồ sơ cho ông/ bà để tự liên hệ làm thủ tục cấp giấy cho mình.

Theo quy định tại Điều 26 Nghị định số 102/2014/NĐ-CPngày 10 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ, có quy định về hình thức và mức xử phạt trong trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở để bán chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở, người nhận quyền sử dụng đất ở.

Một trong những cơ quan có thẩm quyền thanh tra và xử phạt là Thanh tra Sở Tài Nguyên Môi trường. Trường hợp chủ đầu tư chậm làm thủ tục cấp giấy, làm ảnh hưởng đến quyền lợi, ông/ bà có thể gửi đơn lên Thanh Tra Sở để kiểm tra xử phạt chủ đầu tư theo quy định.

Theo chuyên gia, nên mua nhà phố lẻ hay nhà phố trong KĐT được quy hoach bài bản? Loại nào tốt hơn?

Nguyễn Thị Tú Quyên

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần BĐS Đại Phúc Land trả lời:

Xin cảm ơn câu hỏi của bạn.

Nhiều khách hàng cũng quan tâm đến vấn đề này khi mua nhà. Tôi xin đưa ra một số ý kiến của cá nhân tôi như sau:


Bà Nguyễn Thị Thanh Hương (giữa) - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land. Ảnh: HOÀNG GIANG

Bên cạnh các khu dân cư hiện hữu, những khu dân cư mới do các Chủ đầu tư quy hoạch, sẽ được phát triển đồng bộ bao gồm cả hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, mang đến một môi trường sống lý tưởng cho cư dân, đồng thời góp phần thay đổi diện mạo cả một khu vực và nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân.


Một dự án của Cty Bất động sản Đại Phúc

Với quỹ đất ngày càng khan hiếm thì việc sở hữu một căn nhà phố trong nội đô là điều rất khó, chiếm chưa đến 10% nguồn cung sản phẩm chào bán ra thị trường. Chính vì vậy một số khách hàng buộc phải chọn mua nhà phố riêng lẻ hoặc căn hộ. Tuy nhiên với hệ thống hạ tầng giao thông ngày càng phát triển, khuynh hướng dịch chuyển dần ra các quận xa trung tâm hoàn toàn thuận lợi và đang được khách hàng lựa chọn để có được một không gian sống rộng rãi và thoải mái hơn.

Chẳng hạn với Khu đô thị sinh thái ven sông Vạn Phúc mà chúng tôi đang phát triển, nguồn cung sản phẩm không đủ cầu, khách hàng luôn mong muốn được nhận nhà sớm để có thể về đây sinh sống, tận hưởng không khí trong lành mát mẻ từ bờ sông Sài gòn, và các tiện ích đẳng cấp, khép kín trong khu đô thị.

Về mặt tài chính, khi bạn giao dịch với công ty/chủ đầu tư, hầu hết sẽ có liên kết với ngân hàng để hỗ trợ khoản tài chính của bạn, thủ tục vay ngân hàng mua khá dễ dàng. Phương thức thanh toán linh hoạt, đóng tiền chia nhỏ từng đợt nên nhiều người có thể thu xếp dần. Khả năng sở hữu một căn nhà vì thế trở nên thuận lợi và dễ dàng hơn.

Nếu tôi mua nhà ở chung cư thì diện tích đất chung, riêng được ghi trên giấy chứng nhận ra sao. Diện tích đất xây dựng nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh thì có được ghi vô giấy chứng nhận hay không?  

Tuấn Khanh

Ông Dư Huy Quang - Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM trả lời:

Chào bạn,

Điều 100 Luật Nhà ở năm 2014, có quy định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư như sau:

1. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;


Các khách mời tham gia buổi tọa đàm. Ảnh: HOÀNG GIANG

b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư;

c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.

2. Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;

b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;

d) Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.

Trên đây là quy định thể hiện diện tích chung- riêng đối với chung cư, bạn có thể tham khảo để xác định trường hợp cụ thể của mình.

Ba tôi mất có để lại miếng đất ở quận Thủ Đức nếu căn vào quyết định của thành phố thì chỉ chia thừa kế được cho hai người (đủ diện tích tách thửa) còn dư ra 30 m2 cho tôi thì không đủ diện tích tách thửa. Hiện giờ thửa đất này chưa tách ra làm 3 mà vẫn còn 1 thửa lớn. Giờ 3 anh em tôi phải làm sao để ai cũng được giấy chủ quyền?  

Hồ Thị Hương

Ông Dư Huy Quang - Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM trả lời:

Chào bạn,

Theo điểm B Khoản 1 Điều 7 Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND của UBND Thành phố, Ngày 05-12-2017, quy định diện tích tối thiểu được tách thửa thì UBND quận/huyện sẽ xem xét giải quyết tách thửa đối với trường hợp nhỏ hơn hạn mức, đối với những trường hợp có hoàn cảnh khó khăn, như ông bà đã nêu tại câu hỏi (thông qua họp tổ công tác liên ngành). Do đó ông bà có thể gửi đơn đến UBND Quận/huyện nơi có đất để được hướng dẫn thực hiện theo quy định.

 

Vợ tôiký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án nhà ở thương mại với chủ đầu tư và đã đóng được 50% giá trị hợp đồng. Hiện nay, vợ tôi đang cần vốn làm ăn, nên cô ấy muốn bánquyền mua căn nhà cho người khác được không? 

Phu van

Luật sư Nguyễn Đức Chánh - Trưởng phòng Pháp chế Tập đoàn BĐS Đại Phúc. trả lời:

Theo Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì: "Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng".


Luật sư Nguyễn Đức Chánh - Trưởng phòng Pháp chế Tập đoàn Bất động sản Đại Phúc. Ảnh: HOÀNG GIANG

Như vậy trường hợp của vợ bạn được quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nếu căn nhà này chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Khi mua nhà ở, đất nền trong dự án người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư xuất trình giấy tờ gì để chứng minh là dự án này đủ điều kiện mua bán?  

Phuong Dung Ha

Luật sư Nguyễn Đức Chánh - Trưởng phòng Pháp chế Tập đoàn BĐS Đại Phúc. trả lời:

Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh thì: "Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó...".

Như vậy tùy vào dự án nhà chung cư hay nhà phố mà có cấp giấy tờ nêu trên. Mặc khác, trước khi mở bán thì chủ đầu tư phải được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (Sở Xây dựng) có văn bản xác nhận đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

 

Tôi đã nộp tiền đặt cọc mua nhà chung cư hơn một năm mà không thấy dự án làm gì tiếp theo. Họ đắp chiếu gần một năm nay và theo tôi được biết là sau 12 tháng mà bỏ đất không là nhà nước thu hồi dự án có đúng vậy không, thưa ông Quang? 

Phạm Thị Bích Lan

Ông Dư Huy Quang - Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM trả lời:

Chào bạn, 

Theo điều 64 Luật Đất Đai 2013 có quy định các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, trong đó có trường hợp: "Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa, phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng".


Ông Dư Huy Quang- Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM. Ảnh: HOÀNG GIANG

Một trong những cơ quan có chức năng kiểm tra và xử lý vi phạm là Thanh tra sở Tài Nguyên Môi Trường. Nên trường hợp dự án chậm triển khai ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của ông bà, do đã đặt cọc. Thì ông bà có thể gửi đơn hoặc thông tin đến Thanh tra sở Tài Nguyên Môi trường để kiểm tra xử lý theo quy định.

Gửi câu hỏi ở đây