Báo cáo từ Savills Việt Nam cho thấy thanh khoản sụt giảm mạnh trong quý đầu năm do nguồn cung eo hẹp.
Diễn biến này phản ánh sự thận trọng của người mua trước các biến số vĩ mô phức tạp và chi phí đắt đỏ, áp lực lãi suất. Dòng tiền hiện đang chuyển hướng, rời bỏ vùng rủi ro để chủ động tìm về các dự án mang tính an toàn cao.
Lãi suất neo cao đào thải doanh nghiệp yếu kém
Bức tranh toàn cảnh ngành địa ốc trong quý đầu tiên của năm 2026 đang phơi bày những thách thức to lớn đối với giới kinh doanh và giới đầu tư.
Báo cáo nghiên cứu do đơn vị Savills Việt Nam phát hành chỉ ra rằng lượng căn hộ mới tung ra thị trường chỉ đạt hơn 6.100 sản phẩm, ghi nhận mức sụt giảm nghiêm trọng so với giai đoạn cuối năm ngoái. Đặc biệt, lượng giao dịch thành công chủ yếu chỉ tập trung vào rổ hàng hạng trung, chiếm đến gần 80% tổng khối lượng tiêu thụ.
Nguyên nhân cốt lõi dẫn đến sự trầm lắng này xuất phát từ gánh nặng chi phí tài chính. Thực tế ghi nhận tại một số tổ chức tín dụng, lãi suất cho vay mua nhà đã có những thời điểm vọt lên ngưỡng 15-16% mỗi năm. Điều này tạo ra rào cản khổng lồ cản trở quyết định giải ngân của khách hàng, buộc họ kéo dài thời gian cân nhắc.
Ghi nhận thực tế tại các ngân hàng thương mại cho thấy mức lãi suất thả nổi trên thị trường hiện đang dao động quanh mốc 13,4-13,8%.
Nhằm giảm bớt áp lực tài chính cho người vay, các nhà băng và đơn vị phát triển dự án buộc phải linh hoạt kéo dài thời hạn trả nợ lên đến 35 hoặc 40 năm, kèm theo chính sách ân hạn nợ gốc kéo dài từ 36 đến 60 tháng.
Dù vậy, các tổ chức tín dụng vẫn giữ vững nguyên tắc cốt lõi là khách hàng phải chứng minh được thu nhập ổn định và có tài sản bảo đảm hợp pháp.
Đứng trước biến động khốc liệt của dòng vốn, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu của Savills Hà Nội nhận định thị trường đang trải qua một đợt càn quét mang tính chất sống còn.
Các ngân hàng thương mại và quỹ đầu tư hiện rà soát vô cùng gắt gao hồ sơ xin cấp vốn, chỉ ưu tiên rót tiền cho những dự án đáp ứng đúng nhu cầu ở thực và sở hữu tính khả thi cao. Đây chính là dấu chấm hết cho những đơn vị lạm dụng đòn bẩy tài chính quá mức.
"Những chủ đầu tư thiếu hụt dòng tiền, yếu kém trong năng lực quản trị rủi ro chắc chắn sẽ bị loại khỏi cuộc chơi, nhường lại thị phần cho các doanh nghiệp có bệ phóng tài chính vững chãi, biết cách sử dụng các thương vụ mua bán sáp nhập để gia tăng quỹ đất" - bà Hằng phân tích.
Dòng tiền đầu tư chuyển hướng về giá trị thực
Trong bối cảnh chi phí vốn trở thành rào cản khổng lồ, hành vi của giới đầu tư đang thay đổi một cách triệt để nhằm bảo toàn nguồn lực. Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, khẳng định chu kỳ phát triển mới không còn dung dưỡng cho lối mòn đầu tư chớp nhoáng.
Giai đoạn hiện tại đòi hỏi mọi doanh nghiệp và nhà đầu tư phải nâng cao tính chuyên nghiệp, minh bạch hóa hoạt động và đặc biệt là ứng dụng triệt để công nghệ số cùng dữ liệu vào khâu quản trị.
Ông Đính phản đối tư duy dựa dẫm vào các thông tin quy hoạch hạ tầng để thổi giá đất đai vô tội vạ, đồng thời nhấn mạnh giá trị của mọi sản phẩm địa ốc bắt buộc phải gắn liền với hiệu suất khai thác cũng như nhu cầu sử dụng thực tế của xã hội.
Đánh giá về bức tranh phân khúc, đại diện tổ chức Savills Việt Nam ghi nhận sự bứt phá mạnh mẽ của mô hình bất động sản hàng hiệu tại khu vực TP.HCM và Hà Nội.
Sản phẩm này không chỉ thu hẹp ở giới hạn siêu sang mà đang mở rộng đa dạng nhằm đón đầu tệp khách hàng sở hữu tài sản lớn. Cùng với đó, bất động sản công nghiệp và dịch vụ kho bãi tiếp tục duy trì đà tăng trưởng vững chắc nhờ sự hội nhập sâu rộng của quốc gia vào chuỗi cung ứng toàn cầu.
Để thị trường thực sự cất cánh, các vướng mắc về cơ chế tín dụng cần được khơi thông. Dưới góc độ nghiên cứu vĩ mô, nhiều ý kiến chuyên gia kiến nghị cần có cái nhìn khách quan hơn đối với ngành địa ốc.
Quan điểm này lập luận rằng đây là một lĩnh vực tạo ra tư liệu sản xuất thực thụ, đóng góp xấp xỉ 20% vào quy mô tổng sản phẩm quốc nội. Do đó, việc áp đặt các quy định dự phòng rủi ro quá khắt khe đối với bất động sản cần được xem xét điều chỉnh để đảm bảo sự công bằng.
Bổ sung thêm chiến lược hành động, TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế phân tích thị trường khuyến cáo các nhà đầu tư không nên mang tâm lý chờ đợi lãi suất giảm sâu mới quyết định xuống tiền.
Dữ liệu lịch sử của các chu kỳ trước đã chứng minh khi chi phí vốn hạ nhiệt, giá thành sản phẩm thường không đi xuống mà tiếp tục neo cao do phải bù đắp hàng loạt chi phí đầu vào đắt đỏ. Theo TS Nhân, quyết định mua bán lúc này phải hoàn toàn dựa trên dòng tiền bền vững thay vì những đồn đoán vô căn cứ.
Hết thời phân lô bán nền
Còn tại khu vực vệ tinh, giới chuyên gia nghiên cứu thị trường nhận định các tỉnh giáp ranh như Long An, Đồng Nai và Bà Rịa Vũng Tàu đang vươn lên thành điểm sáng chiến lược nhờ mạng lưới hạ tầng giao thông trọng điểm đang được chính phủ đẩy mạnh. Tuy nhiên, phân khúc đất nền lại đang đối mặt với nhiều rào cản.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở tại CBRE Việt Nam dự báo kỷ nguyên phân lô tách thửa đang dần đi đến hồi kết, qua đó củng cố vị thế huyết mạch của loại hình căn hộ.
