Chính phủ vừa ban hành Nghị định 10/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Trong đó, đáng chú ý là việc sửa đổi, bổ sung các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là sổ hồng).
Cấp sổ hồng có thời hạn cho condotel
Hiện nay, trước khi Chính phủ ban hành Nghị định 10/2023, theo hướng dẫn tại Công văn 703 ngày 14-2-2020 của Bộ TN&MT, trường hợp các dự án có công trình căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa) có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) thì việc cấp sổ hồng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 32 Nghị định 43/2014 về cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở.
Tuy nhiên, việc áp dụng hướng dẫn này của Bộ TN&MT trên thực tế gặp phải vướng mắc.
 |
Một dự án condotel tại Bãi Dài, TP Cam Ranh, Khánh Hòa. Ảnh: QUANG HUY |
Cụ thể, theo luật sư (LS) Nguyễn Phước Vẹn (Đoàn LS TP.HCM), Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định chủ đầu tư được huy động vốn thông qua việc ký hợp đồng mua bán condotel, resort villa, căn hộ văn phòng (officetel) khi đủ điều kiện về giấy tờ quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng… Tuy nhiên, không có cơ sở cấp sổ hồng cho khách hàng mua các loại BĐS này vì chưa có nghị định hướng dẫn trình tự, thủ tục cấp sổ cho khách hàng mua từ chủ đầu tư. Mà sổ chỉ được cấp cho chủ đầu tư và cấp cho cả công trình, cả tòa hay từng phần công trình (chẳng hạn cấp cho từng tầng, từng sàn).
Thực tế, một vài địa phương đã linh hoạt, “cởi trói” cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng bằng cách cấp sổ cho từng khách hàng với mục đích sử dụng đất là “đất ở không hình thành đơn vị ở” theo trình tự, thủ tục giống như trình tự, thủ tục cấp sổ hồng cho khách hàng mua căn hộ chung cư. Tuy nhiên, điều này không đúng với quy định của Luật Đất đai bởi Luật Đất đai không có loại đất nào tên là “đất ở không hình thành đơn vị ở”, mà chỉ có đất ở hoặc đất thương mại, dịch vụ…
Cần đồng bộ cả trong dự thảo Luật Kinh doanh BĐS
Luật cần xác định rõ đâu là dự án du lịch, đâu là dự án kinh doanh BĐS. Dự án du lịch thì kinh doanh lưu trú, chỉ được chuyển nhượng nguyên dự án chứ không được bán các dạng căn hộ condotel. Khi đó, chủ đầu tư chỉ có thể “lách” bằng hợp đồng hợp tác đầu tư… nhưng sẽ không có chuyện cấp sổ hồng cho từng căn hộ condotel trong đó.
Nếu dự án đó được xác định là dự án kinh doanh BĐS thì mới được mua bán, cấp sổ hồng cho từng căn hộ condotel, cho thuê dài hạn.
Trong khi Nghị định 10/2023 của Chính phủ đưa ra, theo tôi vẫn làm cho các địa phương chưa thể cấp sổ hồng cho từng căn hộ condotel của các dự án vì chưa xác định rõ đây là dự án du lịch hay dự án kinh doanh BĐS. Vì vậy, vẫn phải chờ quy định rõ hơn về condotel trong dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi).
LS TRẦN ĐỨC PHƯỢNG, Đoàn LS TP.HCM
Do đó, theo LS Vẹn, việc Chính phủ ban hành nghị định mới bổ sung quy định về cấp sổ hồng cho condotel, resort villa là cần thiết.
Cụ thể, theo Nghị định 10/2023 (có hiệu lực từ ngày 20-5-2023), công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch (condotel, resort villa…) trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, về xây dựng, về kinh doanh BĐS thì được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ.
Thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm, theo khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai. Trường hợp dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn thì không quá 70 năm.
Cấp sổ trên môi trường điện tử
Cũng tại nghị định mới, Chính phủ quy định cụ thể việc tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính trên môi trường điện tử theo hướng làm rõ trách nhiệm của cơ quan tiếp nhận, giải quyết hồ sơ.
Theo đó, căn cứ điều kiện hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai đang quản lý, cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính về đất đai có trách nhiệm tổ chức việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính trên môi trường điện tử.
Đối với trường hợp thực hiện thủ tục cấp sổ hồng qua mạng, cơ quan tiếp nhận, giải quyết hồ sơ có trách nhiệm thực hiện các trình tự, thủ tục hành chính về đất đai theo quy định, trường hợp không trả kết quả giải quyết hồ sơ theo đúng thời hạn luật định thì phải gửi thông báo bằng văn bản/cổng dịch vụ công/tin nhắn SMS cho người yêu cầu, trong đó nêu rõ lý do.
ThS Nguyễn Nhật Khanh (Trường ĐH Kinh tế - Luật, ĐH Quốc gia TP.HCM) cho rằng việc quy định cụ thể về thủ tục cấp sổ hồng qua mạng là bước đi tất yếu trong quá trình chuyển đổi số đối với hoạt động quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Điều này giúp công tác quản lý nhà nước về đất đai được thực hiện nhanh chóng và hiệu quả hơn, tiết kiệm được thời gian, công sức của Nhà nước lẫn người dân.
Cũng theo ThS Khanh, để triển khai hiệu quả quy định này, Chính phủ, Bộ TN&MT, UBND các cấp ở địa phương cần đầu tư hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật đủ tiêu chuẩn. Đồng thời cần liên thông các hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia (nhất là về dân cư, doanh nghiệp) với cơ sở dữ liệu về đất đai ở các địa phương trên cả nước để các cơ quan quản lý triển khai hiệu quả thủ tục này.
Ông LƯƠNG SĨ KHOA, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Nam Group:
Sổ hồng cho condotel giúp người dân an tâm
 |
Những quy định đưa ra tại Nghị định 10/2023 mang lại những tích cực cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng, đặc biệt là phân khúc căn hộ condotel. Việc có cơ sở pháp lý để cấp sổ hồng cho condotel sẽ tạo sự an tâm cho người dân.
Ngoài ra, hành lang pháp lý rõ ràng sẽ tạo cho thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng phát triển minh bạch hơn. Từ đó vừa giúp kích cầu du lịch, vừa tăng sự tin cậy cho dòng vốn đầu tư nước ngoài đang rất quan tâm đến thị trường này.
Với sản phẩm condotel hiện nay, nhu cầu của nhà đầu tư cá nhân là rất lớn. Nghị định 10 sẽ giúp kích cầu phân khúc này rất lớn. Và đặc biệt khi có sổ hồng cho condotel thì khách hàng sẽ được ngân hàng cho vay, thanh khoản thị trường này sẽ phục hồi.
Đây có lẽ là thông tin vui nhất của các doanh nghiệp phát triển BĐS nghỉ dưỡng từ đầu năm đến nay sau một thời gian gặp khó.
Ông ĐOÀN THANH NGỌC, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh:
Sổ hồng condotel có thời hạn tạo minh bạch thị trường
 |
Nếu tính cả những dự án sắp triển khai thì doanh nghiệp có khoảng 10.000 sản phẩm condotel. Nếu tính trong cả nước thì số lượng condotel còn nhiều hơn cả căn hộ để ở nhưng lại vướng về việc cấp sổ hồng. Người mua lẫn chủ đầu tư dự án condotel không thể vay vốn vì lý do chưa được cấp sổ hồng.
Vì vậy, Nghị định 10 với cơ sở pháp lý để condotel được cấp sổ hồng, người mua lẫn chủ đầu tư sẽ có cái lợi đầu tiên là được vay vốn. Thứ hai, sẽ giúp thị trường BĐS du lịch phục hồi, phát triển.
Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn mong muốn có hướng dẫn chi tiết về điều kiện cấp sổ hồng cho condotel.
Ngoài ra, theo tôi, sổ hồng căn hộ condotel có thời hạn bao nhiêu năm không quan trọng, có thể theo thời hạn của đất thương mại, dịch vụ đó của dự án như 30 năm, 50 năm. Nhưng khi có sổ hồng thì thị trường minh bạch, phát triển bền vững, quyền lợi của người mua lẫn chủ đầu tư được bảo đảm.
Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA):
Cần nêu rõ quy định cấp sổ cho căn hộ condotel
 |
Nghị định 10/2023 vẫn chưa quy định khái quát hóa việc cấp sổ hồng đối với tất cả công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ, mà chỉ quy định cấp sổ đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ. Vì thế, phạm vi điều chỉnh của khoản 4 Điều 1 Nghị định 10/2023 rất hẹp.
Do vậy, HoREA tiếp tục kiến nghị sửa đổi, bổ sung Nghị định 10/2023 để cấp giấy chứng nhận cho condotel, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) và các công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và tính khái quát cao về phạm vi điều chỉnh của quy phạm pháp luật.
