Sau một thập kỷ phát triển, khu vực bất động sản công nghiệp phía Nam đã bước qua chu kỳ tăng trưởng thuần túy, hướng đến nâng cấp hạ tầng và hoàn thiện chuỗi cung ứng.
Các báo cáo từ những đơn vị nghiên cứu quốc tế khẳng định thị trường đang tinh chỉnh để gia tăng giá trị. Theo đó, trọng tâm phát triển chuyển sang năng lực vận hành, hệ thống phân phối.
Đẩy mạnh chất lượng, tối ưu hóa khâu vận hành
Báo cáo chỉ số niềm tin kinh doanh quý đầu năm 2026 do Hiệp hội Doanh nghiệp châu Âu tại Việt Nam thực hiện cho thấy chỉ số đạt mức 72,7 điểm. Sự sụt giảm 7,3 điểm so với quý cuối năm 2025 phản ánh tâm lý điều chỉnh tất yếu trước rủi ro địa chính trị toàn cầu và sự kìm hãm của các biến số ngoại biên.
Mặc dù vậy, kết quả kinh doanh thực tế vẫn rất khả quan khi 77% doanh nghiệp ghi nhận doanh thu tăng hoặc duy trì ổn định trong năm 2025. Bên cạnh đó, có 56% đơn vị báo cáo tình hình hoạt động đạt mức tích cực trong quý I.
Sự phân hóa năng lực chống chịu thể hiện rõ nét khi ngành du lịch, khách sạn duy trì mức độ lạc quan ở 81,7 điểm, trong khi nhóm nông nghiệp và thực phẩm sụt giảm 19,4 điểm do áp lực lạm phát nguyên liệu đầu vào.
Trong tầm nhìn dài hạn, sức hút của môi trường đầu tư Việt Nam tiếp tục được khẳng định với 93% lãnh đạo doanh nghiệp châu Âu sẵn sàng giới thiệu Việt Nam như một điểm đến hoạt động uy tín. Đáng chú ý, 56% doanh nghiệp đã xác định Việt Nam là thị trường chiến lược cốt lõi hoặc địa bàn tăng trưởng trọng yếu để hoạch định kế hoạch khu vực.
Xu hướng dịch chuyển dòng vốn chất lượng cao hoàn toàn phù hợp với chu kỳ phát triển của hệ thống bất động sản công nghiệp. Dữ liệu 10 năm qua của Cushman & Wakefield ghi nhận tổng nguồn cung đất khu công nghiệp tại miền Nam đã tăng hơn 80%. Từ đó kéo theo giá sơ cấp trung bình tăng 120,5%, ghi nhận tốc độ tăng trưởng kép hàng năm đạt mức 9,2%.
Phân khúc nhà kho xây sẵn có nguồn cung tăng 141% cùng mức giá thuê tăng 43,8%. Tương tự, nhà xưởng xây sẵn cũng ghi nhận lượng cung tăng 134% và giá thuê nhích thêm 16,7%.
Bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Tư vấn Cho thuê – Công nghiệp & Văn phòng của Cushman & Wakefield Việt Nam, đánh giá thị trường đã vượt qua giai đoạn mở rộng diện tích đơn thuần. Khách thuê hiện nay ưu tiên mức độ chống chịu của chuỗi cung ứng, hệ thống quy hoạch hiện đại và khả năng kết nối logistics liền mạch.
Tính đến hiện tại, vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đã quy hoạch được 36.400 ha đất khu công nghiệp từ 161 dự án, cung cấp ra thị trường 6,60 triệu m2 nhà xưởng xây sẵn và 6,65 triệu m2 nhà kho xây sẵn.
Đến năm 2036, nguồn cung quỹ đất tại khu vực này dự kiến mở rộng lên 58.557 ha qua 250 dự án, trong khi nhà xưởng và nhà kho xây sẵn được kỳ vọng đạt lần lượt 7,76 triệu và 7,31 triệu m2.
Hạ tầng, công nghệ là đòn bẩy tăng trưởng
Trong bối cảnh chi phí vận hành tăng cao, các doanh nghiệp tại Việt Nam đang gấp rút tìm kiếm giải pháp tối ưu nguồn lực. Báo cáo từ Savills Việt Nam cho thấy tình trạng thiếu hụt nguồn lao động, tỉ lệ biến động nhân sự cao và chi phí nhân công tăng đang gây sức ép lên toàn bộ quy trình vận hành kho bãi.
Để giải bài toán này, nhiều đơn vị đã mạnh dạn chuyển hướng sử dụng dịch vụ logistics của bên thứ ba nhằm nâng cao tính linh hoạt và giảm độ phức tạp. Quá trình ứng dụng hệ thống lưu trữ tự động, robot và trí tuệ nhân tạo vào quản lý hàng tồn kho đang được triển khai mạnh mẽ nhằm cải thiện độ chính xác và giảm thiểu phụ thuộc vào thao tác thủ công.
Ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp của Savills Việt Nam nhận định: Đà tăng trưởng của thị trường sẽ tiếp tục được củng cố vững chắc trong năm 2026. Các dự án hạ tầng giao thông quy mô lớn tại khu vực phía Nam không chỉ tái định hình luồng di chuyển hàng hóa mà còn thúc đẩy hình thành các hành lang liên vùng mới.
"Bên cạnh đó, định hướng đầu tư mạnh mẽ vào các trung tâm dữ liệu kỹ thuật số đã tạo ra bệ phóng vững chắc phục vụ mạng lưới sản xuất hiện đại. Việc mở rộng quy mô sản xuất không chỉ giới hạn ở nhà xưởng mà còn tạo ra hiệu ứng lan tỏa, kích thích lực cầu mạnh mẽ đối với bất động sản nhà ở và tái định hình các khu đô thị vệ tinh" - ông John Campbell chia sẻ.
45% ý kiến doanh nghiệp kỳ vọng phát triển hạ tầng giao thông
Dù hội tụ nhiều lợi thế, môi trường đầu tư nội địa vẫn cần những đợt cải cách thực chất. Theo khảo sát từ EuroCham, thủ tục hành chính phức tạp vẫn là cản trở lớn nhất đối với 61% doanh nghiệp. Kế đến là tình trạng quy định pháp luật được áp dụng thiếu tính đồng bộ ở mức 51% và rào cản trong khâu quản lý thanh tra thuế chiếm 44%.
Các rủi ro ngoại biên cũng hiện hữu rõ rệt khi chi phí nhiên liệu tăng cao trở thành mối lo của 75% đơn vị, chi phí vận tải gia tăng áp lực lên 68% công ty và chậm trễ giao nhận làm khó 64% doanh nghiệp.
Nhằm khơi thông nguồn lực phát triển dài hạn, cộng đồng doanh nghiệp kỳ vọng các cơ quan quản lý tập trung nguồn lực phát triển kết cấu hạ tầng giao thông, tiếp tục tháo gỡ điểm nghẽn thể chế hành chính và đẩy mạnh cơ chế phân quyền ra quyết định. Những cải cách mang tính hệ thống này sẽ là chìa khóa then chốt quyết định năng lực cạnh tranh của toàn bộ chuỗi giá trị bất động sản công nghiệp trong thập kỷ tới.
