Từ năm 2011-2021, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có hàng loạt văn bản kiến nghị cơ quan quản lý sửa đổi những bất cập pháp luật nhằm ngăn ngừa và kiểm soát tình trạng chung cư mini nở rộ, mất kiểm soát tại nhiều đô thị lớn.
Cụ thể, HoREA chỉ ra bất cập do quy định tại Luật Nhà ở 2014 đã làm phát sinh nhiều nhà chung cư mini biến tướng tại các đô thị. Hiệp hội nhận thấy trước đây Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 90/2006 không cho phép xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thành nhà chung cư mini biến tướng.
Thế nhưng, đến năm 2010, Nghị định 71/2010 mới cho phép xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thành nhà chung cư mini. Hiệp hội đã kiến nghị quy định này không phù hợp với Luật Nhà ở 2005 nhưng sau đó đã được luật hóa tại Luật Nhà ở 2014.
Theo Luật Nhà ở 2014: "Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở.
Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó."
Quy định này đã làm phát sinh nhiều nhà chung cư mini biến tướng tại các đô thị với 100% căn hộ mini, phòng ở. Đây là một trong nhiều nguyên nhân làm quá tải kết cấu hạ tầng khu vực, phá vỡ quy hoạch đô thị, dễ tạo ra những khu căn hộ ổ chuột, không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà.
“Hiệp hội nhận thấy Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 dẫn đến các nhà chung cư mini có 100% căn hộ mini không phù hợp với Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư quy định căn hộ nhà chung cư có diện tích sử dụng tối thiểu 25 m2 và số lượng căn hộ nhỏ có diện tích dưới 45 m2 không được vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án” – ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA phân tích.
Do vậy, HoREA đã kiến nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét đề xuất Ủy ban Thường vụ Quốc hội trình Quốc hội xem xét sửa đổi Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 để ngăn ngừa và kiểm soát tình trạng xây dựng nhà chung cư mini, biến tướng để bán, chuyển nhượng các căn hộ mini tại các đô thị.
Theo đó, hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở.
Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín theo Quy chuẩn kỹ thuật xây dựng quốc gia về nhà chung cư và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.
“Trường hợp nhà chung cư mà tất cả các căn hộ có diện tích sử dụng tối thiểu và phòng ở theo quy định của Bộ Xây dựng thì chỉ được cho thuê, không được bán, chuyển nhượng từng căn hộ, hoặc từng phòng ở”- HoREA kiến nghị.
