Bộ TN&MT vừa có đề xuất thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác. Thời gian thí điểm là năm năm, bắt đầu từ ngày 1-1-2025 đến 1-1-2030.
Đề xuất hai chính sách thí điểm
Bộ TN&MT vừa có báo cáo gửi Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà về việc xây dựng, trình Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác.
Theo Bộ TN&MT, dự thảo nghị quyết có hai chính sách. Thứ nhất là chính sách cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS) nhận chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất theo quy định tại Điều 9 Luật Đất đai 2024 mà đủ điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Thứ hai là chính sách cho phép doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang có quyền sử dụng đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với các loại đất khác không phải là đất ở theo quy định tại Điều 9 Luật Đất đai 2024.
Ảnh minh họa: TẤN VIỆT
Đối tượng áp dụng là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh BĐS, người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và các cơ quan, tổ chức của Nhà nước đang quản lý đất chưa giao, chưa cho thuê hoặc đã được giao đất để quản lý.
Sẽ gỡ vướng cho hàng loạt dự án nhà ở thương mại
Trao đổi với chúng tôi, ThS Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý BĐS, đánh giá việc nghiên cứu, cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác (không có đất ở) là cần thiết nhằm tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho các dự án, giúp đa dạng nguồn cung nhà ở, góp phần đáp ứng nhu cầu của người dân và giảm giá nhà.
Phân tích cụ thể hơn, ông Đỉnh cho hay pháp luật hiện hành cũng như pháp luật trong thời gian tới không cho phép nhà đầu tư sử dụng loại đất khác (không có đất ở) để chuyển mục đích làm nhà ở thương mại, vì trường hợp này phải thực hiện thông qua cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Đây là một vướng mắc lớn, bởi có hàng trăm dự án bị tắc lại do nhà đầu tư đã mua gom đất mà trong đó không có diện tích đất ở nên không thể thực hiện dự án.
“Điều này không chỉ gây ra các tác động xấu như quy hoạch treo, dự án treo, ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị và đời sống người dân mà còn gây thiệt hại cho doanh nghiệp, sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở là nguyên nhân làm tăng giá BĐS” - ông Đỉnh nói.
Cũng theo chuyên gia này, Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép thu hồi đất cho các dự án khu đô thị có công năng hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Điều này tiềm ẩn vướng mắc cho những địa phương có mặt bằng phát triển chưa cao, dân cư thưa thớt, tốc độ đô thị hóa chậm. Lý do là pháp luật về xây dựng (hiện nay là Nghị định 15/2021/NĐ-CP) quy định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị phải hình thành một đơn vị ở trở lên theo quy hoạch hoặc phải có quy mô từ 20 ha trở lên. Nếu triển khai các dự án nhà ở có quy mô nhỏ, chưa đủ đáp ứng tiêu chí “khu đô thị” (ví dụ chỉ có quy mô 10 ha) thì không thể thu hồi đất để tổ chức đấu giá, đấu thầu. Trường hợp này cần cho phép doanh nghiệp được thỏa thuận để nhận quyền sử dụng đất (kể cả không có đất ở) để thực hiện dự án nhà ở thương mại, tạo ra quỹ sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu thị trường, tránh lệ thuộc vào các dự án do Nhà nước thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Theo ông Đỉnh, nếu định giá đất sát giá thị trường theo tinh thần của Luật Đất đai 2024 (Điều 158) thì chủ đầu tư sau khi được chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường sẽ không có nguy cơ gây thất thoát, lãng phí ngân sách do phát sinh “chênh lệch địa tô”.
Hàng trăm dự án ách tắc liên quan đến “đất ở”
Theo Luật Đất đai hiện hành, chỉ khi doanh nghiệp đã có đất ở (thuần ở) hoặc doanh nghiệp đã có đất ở và các loại đất khác không phải là đất ở (trong khu đất có ít nhất 1 m2 đất ở) thì mới được thực hiện dự án nhà ở. Quy định này khiến hàng trăm dự án nhà ở thương mại trong cả nước không có 100% đất ở hoặc không có đất ở và đất khác không phải là đất ở đều không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Theo số liệu tại Tờ trình số 573/TTr-CP ngày 27-12-2021, Chính phủ ghi nhận phản ánh của các địa phương, hiệp hội về việc có khoảng hơn 200 dự án nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện do không có đất ở. Trong đó, Hà Nội có khoảng 82 dự án bị ách tắc, còn TP.HCM có khoảng 126 dự án bị đình trệ.
