Vượt gió ngược, bất động sản tự tin đón chu kỳ mới

Ngày 12-5, Báo Tài chính - Đầu tư đã tổ chức hội thảo Thị trường bất động sản năm 2026: "Vượt gió ngược đón chu kỳ mới". Hội thảo mang đến bức tranh toàn cảnh bất động sản năm 2026, phác họa rõ nét tiềm năng, đồng thời đề xuất các giải pháp chiến lược lớn.

Hoàn thiện thể chế pháp lý khơi thông dòng vốn

Theo đánh giá từ Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia, thị trường kinh doanh địa ốc và xây dựng đang sắm vai trò trụ cột khi đóng góp tới gần 10% GDP cả nước. Bước sang năm 2026, kinh tế Việt Nam được dự báo đi ngược dòng suy thoái toàn cầu với mức tăng trưởng ấn tượng 9%. Các chỉ số vĩ mô như lạm phát dự báo ở mức 4,3%, tỉ giá và nợ xấu tiếp tục duy trì trong vùng an toàn tuyệt đối.

Đáng chú ý, dư nợ kinh doanh địa ốc riêng lẻ tính đến tháng 2 đã đạt mức hơn 2,2 triệu tỉ đồng. Ngành cũng ghi nhận sự tăng trưởng đột phá về lượng doanh nghiệp đăng ký mới với mức tăng 34% chỉ trong 4 tháng đầu năm, cùng lượng giải ngân vốn đầu tư nước ngoài đạt 540 triệu USD.

Dù sở hữu bệ phóng vững chắc, thị trường vẫn cần những quyết sách tháo gỡ mạnh mẽ nhằm điều chỉnh tình trạng lệch pha cung cầu và giảm áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp đang chực chờ.

Nhìn nhận thực tế này, bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, cho biết một trong những điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là tình trạng khan hiếm nhà ở vừa túi tiền.

Cụ thể, trong quý I năm nay, toàn thị trường có hơn 40.000 căn hộ đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, nhưng phân khúc nhà ở xã hội và nhà giá phù hợp chỉ đóng góp hơn 7.000 căn, chưa đáp ứng kịp nhu cầu ở thực khổng lồ của người dân đô thị.

Đứng trước thách thức đó, bà Hằng khẳng định cơ quan quản lý đang tập trung cao độ nghiên cứu đưa cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp vào nội dung Luật Nhà ở sửa đổi, đồng thời rà soát bộ tiêu chí phân loại đối tượng chuẩn xác nhất. Ở góc độ an sinh xã hội, Chính phủ đã chủ động nới lỏng điều kiện vay mua nhà ở xã hội với việc nâng trần thu nhập nhằm tương thích với mặt bằng chi phí sinh hoạt.

Cũng theo đại diện Bộ Xây dựng, nhằm ngăn chặn triệt để tình trạng thổi giá, Hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về thị trường sẽ chính thức đi vào vận hành từ ngày 1-7. Việc công khai toàn diện thông tin quy hoạch, cấp phép và giá giao dịch thực tế sẽ là liều thuốc hữu hiệu minh bạch hóa thị trường. Tính đến nay, nỗ lực gỡ vướng pháp lý từ các cấp chính quyền đã giải cứu thành công hơn 1.000 dự án trên tổng số 4.500 dự án tồn đọng, trực tiếp khơi thông lượng nguồn lực khổng lồ trị giá hơn 800.000 tỉ đồng.

Doanh nghiệp đổi mới tư duy phát triển dự án

Sự thay đổi về hành lang pháp lý đang tạo áp lực buộc các đơn vị kinh doanh phải tái lập phương thức hoạt động. Dưới góc độ quản trị thực tiễn, bà Trần Diễm My, Phó Chủ tịch Hội đồng quản trị Five Star Group, chia sẻ thẳng thắn rằng điều thị trường khát khao nhất sau chuỗi biến động không phải là nguồn cung dự án mà là niềm tin vững chắc từ phía người mua. Chu kỳ phát triển mới sẽ loại bỏ hoàn toàn lối tư duy làm ăn ngắn hạn hay bán hàng chỉ dựa trên cảm xúc kỳ vọng.

"Khách hàng ngày nay đòi hỏi khắt khe hơn về tính pháp lý hoàn thiện, tiến độ thi công thực tế và năng lực quản lý dòng tiền của chủ đầu tư từ ngay giai đoạn sơ khởi", bà My nói.

Để đón đầu chu kỳ, bà My cho biết doanh nghiệp đang hướng trọng tâm chiến lược sang phát triển các đại đô thị sinh thái kiểu mẫu với tiện ích khép kín bao gồm trường mầm non quốc tế, cơ sở y tế chuyên khoa, công viên mảng xanh cùng trung tâm thể thao đa năng. Xu hướng giãn dân cơ học kết hợp cùng sự hoàn thiện của các tuyến cao tốc, đường vành đai đang tạo lực hút mạnh mẽ lôi kéo cư dân dịch chuyển về các đô thị vệ tinh quy hoạch bài bản.

Cũng nhìn nhận về tiềm năng dịch chuyển ra vùng ven, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông, phác họa chi tiết bài toán hóc búa của phân khúc nhà ở bình dân. Do tác động từ lạm phát chi phí nguyên vật liệu, định chuẩn cho một căn hộ vừa túi tiền hiện nay đã trượt giá lên mức 2 đến 5 tỉ đồng. Dù thanh khoản của dòng sản phẩm này luôn dẫn đầu toàn ngành, các doanh nghiệp lại rất thận trọng khi quyết định rót vốn.

Giải mã nguyên nhân sâu xa, ông Phúc chỉ rõ ba rào cản cốt lõi gồm sự khan hiếm trầm trọng quỹ đất sạch tại khu vực nội thành, hành trình pháp lý kéo dài và tỉ suất sinh lời cực kỳ khiêm tốn. Hệ quả tất yếu là các đơn vị phát triển buộc phải dạt ra khu vực ngoại vi để săn lùng những khu đất rộng hàng ngàn mét vuông hòng phát triển cụm dân cư quy mô vừa phải.

"Bên cạnh ưu thế về giá thành, các thương hiệu hiện nay bắt buộc phải gia tăng chất lượng công trình, tối ưu không gian sống và nâng tầm dịch vụ quản lý vận hành mới mong xác lập được vị thế vững chắc trong tâm trí khách hàng", ông Phúc chia sẻ.