Nguồn vốn địa ốc ghi nhận số liệu ấn tượng từ tín dụng, trái phiếu đến vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) cao nhất trong 5 năm qua.
Tuy nhiên, giới chuyên gia khẳng định sự phân bổ hiện nay diễn ra cực kỳ kén chọn. Chỉ những dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và sản phẩm hướng tới nhu cầu thực mới đủ sức hấp dẫn dòng tiền trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc khốc liệt.
Dòng vốn ngoại và sự bứt phá mạnh của trái phiếu
Theo các số liệu tài chính mới nhất, thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự hồi sinh mạnh mẽ của các dòng vốn chủ chốt.
Dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh địa ốc đạt hơn 2,23 triệu tỉ đồng, ghi nhận mức tăng 43% so với cùng kỳ năm ngoái. Điểm sáng nhất nằm ở kênh trái phiếu doanh nghiệp, riêng tháng 3-2026, lượng phát hành vọt lên 10.195 tỉ đồng, chiếm lĩnh tới 62,5% tổng giá trị thị trường.
Đáng chú ý, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) thực hiện tại Việt Nam 4 tháng đầu năm 2026 ước đạt 7,4 tỉ USD, tăng 9,8% so với cùng kỳ. Đây là số vốn FDI thực hiện cao nhất của 4 tháng đầu năm trong vòng 5 năm qua.
Trong đó, hoạt động kinh doanh bất động sản tiếp tục giữ vững vị trí thứ hai trong các lĩnh vực thu hút vốn với 540,5 triệu USD, chiếm 7,3% tổng vốn FDI thực hiện toàn quốc.
Lý giải sức hút này, ông Troy Griffiths - Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam nhận định Việt Nam vươn lên dẫn đầu Đông Nam Á nhờ sự ổn định chính trị và tầm nhìn nhất quán của Chính phủ.
Hàng loạt bộ luật quan trọng về quản lý nợ, môi trường và đất đai được thông qua trong 5 năm qua đã đưa giao dịch về sát giá trị thực, tăng cường quản trị minh bạch.
Đặc biệt, cam kết đầu tư hạ tầng chiếm 7% GDP là mức chi khổng lồ tạo động lực tăng trưởng cho nền kinh tế với các dự án trọng điểm như sân bay Long Thành, cảng Cái Mép và hàng trăm km đường sắt đô thị.
Đồng quan điểm, ông Stephen Higgins, Giám đốc Bộ phận Thị trường Vốn tại Cushman & Wakefield Nhật Bản, đánh giá nền tảng nhân khẩu học với 100 triệu dân và độ tuổi trung bình 32 là con số lý tưởng nhất khu vực.
Việt Nam đang trở thành điểm đến hàng đầu nhờ khả năng tạo ra các dự án đại đô thị quy mô trên 1.000 ha. Những siêu đô thị này với hệ sinh thái tiện ích tích hợp từ y tế, giáo dục đến giải trí đẳng cấp thế giới, đang tạo ra sức cạnh tranh vượt trội so với các quốc gia trong khu vực.
Thanh lọc khắt khe và vốn ngoại ưu tiên dự án nhu cầu thực
Dù dòng vốn ngoại dồi dào trở lại, giới chuyên gia nhận định sự phân bổ vốn hiện nay cực kỳ kén chọn và không dàn trải.
Thạc sĩ Ngô Thành Huấn, CEO Công ty FIDT, phân tích rằng khả năng hấp thụ vốn của thị trường đến từ cầu nội địa lớn và tốc độ đô thị hóa nhanh (hiện đạt 40%). Tuy nhiên, để nhận được giải ngân dài hạn, dự án phải vượt qua 5 tiêu chí khắt khe: Pháp lý chuẩn, năng lực triển khai của hệ sinh thái đối tác, vị trí tạo dòng tiền, tính thanh khoản và cấu trúc tài chính an toàn.
Thực tế, nhà đầu tư hiện nay đã thông minh hơn, họ hướng sự quan tâm vào mô hình đô thị tương lai như TOD (phát triển quanh trục giao thông công cộng) hoặc các đô thị kết nối khu công nghiệp và logistics. Các cụm đô thị kết nối vùng như Hà Nội - Hưng Yên hay TP.HCM - Bình Dương đang trở thành trụ cột thu hút tầng lớp trung lưu tri thức trẻ.
Ông Đỗ Chí Hiếu, Tổng Giám đốc Công ty VinaLiving, cho rằng nhà đầu tư quốc tế hiện nay không thích các thị trường phát triển nóng mà ưu tiên những dự án đánh vào nhu cầu ở thực.
Trong bối cảnh tín dụng ngân hàng được kiểm soát chặt để tránh rủi ro, các nguồn vốn thay thế như quỹ tín dụng tư nhân đang trở thành giải pháp quan trọng cho các nhà phát triển uy tín. Tuy nhiên, năng lực triển khai và uy tín thương hiệu của chủ đầu tư là thước đo quyết định việc rót vốn.
Ông Đỗ Chí Hiếu, Tổng Giám đốc Công ty VinaLiving
Quan sát sự dịch chuyển này, TS. Đinh Thế Hiển khẳng định thị trường địa ốc hiện tại không tồn tại hiện tượng "bong bóng" như giai đoạn 2011-2012.
Sự gia tăng giá trị nhà đất phản ánh quá trình tích lũy nội lực khi nền kinh tế chuyển mình từ gia công sang làm chủ chuỗi cung ứng.
Với dự báo GDP duy trì ở mức 6,5 - 6,8% cho giai đoạn 2025-2026, bất động sản ở thực sẽ tiếp tục là kênh dẫn vốn bền vững.
Thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc khốc liệt nhất. Các tập đoàn lạm dụng đòn bẩy tài chính quá mức hoặc dự án mập mờ pháp lý buộc phải quyết liệt tái cấu trúc hoặc chấp nhận bị đào thải khỏi cuộc chơi.
Ngược lại, những chủ đầu tư có năng lực tài chính vững mạnh, tiên phong trong các tiêu chuẩn xanh (ESG) và phát triển dự án quy mô lớn sẽ tận dụng dòng vốn ngoại bứt phá mạnh mẽ, định hình lại vị thế trên thị trường bất động sản Việt Nam.
Tiêu chuẩn nhà đầu tư quốc tế ngày càng khắt khe
Bất động sản Việt Nam đang vươn lên trở thành điểm đến hàng đầu của dòng vốn ngoại tại Đông Nam Á nhờ sự hội tụ nhiều yếu tố: Tăng trưởng kinh tế ổn định, dân số trẻ và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng. Tuy nhiên, sự tham gia ngày càng sâu rộng của các nhà đầu tư quốc tế lớn sẽ kéo theo những tiêu chuẩn thị trường khắt khe hơn bao giờ hết.
Áp lực đối với các doanh nghiệp nội địa hiện nay không chỉ dừng lại ở bài toán nguồn vốn. Thực tế, thách thức còn đến từ yêu cầu khắt khe về chất lượng sản phẩm, tiêu chuẩn vận hành chuyên nghiệp và đặc biệt là tính bền vững của dự án.
Trong bối cảnh dòng vốn ngoại có xu hướng chọn lọc, chỉ những dự án đáp ứng được các giá trị dài hạn mới có thể trụ vững. Đây là giai đoạn buộc các nhà phát triển bất động sản phải thay đổi tư duy, nâng tầm năng lực quản trị để thích nghi với cuộc chơi toàn cầu, bằng không sẽ đối mặt với nguy cơ bị loại khỏi thị trường.
Ông Marc Townsend, Cố vấn cao cấp Arcadia Consulting Vietnam
