Vừa qua, Sở TN&MT đã lấy ý kiến 33 đơn vị góp ý dự thảo xây dựng quy định tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn TP.
Bỏ điều kiện quy hoạch
Dự thảo lần này quy định tách thửa với chỉ với hai loại đất là đất ở và đất nông nghiệp. Theo đó hai loại đất này phải đảm bảo diện tích tối thiểu.
Cụ thể, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau tách thửa (đã trừ phần diện tích thuộc quy hoạch công trình giao thông) phải đảm bảo diện tích tối thiểu, gồm:
Đối với thửa đất ở: Khu vực 1, gồm các quận: 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú, thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa phải tối thiểu 36m², có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 3m.
Khu vực 2, gồm các quận: 7, 12, Bình Tân, TP Thủ Đức và thị trấn các huyện, thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa phải tối thiểu 50m², có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 4m.
Khu vực 3, gồm các huyện: Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn) thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa phải tối thiểu 80m², có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m.
Đối với thửa đất nông nghiệp, phải đáp ứng điều kiện là 500m² đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác. 1.000 m² đối với đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất chăn nuôi tập trung.
Bên cạnh đó việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi và được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có. Hơn nữa là phải bảo đảm cấp, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.
Một điểm khác so với dự thảo trước đây là trước đây để tách thửa đất quy hoạch đất nông nghiệp, đất dân cư hiện hữu, đất dân cư hiện hữu chỉnh trang thì phải bảo đảm điều kiện phù hợp quy hoạch tỉ lệ 1/2000. Với đất ở quy hoạch dân cư xây dựng mới, đất hỗn hợp thì phải đáp ứng quy hoạch chi tiết 1/500.
Như vậy, với dự thảo mới này đã bỏ điều kiện quy hoạch tỉ lệ 1/500, tỉ lệ 1/2000.
Cần quy định cụ thể về lối đi
Trước khi đưa ra dự thảo Quyết định trên, Sở TN&MT đã nhận được nhiều góp ý từ các đơn vị có liên quan. Từ những góp ý của các đơn vị, Sở TN&MT đã có tiếp thu và đưa ra dự thảo liên quan vấn đề này.
Cụ thể, theo góp ý của Sở QH-KT TP.HCM, Luật Đất đai 2024 không quy định nội dung, nguyên tắc, điều kiện liên quan đến quy hoạch khi giải quyết việc tách thửa, hợp thửa đất. Do đó Sở này nhận thấy không có cơ sở đề xuất, bổ sung thêm nội dung về điều kiện quy hoạch.
Liên quan vấn đề lối đi, Sở QH-KT cũng cho rằng lối đi thực chất là đường nội bộ do người dân tự thỏa thuận. Tuy nhiên, cần có ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước địa phương từng trường hợp cụ thể, tùy thuộc vào tính chất, số lượng nhóm nhà ở phát sinh sau khi tách thửa để xác định quy mô, cấp độ đường nội bộ và các nhu cầu cần thiết khác.
Đồng thời, đường nội bộ làm lối đi chung phải được “kết nối với đường giao thông công cộng hiện có” và phần diện tích đất tự chừa làm lối đi chung này cần phải được cơ quan nhà nước thu hồi để tránh phát sinh tranh chấp, khiếu kiện về sau.
UBND huyện Củ Chi góp ý, đối với tách thửa đất nông nghiệp thì thửa đất trước và sau khi tách thửa có cần phải tiếp giáp đường giao thông (đã được cơ quan có thẩm quyền công bố quyết định phê - có duyệt lộ giới) hay bờ mương, kênh, rạch.
"Để tránh phát sinh các trường hợp biến tướng sau khi tách thửa đất thì lối đi cần do cơ quan có thẩm quyền quy định cụ thể (không do người dân tự thỏa thuận) về vị trí, chiều rộng, chiều dài, chiều cao của lối đi. Hiện nay, chưa có căn cứ pháp lý hoặc tiêu chuẩn quy định về lối đi.
Ngoài ra lối đi bắt buộc phải được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có để đảm bảo khả năng kết nối. Hơn nữa, phần diện tích đất làm lối đi không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất để làm lối đi thì cần ghi hạn chế quyền (không được thực hiện các quyền của người sử dụng theo quy định pháp luật đất đai, xây dựng) trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất"-UBND huyện Củ Chi góp ý.
Theo Sở Tư pháp TP.HCM, Quyết định quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn TP.HCM nhằm mục đích tạo chính sách pháp luật rõ ràng, minh bạch để cơ quan nhà nước có căn cứ pháp luật giải quyết các quyền lợi chính đáng của người dân về tách thửa đất. Đồng thời tạo sự thống nhất, đồng bộ trong việc giải quyết tách thửa đất, hợp thửa, quản lý nhà nước về tách thửa đất, hợp thửa. Ngoài ra theo Quyết định này người sử dụng đất có căn cứ để đề nghị cơ quan nhà nước giải quyết nhu cầu về tách thửa đất, hợp thửa.
