Nhà đất là tài sản có giá trị lớn. Bất kỳ ai khi mua bán đều có tâm lý thận trọng nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của bản thân nhưng vẫn xảy ra những trường hợp rủi ro khó lường.
Đã được cấp giấy chứng nhận nhưng vẫn bị thu hồi
Đơn cử như vụ việc cấp 3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các thửa đất đã có thông báo thu hồi đất ở Vĩnh Phúc. Theo đó, năm 2020, ông T mua của hai người tổng cộng 3 thửa đất. Hợp đồng mua bán có công chứng, ông T cũng đã làm thủ tục để sang tên ở Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện và được cấp 3 sổ đỏ.
Một thời gian sau, Sở TN&MT tỉnh rà soát và phát hiện có sai sót trong việc cấp sổ đỏ. 3 thửa đất này nằm trong quy hoạch thu hồi đất để thực hiện Dự án cụm khu công nghiệp, đã có thông báo bồi thường từ năm 2018. Sau đó, cơ quan chức năng đã ra quyết định hủy sổ đỏ.
Theo luật sư Đỗ Ánh Tuyết (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 về các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định: “Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Như vậy, trường hợp 3 thửa đất nói trên sẽ không thể thực hiện sang tên cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng do đã có quyết định thu hồi đất từ năm 2018.
Căn cứ điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013 (về các trường hợp phải thu hồi Giấy chứng nhận) và các Nghị định hướng dẫn thì việc thu hồi và hủy các Giấy chứng nhận là đúng quy định.
Năm 2020, bên mua đã đi làm thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến năm 2021, cơ quan chức năng mới phát hiện đất nằm trong quy hoạch và ra quyết định hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp và công khai xin lỗi người dân về việc thu hồi đất này.
Lỗi tại ai?
Về trách nhiệm, có 2 đối tượng có lỗi dẫn tới sự việc phải ra quyết định hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đã cấp:
Thứ nhất là bên bán, bên bán đã trên 18 tuổi, là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, pháp luật quy định buộc bên bán phải biết rằng khi đã có quyết định thu hồi đất vào năm 2018 thì bên bán sẽ không thể thực hiện việc sang tên 3 thửa đất trên cho bất kỳ ai khác nữa.
Thứ hai là Văn phòng đăng ký đất đai. Theo khoản 2 Điều 2 Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký đất đai có nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển nhượng nói trên.
Trong khi thực hiện chức năng và nhiệm vụ của mình, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm rà soát các quy định của pháp luật xem giao dịch nói trên có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận cho ông T hay không. Đó là các điều kiện về đối tượng chuyển nhượng, loại đất chuyển nhượng, hình thức chuyển nhượng, giá chuyển nhượng, đất có nằm trong quy hoạch hay không….
Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 2 Thông tư liên tịch số 15/2015/TT -BTNMT-BNV-BTC thì Văn phòng đăng ký đất đai có nhiệm vụ: (1) Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; (2) Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai.
Như vậy, thông tin về việc 3 thửa đất trên nằm trong quy hoạch và đã có quyết định thu hồi là thông tin do Văn phòng đăng ký đất đai quản lý.
Do 3 thửa đất trên đã có quyết định thu hồi từ năm 2018, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bị vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được theo quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015. Từ đó, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông B là không đủ điều kiện theo quy định tại khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014.
Trong trường hợp xác định việc hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp gây thiệt hại cho ông T. Thiệt hại của ông T có thể là không đòi lại được tiền từ bên bán, thiệt hại do không dùng số tiền mua nhà để kinh doanh hoặc gửi ngân hàng…
Tuy nhiên, 2 đối tượng này sẽ có 2 chế định yêu cầu bồi thường thiệt hại khác nhau. Đối với bên mua, ông T cần yêu cầu bồi thường thiệt hại do Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được theo quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015. Đối với Văn phòng Đăng ký đất đai, ông T cần yêu cầu bồi thường thiệt hại theo chế định Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước năm 2017.
Cách phòng ngừa rủi ro 'mua nhầm đất quy hoạch'
Luật sư Đỗ Ánh Tuyết nhận xét hiện nay các trường hợp đất đã nằm trong quy hoạch nhưng chủ sở hữu đất vẫn giao bán khá phổ biến. Nhiều trường hợp người mua không kiểm tra quy hoạch nên ký Hợp đồng công chứng và đến khi nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới biết tới việc đất có quy hoạch diễn ra khá phổ biến.
Theo quy định tại khoản 4, khoản 5 Điều 2 Thông tư liên tịch số 15/2015/TT-BTNMT-BNV-BTC thì Văn phòng Đăng ký đất đai là cơ quan lưu giữ các thông tin về đất đai.
Vì vậy để hạn chế tình trạng tranh chấp và rủi ro khi giao dịch tài sản là nhà đất, người dân cần lưu ý trước khi giao dịch nên tới Văn phòng đăng ký nhà đất tại nơi có đất để kiểm tra quy hoạch.
Người dân chỉ cần nộp đơn xin thông tin đất đai theo mẫu số 01/PYC được ban hành kèm theo Thông tư 34/2014/ TT-BTNMT hoặc gửi văn bản yêu cầu cho Văn phòng đăng ký đất đai nơi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cung cấp các thông tin bao gồm: (1) Người sử dụng đất; (2) Quyền sử dụng đất; (3) Tài sản gắn liền với đất; (4) Tình trạng pháp lý; (5) Lịch sử biến động; (6) Quy hoạch sử dụng đất; (7) Trích lục bản đồ; (8) Trích sao Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất; (9) Hạn chế về quyền; (10) Giá đất.
