Luật sư chỉ bí quyết phân biệt sổ đỏ thật, giả để tránh bị lừa khi mua nhà đất

Gần đây rất nhiều vụ lừa đảo bằng thủ đoạn sử dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) giả để đặt cọc, mua bán nhằm chiếm đoạt tiền của người dân gây ảnh hưởng tới tình hình an ninh chính trị của nhiều địa phương.

Thuê người làm giả sổ đỏ

Đơn cử, gần đây nhất, VKSND TP Hà Nội đã truy tố bị can Chu Nghiêm Anh (từng làm nhân viên hợp đồng Trung tâm Chăm sóc và phục hồi chức năng người tâm thần số 1 Hà Nội) về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản và Làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức.

Theo đó, bị can này nhiều lần vay nợ đồng nghiệp và không trả nên đồng nghiệp không muốn cho vay thêm, yêu cầu phải có sổ đỏ thế chấp. Bị can lên mạng thuê đối tượng không quen biết làm giả 2 sổ đỏ, rồi thế chấp các sổ đỏ giả này, vay tiền rồi chiếm đoạt gần 2 tỉ đồng.

Ngoài ra, còn nhiều vụ việc làm giả sổ đỏ để lừa như trường hợp bị cáo Vũ Thị Nguyệt (ở Hà Nội) bị tuyên phạt chung thân về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, sử dụng con dấu hoặc tài liệu giả của cơ quan tổ chức. Nguyệt đã làm sổ đỏ giả để lừa bán đất, chiếm đoạt gần 15 tỉ đồng.

Hay đường dây làm sổ đỏ giả ở Đà Nẵng do Vũ Quý Lãm cầm đầu, đã thực hiện 4 vụ lừa đảo chiếm đoạt 9 tỉ đồng…

Theo luật sư Đỗ Ánh Tuyết (Đoàn Luật sư Hà Nội), sổ đỏ là một loại giấy tờ có quy cách và thông tin phức tạp, người bình thường không có chuyên môn khó phân biệt thật giả. Chưa kể, với thời đại công nghệ hiện đại như hiện nay, có những đường dây làm sổ đỏ giả ngày càng tinh vi hơn.

Cách phân biệt thật giả

Tuy nhiên, có một số yếu tố giúp chúng ta có thể nhận biết thật giả nhằm hạn chế việc bị lừa đảo khi thực hiện các giao dịch liên quan.

Thứ nhất, chúng ta có thể kiểm tra các thông tin cơ bản ghi trên sổ đỏ. Theo quy định tại Điều 3 Thông tư 23/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì sổ đỏ gồm một tờ có 4 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, có thể có trang bổ sung nền trắng và phải có những nội dung như Quốc hiệu, Quốc huy, tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Sổ đỏ cũng phải bao gồm thông tin thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…

Nếu thiếu 1 trong các thông tin cần có tại 4 trang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã phân tích ở trên thì có thể nghi ngờ sổ đỏ giả.

Thứ hai, cần đánh giá được màu sắc trên sổ đỏ. Thông thường, sổ đỏ giả được in màu kỹ thuật số và không cùng kỹ thuật in với sổ thật nên màu sắc nhạt hơn và các hoạ tiết không sắc.

Thứ ba, kiểm tra hình quốc huy in nổi trên sổ đỏ. Phương pháp làm sổ đỏ giả phổ biến là quét lại sổ gốc rồi in màu riêng từng mặt sau đó dán lại với nhau chứ không in 2 mặt vì khó canh đều. Để khắc phục tình trạng để lại dấu vết, các đối tượng sẽ đem ép plastic để tránh bị phát hiện. Với sổ đỏ thật thì phần Quốc huy Việt Nam được in nổi lên, nội dung rất rõ ràng.

Thứ tư, kiểm tra sự thống nhất giữa con dấu và chữ ký trên sổ đỏ.

Thứ năm, kiểm tra các dấu hiệu bất thường như bị tẩy xóa như số sổ, loại đất, số vào sổ, hình thức sử dụng, thời hạn, diện tích, sơ đồ. Nếu sổ đỏ có trang bổ sung thì cần kiểm tra dấu giáp lai, thông tin có bị tẩy xóa. Với sổ đỏ đã thế chấp nhiều lần thì cần kiểm tra dấu, chữ ký của Phòng Tài nguyên Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.

Cuối cùng, cần thay đổi các quy định của pháp luật, đặc biệt bổ sung thủ tục Kiểm tra tính hợp pháp của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 1 trong những nội dung phải được giải quyết tại phiếu yêu cầu theo mẫu số 01/PYC được ban hành kèm theo Thông tư 34/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.