Tôi có một mảnh đất trồng cây lâu năm hơn 1.500 m2 ở tỉnh Hậu Giang, sổ đỏ do tôi đứng tên một mình. Bây giờ tôi muốn thêm 5 anh chị em ruột khác vào sổ đỏ, có nghĩa là 6 người đồng sở hữu mảnh đất đó. Xin hỏi như vậy có thực hiện được không? Thủ tục như thế nào?
Văn Sáu (Hậu Giang)
Luật sư Trần Minh Hùng, Đoàn Luật sư TP.HCM trả lời:
Tại Việt Nam, để tặng quyền sử dụng đất, kể cả đất trồng cây lâu năm thì bản thân người có quyền sử dụng đất phải đáp ứng đủ 04 điều kiện cơ bản về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, các điều kiện có thể kể đến như phải có sổ đỏ, đất không bị tranh chấp, không bị kê biên và còn thời gian sử dụng đất.
Thủ tục cho tặng đất giữa anh em ruột trong gia đình được tiến hành theo trình tự như sau:
Bước 1. Soạn thảo hợp đồng cho tặng nhà đất
Hợp đồng cho/tặng bất động sản là những thoả thuận của các bên về việc cho/tặng đất. Tại Điều 462 Luật dân sự 2015 quy định việc cho tặng có thể kèm theo điều kiện, tức là bên tặng cho có quyền yêu cầu bên nhận thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ sau khi tặng cho.
Nếu các bên không biết cách thiết lập hợp đồng cho tặng đúng quy định thì có thể gửi đơn đề nghị đến UBND cấp xã nơi có đất hoặc các văn phòng công chứng để được hướng dẫn và thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng cho tặng nhà đất tại đây.
Bước 2. Công chứng, chứng thực Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 40 Luật công chứng 2014, bộ hồ sơ yêu cầu công chứng bao gồm các giấy tờ sau:
- Phiếu yêu cầu công chứng;
- Dự thảo hợp đồng cho tặng (nếu có);
- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
- Bản sao giấy tờ tuỳ thân (CMND/CCCD và sổ hộ khẩu) của bên tặng cho và bên nhận tặng cho;
- Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng tặng cho (giấy đăng ký kết hôn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, quyết định ly hôn).
Ngoài ra cần mang theo bản chính các giấy tờ trên để đối chiếu.
Bước 3. Sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trình tự sang tên Giấy chứng nhận khi cho, tặng quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014 (quy định chi tiết thi hành một số điều luật đất đai) như sau:
Người có nhu cầu sang tên cần đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nộp 01 bộ hồ sơ gồm:
- Bản sao CMND/CCCD hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng kèm theo bản chính hoặc bản photo công chứng một trong các giấy tờ này.
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã công chứng/chứng thực;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, bộ phận tiếp nhận cần hướng dẫn người dân hoàn thiện, bổ sung hồ sơ theo đúng quy định của pháp luật. Trong trường hợp hồ sơ đã đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì cán bộ phòng đăng ký đất đai tiếp tục thực hiện các công việc:
- Gửi thông tin địa chính tới cơ quan thuế để xác định và thông báo nghĩa vụ thu tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính;
- Xác nhận các nội dung thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp;
- Chỉnh lý và cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai.
Khi hoàn tất các thủ tục cho tặng đất giữa anh em ruột, người dân sẽ nhận lại Giấy chứng nhận đã sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã.
Ngoài ra, khi thực hiện thủ tục tặng cho đất đai, ngoài phí công chứng phải trả cho tổ chức công chứng thì phải nộp thêm các khoản tiền như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và lệ phí khác, cụ thể:
- Thuế thu nhập cá nhân
+ Mức tiền thuế phải nộp: Bằng 10% giá trị quyền sử dụng đất nhận được (giá của thửa đất nhận được – thông thường các bên thường lấy giá bằng giá tại bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định để tiền thuế phải nộp là thấp nhất nhưng không trái luật).
+ Tuy nhiên nếu tặng cho anh chị em ruột với nhau thì được miễn thuế thu nhập cá nhân.
- Lệ phí trước bạ
+ Công thức tính mức lệ phí trước bạ phải nộp:
Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích nhận tặng cho
+ Nếu tặng cho anh chị em ruột với nhau thì được miễn lệ phí trước bạ.
- Chi phí khác
+ Lệ phí địa chính: Mức thu do HĐND (Hội đồng nhân dân) cấp tỉnh quyết định (mỗi tỉnh sẽ có mức thu khác nhau).
+ Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất: Mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định (mỗi tỉnh sẽ có mức thu khác nhau).
